真的变了7个月流拍800宗 土地卖不动了

（原标题：真的变了，7个月流拍800宗，土地卖不动了？）

土地卖不动了。

这阵子，全国迎来新一轮土地流拍高峰期。

今年前7个月，全国土地流拍接近800宗，一线流拍数据创下2012年以来新高，二线同比暴涨200%，三四线也翻了一倍多。

上一轮大规模的土地流拍潮，发生在遥远的2014年，彼时的流拍率为4%，现在已经攀升到了6%。

8月份以来，土地流拍现象仍在进一步加剧，市场发出的信号让人有点“凉凉”。

棚改的资金在收缩，三四线楼市有点冷，现在轮到强二线城市的地价了。

不少人感觉到，中央的调控政策正在收到效果，一场大变局已经来了……

01

“凉凉”步步逼近三四线。

自今年6月份确定今后棚改以实物安置为主之后，“三四线楼市再无未来”的声音不断。

从最近市场的反应来看，棚改货币化安置作为三四线房价上涨的“引擎”，真的出现了熄火的苗头。

据财新报道，央妈8月份净增加PSL（抵押补充贷款）共91亿元，规模跌破百亿，创下去年2月份以来最低，从近三个月来看，PSL投放量不断收缩。

图片来源：财新数据 数据来源：中国人民银行

想当初，这个具有中国特色的新型货币政策工具横空出世，就是要往棚户区居民手里“送钱”，让他们带着大把钞票入市，消化岌岌可危的高库存。

率先打响第一枪的，是北方的一座三线城市呼和浩特。

4年前，它第一个取消楼市限购，喊出“去库存”的口号，拉开这场浩浩荡荡的运动。

4年后的今天，它又第一个宣告“全面停止房地产去库存”，被外界解读为“全国房地产去库存进入尾声”态势已定。

这个异乎寻常的信号说明，PSL的光荣使命已快步入终局。

国家统计局数据显示，2018年7月末商品房待售面积已降至54428万平方米，相比2015年末的71853万平方米锐减了24%，跌至50个月以来最低点，有不少城市进入了补库存的节奏。

既然棚改“去库存”大战告捷，今后就很难期待央妈再往三四线进行爱意满满的大灌水了。

恒大任泽平测算预计，2018年货币化安置率将降至40%，2019~2020年进一步缩至30%。而货币化安置比例每降低5个百分点，三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。

不仅货币在退潮，开发商也在撤退。

今年1-7月，全国土地流拍接近800宗，三四线楼市就占去了78%，同比增长121%。

对于人口外流严重、产业孱弱的三四线城市来说，开发商们都不拿地了，难免会有一种被抛弃的感觉。

以往那股狂热，仿佛一夜之间戛然而止。房价下行风险加大，那些高位接盘的县城小韭们，若非买到核心地段的好房，脱手就会越来越难。

02

未来的房价到底会何去何从？

易居研究院的杨红旭认为，现在楼市的风向标早已不在一线城市了，自去年二季度以来，一线城市就处于或降温或盘整的状态，失去领头地位。

毫无疑问，2018年下半年，中国楼市的运行方向将由强二线决定，而本轮流拍潮里，最尴尬的恰好就是此前过于高调的二线：

今天（9月11日），武汉的东西湖地块又一次遭遇流拍的噩运，这个地块位于东西湖四环内，附近有较成熟的楼盘和小区，并不是位置偏僻的地区；

8月10日，太原办了一场颇具戏剧性的土地拍卖会，大开发商们都到场支持，一副摩拳擦掌随时要上场战斗的姿态，政府也做好了出地王的心理准备，不料8宗黄金地块皆无人举牌，全城哗然。

6月28日到7月18日，合肥共有4块地流拍，2宗地无房企报名，到了8月合肥干脆出台土地拍卖新规，竞得人可选择分期付款……

除了土地流拍率外，土地成交的溢价率也可以反应市场的冷热程度。在这方面，强二线同样遭遇了前所未有的冷遇。

杭州：8月27日，杭州集中出让主城区3宗宅地，溢价率分别只有3%、2%、0。从整月来看，杭州成功出让的24宗土地中，零溢价的达到15宗。

厦门：7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米，其中一块地位于翔安南部新城，靠近与厦门岛相连的隧道口，潜力巨大，但比起附近的融侨铂樾府2016年拍下的楼面地价，几乎腰斩。

南京：8月17日，南京3幅优质地块拍卖，地价分别大降7390元/平、8092元/平、1.3万/平；9月7日，南京2幅宅地拍卖，结果拍出的地价重回两三年前，只好临时取消了其他3块的拍卖。

据易居研究院数据，8月，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，环比下降1.7%，同比下降20.9%，创下39个月新低。

种种信号表明，二线城市的变局已在酝酿当中，未来中国的房价还能整出什么幺蛾子来吗？

03

说起来，这个土地流拍率的抬升，与几个因素相关：

1. 开发商钱不够用了。

尽管各大地产商都拿出漂亮的半年成绩单，但背后的融资难、大量债务到期都是道道难关，房地产开发行业大分化，大房企为高周转焦头烂额，中小房企的生存成了问题，资金成本低廉、拼命囤地的时代过去了。

2. 土地供应变多了。

很多分析都忽略了土地供应的力度。 以往很多地方政府捏住了土地供应的口，导致市场供需失衡，地价被炒高，而中信建投的数据显示，今年3月以来，300城新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达到80%以上的增长。

3. 开发商的利润缩水了。

在增多的地块中，有不少规定企业必须有一定的自持面积、只租不售、限房价、限地价、竞配建、共有产权房等，开发商的利润进一步压缩，导致整体拿地热情并不高涨。

4. 市场预期发生了极大变化。

今年7月底中央政治局的一场会议，一下子就将房地产市场扔进冷静期。决策层要求“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，超出不少人的预料。在“房住不炒”之下，调控政策之手不见放松，市场也不敢奢望再有暴富空间，

这一两年，地价涨幅远超房价。为了摁住楼市，控住土地成本自然是应有之意。只有面粉便宜了，面包的成本才会降低。土地市场降温，迟早会拖累楼市。

厦门的房价已经“下调15%”了，地价有失守之险的南京会不会也来一场？这是炒房客、接盘者、甚至地方政府最担心的。

虽然目前政策重在整体“稳预期”，房价不能崩，但在土地市场突变的城市中，阴跌或许不可避免。

04

这一轮楼市狂欢已进入了尾声。

从土地收入来看，2018年1至8月，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元，同比增长10.9%。

不过，土地出让金收入与土地成交面积是正相关的，自今年6月以来，40个典型城市的土地成交面积呈现出明显的下跌趋势。在流拍的冲击下，土地出让金必然会受到影响。

对那些土地财政依赖度大的地方政府来说，财政压力会进一步凸显，像南京、合肥、杭州、佛山等这些二线城市，在过去三年中，土地出让金占一般公共预算收入比例都超过了100%，而相关性的政府支出又只能只多不少。

这种情况如果进一步恶化，中国下半年的基建就可能会受到冲击。

长江宏观的分析报告指出，国有土地出让收入占政府性基金收入比重超85%，而后者又有超过三成的比例用在了基建领域支出。政府性基金收入受影响，会制约基建发力空间。

除此之外，中国税制改革的步伐也会大大加速。

房产税、社保、计划生育……新一轮财政平衡术已经在来的路上。