网易财经8月21日讯 今天，万科（000002）在深圳召开中期业绩发布会，董事长郁亮未露面，他仅在2016年中因万宝股权之争缺席业绩会，这次由新任总裁祝九胜挑梁。
网易财经在中报会上针对郁亮为何缺席发问，祝九胜回答：“我猜郁总没来的原因，是想让我们多一些锻炼”，现场报以笑声。
图：万科在深圳召开中期业绩发布会
事实上，今年上半年房企业绩普遍大增，万科的报表也是亮眼的，今年上半年销售金额3,046.6亿元，营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；净利润91.2亿元，同比增长24.9%。
2018年，将租赁住宅业务纳入，与房地产开发、物业一同列为核心业务，截至目前累计获取的房间数超过16万间。
祝九胜并不认可市场上“中介机构推高公寓租金”的说法，他提到，机构渗透最高的城市，其渗透率都只有5%，而深圳更低，只有2%。万科深圳的住宅出租率高达92%，单间平均租金只有1800元。
房间数量超16万 租赁住宅上升核心业务
业绩报告显示，销售方面，2018年上半年，万科销售金额3046.6亿元，产品中住宅占比85.9%，其中144平方米以下的中小户型住宅占比91%。实现结算收入1,006.4亿元，同比上升53.6%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合同金额合计约5,200.5亿元，较上年末分别增长24.7%和25.5%。
项目储备上，万科仍然相对谨慎，上半年获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平。公司在建项目总建筑面积约8187.6万平方米；规划中项目总建筑面积约6,081.6万平方米。
继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务，已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品矩阵。
截至目前，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
“最近这一两年确实有一些资本、机构介入了这项业务，目前的情况来看，机构在里面的占比非常低，如果考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标，从我们观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在目前介入有限”，对于“中介机构推高公寓租金”的说法他如此表达自己的看法。
“五位一体”内部变革力度较大
受融资环境收紧的印象，万科今年上半年的贷款余额比2017年有所收缩，先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%，位于同期发债利率低位；今年8月，万科刚完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。
现金流方面，截至6月底，万科持有货币资金1,595.5亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元，保持了较好的流动性；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。
另外值得一提的是，自今年以来，万科内部有关组织架构、薪酬体制的调整步伐加快，对此，祝九胜向网易财经指出，这在内部称为“五位一体”变革，并请分管HR工作的孙嘉做了详细的解释。
五位一体就是从“战略”到“机制”、“文化”、“组织”和“人”，伴随着万科的战略转型而进行的内部变革，在过去6年时间里，万科从住宅开发延生到商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老等等新的领域，从“容易赚钱”的地产黄金时代，到做不容易赚钱的服务行业，伴随着这个过程，很多公司管理架构才发生深刻改变。
（网易财经 张艳 发自深圳gzzhangyan@corp.netease.com）
本文来源：网易财经
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