来源:中访网财经
8月31日,融创中国(01918)披露了2018年半年报。
业绩会上,孙宏斌这个地产界的“段子手”一反常态地低调,甚至是“谨慎”。
没有眼泪,没有段子,也没有自傲。孙宏斌只是“很平静”地说了如下一句话,“我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。”
孙宏斌的“低调”与融创的“高调”
但是相比孙宏斌的低调,上半年的融创却是一路“披荆斩棘”。
业绩方面,数据显示,上半年,融创中国实现营业收入465.8亿元人民币(单位下同),同比增长215.3%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%;毛利率24.7%,同比增长约2.5个百分点。
与2017年同期相比,融创在今年中期的归母净利和核心净利都分别大幅增长近4倍。
面对这一业绩,很多人都说孙宏斌在“扮猪吃老虎”,要不然何处悲观言论?要知道,截至2018年6月底,融创中国包含新获取项目及旧改等协议状态的土地储备已到达2.31亿平方米。相比之下,万科同期仅有土储约1.43亿平方米。
并且在拿地均价上,融创成本也远低于万科。据了解,上半年融创获得的新增2920万平米土储,其综合成本仅为3620元/平米,并且这些土地主要都由收并购取得。而万科上半年拿地的均价为5054元。
这充分说明融创现在不仅在自己拿地,还通过并购的方式扩充土储。但是如此高调的拿地节奏,孙宏斌的表述为何一反常态?
说起孙宏斌的性格,接触过的人大概都会说“孙总性格直爽”,要不然当年乐视一事也不至于在业绩会上“哭鼻子”。所以对于这个有一说一的山西大汉来说,在业绩会上“耍小心机”是不可能的。所以孙宏斌在担心什么?
赌徒开盘前的焦虑
对于融创的发展,有一句话很精辟,“公司掌舵者对于每次风向的把握都堪称精准”。实际上从融创上半年的工作来看也的确如此。
从今年年初,高层提出政策说“房住不炒”,融创便在年初提出“降杠杆、控风险”的对策以响应号召,这也说明公司在把握上层风向上的确十分精准。
然后从公司合同销售金额来看,今年上半年融创的合同销售金额的同比增收也的确是放缓。与此同时融创中报中还提到,公司“有息负债余额较去年年底减少约95亿元,净有息负债率下降9.5个百分点”。
这似乎都在说明融创响应号召,房企正逐步“知错悔改”。但事实的确如此?融创有两个点还是存在一定争议的。
一个是上半年的拿地速度,这跟万科比一目了然。万科对上半年拿地节奏的看法是“买地谨慎,现金越来越多”。在拿地均价上,虽然5000多元/平的均价比万科此前要低,但其拿地金额占销售金额比重依然有35.3%,与过去三个上半年30-37%的比重相仿。
反观融创,3600多元的均价,较此前动辄接近4500元的均价有大幅降低,并且主要还是通过并购获地。虽然地价低对于地产商是利好,但在“房住不炒”的大利空之下,大量囤地似乎在逻辑上并不对。
还有一点在于公司逐步提高的融资成本以及杠杆倍数。目前万科的短债融资的平均利率大概在4.5%上下,而融创已经到达6.7%。且与此同时,公司净资产负债率到达954%,也就是说,目前融创所有杠杆的总和是9.54倍,而这一指标已连续三年持续上涨,在行动上与公司“降杠杆”的说法似乎也有些背离。
不过对于融创这家大地产商而言,资金链问题并不需要担心。我们需要考虑的是,融创在“赌”什么。
现在情况其实应该很明朗了。在大环境低迷,政策利空的行情下,融创在大量低吸土地“抄底”房地产,而“抄底”这一操作想必股民都不会陌生。
当我们“抄底”一只跌幅较大的股票时,我们想的是“万一超跌反弹,岂不是赚翻了?”或许融创现在的想法可能和我们并没有什么差别吧。至于孙宏斌在业绩会上对未来表示的悲观情绪,现在看来更像是一个赌徒在为开盘得到结果前而焦虑。
“赌房地产行业的明天”,融创这样做有错吗?当然没有。国内房企正因为有这样的冒险家精神的存在,才能在曾经资本开荒期积累下大量资本,创下如今的辉煌。只是我们也知道博弈不仅需要实力还要有运气,毕竟你不仅仅只会赢。