北京房租上涨引监管关注 租赁市场调控政策或将出台

（原标题：北京房租上涨“风暴”引监管层关注 租赁市场调控政策或将出台）

近日，一线城市房租上涨，以及资本是否为房租大涨的幕后推手，引发了一场舆论风暴，并受到监管层的关注。

8月17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。

对此，一家大型房企副总裁认为，“在租赁市场游戏规则没有改变的情况下，住建部门约谈租赁企业作用不大，因为租赁机构现在的目标仍是抢占市场、扩大规模。”

中原地产首席分析师张大伟则表示，北京有关部门约谈自如等企业是调控的开始，预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。

“主管部门的领导很关注租金情况，提出租金要保持平稳。如果不平稳，可能会有政策出来。”一位接近北京市住建委的人士透露。一位中介机构研究总监向财联社记者表示，实际上，住建部从年初就开始关注资本对租金的影响。

中介机构激辩长租公寓

“北京市住建委对长租公寓机构进行了约谈，在一定程度上能起到敲山震虎的作用，但效果如何仍待进一步观察。”经济学家宋清辉向财联社表示。

据北京市统计局数据显示，1-7月，北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份，租赁房房租同比上涨2.8%，环比上涨0.2%，其中，东城区和顺义区房租环比涨幅居前，分别为10.5%和10.7%。

据贝壳研究院统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。据我爱我家研究院数据，2018年7月，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。

原我爱我家研究院院长胡景晖8月17日公开表示，今年房租上涨的主要原因是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商争抢房，并以高出市场20%到40%的价格收购房源，导致租房成本上升。

胡景晖表示，如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，后果严重。

对此，自如方面表示，自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

同时自如声明称，自如通过收出房两端有机管理，压缩企业自身资产收益率，让利租客。2017年北京普租租金同比2016年增幅为9.0%，2018年为15.2%，相比而言北京自如整租的这两个数据仅为4.8%、7.5%，房屋普租市场租增幅远高于自如整租。

“自如的声明中提及自己的整租业务对租赁市场租金上涨没有影响，但事实是很多小区的租赁房源中自如整租，比普通租赁贵20%。而且自如是以分租为主的企业，整租比例非常低，明显在避重就轻。”中原地产首席分析师张大伟向财联社表示。

在胡景晖发言后，8月17日晚间我爱我家发布声明称，“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租言论仅代表个人态度，并不代表我爱我家公司观点。”

上述声明还表示，导致近期房租上涨的原因是多样化的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的更重要的原因，9月份暑期租房旺季过去之后，随着供需矛盾的缓解房租还会逐步回落。

随后在8月18日，胡景晖宣布从我爱我家辞职。

资本成租金上涨幕后推手

宋清辉表示，资本对租赁市场产生的影响是立竿见影的，但也会扰乱租房市场。社会资本大规模介入租房市场之后，从市场上不计成本疯狂“收”房子，租金势必会被逐渐推高，紧接着就会将其成本转嫁给承租人，承租人可能会被驱赶。

据财联社采访了解，长租公寓市场目前主要参与者主要有四类，分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。同时中国长租公寓行业能实现盈利的企业屈指可数，仍处在无利润、投入大的阶段。

“大量的资本进入的是存量改造，只是通过升级或者分割获得投资溢价，获得差价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”张大伟认为。

“资本的介入了无疑对租赁市场产生了重大影响，因为资本的思维方式跟一般的经营还是不一样的。其思维方式就是先做流量，不管赚不赚钱首先成为一个头部企业，那么就可以排除异己，形成一定规模的垄断和声势，所以在初期会大幅提升租金去抢房源，抢占市场，就给市场传递了涨价的信号。”上述房企副总裁向财联社记者表示。

一位中介公司内部人士告诉财联社，目前部分城市租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断，其中最大的租赁机构控制了几十万套房源。

他进一步表示，当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场租金影响加大。

“从房地产调控角度，租金的上涨比房价上涨影响更大，所以调控房价的同时，也要调控租金。”一位研究机构资深人士表示。

租赁机构化是趋势？

华泰证券研究报告指出，中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右。

链家研究院预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。目前我国的租赁市场并不健全，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者缺少，导致专业租赁经营业务发展相对滞后。

在不少发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来发展空间非常大。再加上政策支持，最近几年长租公寓市场受到资本的追捧。

2018年已有多家房企及机构获得融资，其中自如宣布获得40亿人民币A轮融资，并获20亿储架式ABS发行额度；绿城40亿住房租赁专项公司债获批；保利发行国内首单房企租赁住房REITs；龙湖发行第一期30亿住房租赁专项债券；建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议；新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。

“房企发行REITs或者债券比较容易获批等因素，是造成租金上涨的主要原因。未来这些因素仍会继续推动房租上涨。但就租赁市场而言，规范化是大势所趋，承租人的利益得不到保障，租赁市场就难言良性发展。”宋清辉告诉财联社记者。

华泰证券报告指出，目前在国内高房价低租金回报率的背景下，长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，多依靠风投等资本支撑在运作，同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高，即使集中式比分散式更能做出高溢价产品，但盈利都很困难。（财联社记者 李洁）