新一轮调控下的房贷动因：上海重拳整治违规炒房

（原标题：新一轮调控下的房贷动因： 上海重拳整治违规炒房 整治首付贷）

21世纪经济报道获悉，9月10日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、宣传部、公安局、司法局、国税局、工商局、物价局、银监局九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》（下文简称《通知》），大力整治虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规收费、违规提取公积金等行为。

《通知》明确，需要整治的投机炒作行为包括通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。在住房公积金使用方面，禁止协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款，收取高额手续费。也禁止限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

《通知》称，对于查实的违法违规机构，采取暂停金融服务、暂停商业银行与其业务合作、暂停合同网签资质、纳入工商重点监管名单等措施。此外，将会同规土部门，限制其参加土地招拍挂。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海房地产秩序整顿，符合此前住建部全国重点城市大检查的导向，总体上会对房企、中介、代理机构、广告商和购房者等群体形成较为明显的影响。此外，《通知》规定在9月20日前需要出台相关具体方案，所以预计9月下旬，不排除各地楼市管控会升级，尤其是房屋交易秩序的整顿会趋严。

银行资金充裕

重拳整治之下的上海房地产市场，其实居民部门的去杠杆已经初见成效：二手房交易量低迷，房价走低，住房贷款走低。

根据央行上海总部公布的数据，8月份，上海市本外币个人住房贷款增加51.34亿元，环比和同比分别少增17.62亿元和38.94亿元，当月增速为4.2%，环比和同比分别回落0.3和17.6个百分点。

今年以来，个人住房贷款增量低迷。4月、5月、7月、8月的当月增速分别是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%，可见增速基本处于放缓态势。这期间唯一的例外是6月新增住房贷款73.77亿，远高于4月的24.42亿和5月的46亿，6月的小高潮之后，7、8月的新增贷款又逐步降低。

某国有大行上海分行副行长对21世纪经济报道解释道，6月之所以新增贷款较高，是因为银行在年中有冲量放贷的压力，所以7、8月份的回落较为正常。之所以今年以来增速放缓，原因不在银行资金压力，而在于购房交易数据低迷。在楼市限购限贷去杠杆的大背景下，今年的交易量与去年同期基本持平，没有上升动力。

“今年央行不断释放流动性，银行的资金是比较充裕的，自身不会去约束个人住房贷款，下半年的趋势应该也是一样。”上述副行长表示。

房企资金回笼压力传导

21世纪经济报记者向多位房产中介了解到，目前银行的放款期限在一个半月左右，相对速度较快。

虽然下款速度快，但房地产企业回笼资金压力依然较大，这也会传导到住房信贷上。

“房地产公司在销售新盘的过程中，会优先卖首付比例较高，甚至能全额付款的客户，这也导致了贷款需求下降。”上述副行长并称。

上海楼市冷却迹象逐渐显现。从房价来看，统计局发布的8月70个大中城市房价数据显示，上海新房价格同比跌幅为0.2%，二手房环比跌0.1%，这也是二手房连续第7个月价格下跌。甚至有媒体报道，一套原先挂牌1100万的二手房，降价200万还是无人问津。

从交易量来看，购房热情的确不高。

新房方面，易居研究院研报显示，8月上海商品住宅供应大幅放量，全市总共40个项目新开盘或加推，从开盘项目认筹情况来看案场到访量出现明显减少，本月仅3成项目认筹率达100%，开盘去化两极分化严重，远郊项目普遍去化较差，市中心项目依旧热销，但市场已现趋冷。

而在新房限价的情况下，二手房、新房价格倒挂，市场更是冰封。

一位主做二手房的房贷经理对21世纪经济报道记者表示，今年整体二手房案子少了很多，去年和前年行情好的时候，每天都有新单子，然而在今年以来，正常水平是一个月10单，如果能做到15单已算超额完成任务了。此外，主要成交的二手房是面积偏小的二套房、学区房，金额偏小。

严跃进表示，很多二手房的挂牌周期明显延长，这个时候往往会带来交易下滑和贷款数据低迷等状态。从后续市场的发展情况看，房贷方面建议适当放松。

当前上海刚需购房压力有所加大。由于部分国有大行8月取消了首套房利率9折，改回9.5折，根据融360统计，首套房平均利率5.18%，较7月上涨2BP。但即便如此，上海的房贷利率仍在全国位于较低水平。