顾云昌:高房价是如何演变成高房租的|NAEC特约

2018-08-23 07:27:18 来源: 网易研究局 举报
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今年房租的暴涨行情,比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租?对此,网易研究局采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌。

顾云昌:高房价是如何演变成高房租的|NAEC特约

60S要点速读:

1、房租过快上涨最根本的原因是供求关系失衡,需求量大,供应量不够。

2、房价上涨过快,租金偏低,租售比不合理,因此房东就开始涨房租了,他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

3、房价很不合理是导致房租上涨很重要的原因。

4、国家发展租赁市场的关键就是要增加供给。

以下为专访精编:

网易研究局:房租过快上涨的原因何在?

顾云昌:首先,最根本的原因是供求关系失衡,需求量大,供应量不够,房租就上涨了。

一般7、8月份房租上涨比较快,因为需求量增加了,新参加工作的毕业生进入租房的行列。但是今年房租上涨相对比较快,特别是北京、上海等大都市。北京市拆了许多房子,原来住在房子里的人必然要增加新的需求。有数据显示,北京这两年新增加的租房人数比商品房的增速还要快

其次,从房价和租金收入比的角度来说,租金肯定是偏低的,因为房价上涨过快,租金偏低,租售比不合理,因此房东就开始涨房租了,他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

为什么7、8月份房租上涨,也有人说是中介公司在里面起了作用,好多房东都跟中介公司签,可能房东跟中介签的是1个月5000块钱,中介除了要收1个月的房租做佣金,说不定还会在这个基础上提高,租给租户的时候可能就得六千,这种情况是会发生的。

此外,国家提倡租售并举,发展租赁房,那些搞长租公寓的,比如万科,租金开出来就比较高,这是因为他前段时期拿的土地价格比较惠民,房子盖出来要保证盈利,肯定要抬高租金价格。老百姓们都知道了,虽然万科的房子离城市比较远,但是配套设施比较好,因此每平方米的租金比我的还高,这样一来,老百姓就会跟风提高房租。

国家在推长租公寓,现在市场的实际租售比不可能支撑长租公寓日常运营,所以开发商一方面提高房租,一方面就是通过资产证券化来实现资金的循环,这样一来,开发公司过去的资金循环是通过销售来实现,现在通过出租房屋来循环的。虽然租金收入不足以支撑长租公寓的正常运营,但是这些开发商会通过资本市场的融资来占领市场,等着将来慢慢实现盈利,这样也容易造成房租往上抬高。

网易研究局:供需关系不平衡是房租快速上涨最主要的原因吗?

顾云昌:租房需求不仅包括要租房的人,还包括中介公司占领市场的需求,为了铺市场,中介公司争抢房源,必然形成对租赁房需求的增加。

网易研究局:您刚才提到,中国的租金回报率比较低,是否意味着现在的房租涨幅是正常的呢?

顾云昌:相对于高企的房价,租金显然太低了。比如在国外,有钱人买套房子来出租,年化收益率在5%到6%,比把钱存银行要合理得多,所以有钱人愿意买了房来出租。

而在中国买一套房子价格那么高,租金回报率只有1、1.5甚至2%,还不如存银行。这就导致了有钱人不愿意买新房来出租,只有原来的房改房或者已经出租的房子还会继续出租,他为什么不去卖掉呢?因为以后房价还要进一步上升,房子空着就拿来出租,再加上原来买的房子价格很便宜,如果当时买的时候是100万,租金1年5万,那每年就有5%的回报。但是如果现在买一套房总价200万,租金一年5万的话,只有2.5的回报。所以现在往外租的肯定是老早买的房子,那个时候房价低。

总的来说,老百姓的租赁房源规模有限,没有上升的空间。想买房的买不到,国家鼓励租购同权,租房人士越来越多,供求关系始终处在不平衡的阶段,所以导致房租快速上涨。

说到底,房价很不合理是导致房租上涨很重要的原因,人们有房价上涨的预期。如果国家控制房价了,房价不再上涨,房东就会把房子卖掉,比如这套房子300万卖掉以后300万回收,如果房子继续出租,1年回报率只有1.5%—2%,不合算,还不如卖掉,毕竟300万拿来理财或者放到银行比出租房屋收益还高。这套房子本来是出租的,现在变成销售的了,销售市场增加了房源,出租市场房源减少了,供求关系进一步紧张。

房地产税的出台也会造成这种影响,房地产税出台之后,房子要交税,这样一来,房子就没有什么盈利空间,有人会把多余的房子卖掉,这就会增加销售市场的房源,减少出租市场的房源。

网易研究局:如何才能抑制房租过快上涨?

顾云昌:那就增加租赁房的供应。针对低收入家庭搞保障房、公租房、廉租房,再增加一些市场化的租赁房,总之,国家发展租赁市场的关键就是要增加供给。

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张梅 本文来源:网易研究局 责任编辑:张梅_NF2100
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