碧桂园减速：投资已放缓寻求组织人事“瘦身”|莫斌|土地储备|土储|房地产

碧桂园减速：投资已放缓寻求组织人事“瘦身”

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（原标题：碧桂园减速）

碧桂园CFO伍碧君表示，公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限，土地价格没有下降，这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓，到四季度再出手，但并不是停止拿地。

“大家在群里讨论公司怎么降速。”9月6日，今年刚毕业入职碧桂园的李静（化名）对21世纪经济报道记者说。

碧桂园主席杨国强致投资者的一封信里说，“为了立基百年，宁可放慢一些发展速度，追根溯源的全面提升公司管理水平。”

在8月22日的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌正式提出“提质控速”。而实际上，这一主旨已贯彻两月有余。

记者调查显示，碧桂园7、8月的销售与投资已经明显放缓，人员控编与部门裁撤也正在进行。

碧桂园放慢脚步有客观原因。宏观层面，随着流动性的收缩，棚改货币化安置的渐次退出，以及限价政策、房价问责制的严格执行，过去三年支撑碧桂园高速发展的因素正在一一消失。

主观上，公司将安全与质量放在更突出位置，引入工程方申诉，同心共享计划实行一票否决等，这些制度上的调整，都将必然影响公司的周转速度。

作为房企高周转的标杆，碧桂园的减速，不仅是对其过去几年高速增长的自我调整，也反映了房地产行业下行的趋势，已经到来。

主动“控速”

2013年首次销售过千亿后，碧桂园以令人惊讶的增长速度，在2017年实现5500亿销售，登顶冠军，并在2018年上半年继续高速奔跑。

转折出现在7月。数据显示，碧桂园7月销售490亿元，同比上涨8.91%，相对于上半年整体42.8％的同比增速大幅下降，环比增速则下降了37.03%。

8月，碧桂园销售继续下滑至436亿元，环比下降11%，并首次出现同比下降，达7%；和上半年5、6月高达700亿以上的销售金额相比，更缩水了40%。

同业来看，据克而瑞统计，8月，碧桂园成为销售TOP20房企中唯一同比下降的企业；恒大、融创、万科、保利8月销售同比增幅分别为21%、32%、6%、17%，中海、龙湖、绿地同比增幅均超过40%。

前8月，碧桂园共实现销售金额5051亿元，权益销售金额约3788亿元，累计虽仍居首位，但增速自6月开始已逐月放缓。

碧桂园内部人士表示，自6月上海事故后，公司已在自检和反思，加上后期严查工程安全，停工数天，都影响了整体的周转。

“下半年开发业务的具体方向，就是做好开盘速度的掌控。”在业绩会上，莫斌反复强调“控制发展速度”，全周期将控制在17-21个月交楼。

瑞士信贷报告指出，在低端城市的房屋需求不利，以及对预售监管收紧等情况下，碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。

投资已放缓

事实上，在销售的前端，投资拿地的策略上，碧桂园从二季度以来就已经放缓。多位碧桂园内部人士表示，尤其是工程出事后，公司项目拓展确实变慢了。

王成（化名）是碧桂园负责投资的人员，平时的具体工作就是看地、买地、谈合作。但是今年，他感觉公司的投资策略有了变化。

去年底今年初，公司还要求尽可能地积极拿地，实现“全覆盖”，要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）；而且，区域获得奖励的前提是完成全覆盖，完不成的，区域负责人将受到处罚。

但到了6、7月份，在执行和考核层面，“全覆盖”这个要求并没有被严格执行，很多没有深入到县、镇的区域，也没有受到处罚。

王成感到，公司对于四五线城市的判断正在改变，似乎有意收缩战线，更多聚焦在二三线及一线周边。

对于公司已经进入的占有很大市场的区域，比如环深圳区域、南通区域，公司要求以做好现有项目为主，不可激进扩张、深入。

以深圳公司为例，碧桂园在宝安、罗湖、龙岗、龙华、光明等深圳多个重点核心区域已获取或计划获取的项目超过30个，目前深圳公司的扩张步伐也已放缓。

另在公司2014年才进入的郑州，短短三年多已拿下近20个项目，但已交房的项目却引发业主投诉，区域也正在反思，暂缓拿地。

此外，公司要求，在对外合作时，只做自己能“操盘”的项目。王成知道的是，从7月份开始，就有数个不同阶段的合作项目陆续退出。

根据半年报，碧桂园上半年新获取项目530个，涉及地价支出2242亿，预期建筑面积8478万平方米；其中权益内预期建筑面积为6008万平方米，总代价1434亿，依然是庞大的数字。不过跟去年相比，权益内买地支出同比仅增11%，低于销售额的增长。

克而瑞数据显示，碧桂园7月土储增加468.3万平方米，拿地支出111.7亿元，8月土储增加224万平方米，拿地支出仅38亿元。

对于投资拿地是否放缓，莫斌对记者表示，公司的拿地策略确实做了一定的调整，下半年投资拿地会更加审慎。从“全覆盖”调整为“精准覆盖”，将严格按照当地限价倒推拿地成本，保证“精准拿地”，项目要拿一个成功一个，而且更加聚焦存量项目的运营，聚焦现有土地储备的调整；未来根据市场情况的变化，决定拿地的速度和规模。

“放缓步伐，希望能够腾出更多的空间，把现有的项目安全和质量真正做好，这就是下半年土地获取的策略。”莫斌说。

制度机制调整

质量管控与高速周转无法兼得，8月份几近腰斩的销售数据背后，碧桂园正在对此前种种制度上的漏洞“打补丁”。

在碧桂园工作多年的王成，深切感受到了此次变革的执行力度。中期业绩会上提出成立的安全生产委员会，目前“已在所有区域实现了全布局”。

“工地开放35天也正在推进。”王成说，组织城市之间的交叉巡检、区域安全专项大检查巡检等均在持续进行。

集团副总裁兼运营中心总经理陈斌也向记者透露，将把由1-2层的售楼部、样板房和局部的园林绿化所组成的展示区进行35天全开放。

莫斌还提出，在安全管控中，将进一步严选施工合作方，并加强对合作方的管理，在合同条款中进一步明确施工方（承包人）需在确保安全质量的条件下履行合同。“发包方作为甲方，发出的指令若存在安全质量隐患，施工方可以拒绝执行并上报集团总部。”从全行业来看，这是一项巨大的变革，赋予施工方（乙方）和甲方同等的权利。

王成说，这些措施，与之前重视节点的要求已经明显不同，也必然会影响到公司各个业务流程的速度。

更重要的是，推动碧桂园过去四年高速增长的关键性制度——同心共享跟投机制，也正在调整。

“以前跟投制度，就是设置了很多很细的节点，每完成一个节点就有奖励，完成得越快奖励越高，速度指标放在前面，现在则把安全和质量放在前面，即使提前完成了节点目标，也未必能拿到奖励。”王成说。

莫斌介绍，公司已把安全质量和跟投激励直接挂钩，严格实行一票否决。跟投根据施工、开售等节点会有不同比例的激励、分红，但最大头的70%要在交房后，前面的30%是预付，出了问题后还得还给公司；但凡出现安全质量问题就取消全部激励，近期出事的几个项目奖励就全都取消了。

控编进行时