NAEC·大咖谈经济系列稿件·聚焦房租上涨
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网易研究局NO.386
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监）
最近关于房租上涨、房租偏贵的新闻比较多。过去租赁市场的价格上涨，其实市场关注的是不多的，但今年有特殊性。今年是租赁市场发展的重要一年，同时当前正处于房地产市场秩序大监管的阶段，所以租金上涨的问题需要客观全面看待。发现原因，进而采取有针对性的策略，有助于稳定租金市场，同时也可以真正促进租赁市场的健康发展。
一、季节效应
毕业季到来，租房的需求会快速上升，这个时候自然容易带来租金上涨。一般来说，到了6月底差不多是高校放暑假的时候，也是部分毕业生离校的时候，这个时候在外面租个房子，无论是床铺还是小单间，都是很普遍的现象。一般此类群体在租金谈判上是偏劣势的。举个最简单的例子，高校毕业的时候部分学校会督促学生早点搬离集体宿舍，这个时候在大包小包的情况下，此类学生去租房，自然会比较被动。而房东可能也会抓住这个特点，在租金上上调。另外一种情况就是，这个节点差不多是换工作的一波高峰期，尤其是部分拿到了半年奖后会跳槽，这个时候重新租房，往往会比以前租的要贵一点。
二、违法房源减少
这两年很明显的一个做法是，包括北京上海等城市都在积极严查违法建筑。对于此类违法建筑来说，主要是拆除。类似拆除的房子中，部分原先是用于出租的。现在整顿后，此类房源自然就消失了。此类做法，一方面会减少市面上可租赁的房源数量，另一方面可能又会释放出一批需重新租房的需求。如此一来，一些合规的房源租金就会上涨。同时，当前对于中介租赁业务的整顿，也会使得部分用于租赁的房源减少，包括经适房、公租房、群租房等。此类租赁市场整顿自然是值得肯定的，但确实也衍生出廉价房源难找的尴尬。
三、房源收储力度加大
当前存量市场发展的重要体现就是积极搭建租赁平台，这也充分说明了租赁市场发展的优势。要积极进入此类租赁平台，一个很重要的因素就是收储房源。所以此类房源的加快收储，会使得房东相对强势。这个心理也是很正常的。所以最近网上的一个案例也是值得关注的，大意就是两个租赁平台争夺某个房源，然后这个房源本身报价是8000元，最终“硬”是被推高到了1万元的水平。从本质上说，其实是很多资本正加快进入租赁市场，所以会导致部分房源被争夺进而导致租金上调的现象出现。
四、租房需求增加
一般来说，城市租房市场上很难会出现租房需求大迸发的现象。但是这两年是有特殊性的。比如说在大城市购房还会面临一些压力。第一是首付比例要求比较高，很多时候购房的首付比例达到了50%，这样部分购房需求就会停滞，进而会延长租房的时间。第二是银行贷款政策不到位，这也会影响购房的交易。或者说租房者一下子还不能搬到新认购的住房中去，所以依然会续签租赁合同。此类需求上升，自然会使得房东租房的价格比较强势。
五、价格示范效应
对于购房市场和租房市场来说，两个市场会形成一定的影响关系。从当前购房市场来看，房价其实是在反弹的，最典型的就是全国70城房价数据。从此类数据可以看出，当前很多城市房价都步入到反弹的阶段，部分上涨幅度还比较大，这也会影响市场预期。所以当一手房价格上涨以后，二手房的价格也会上涨，进而也会影响租赁市场的价格。所以从这个角度看，目前房地产市场升温的特点，已经对租赁市场也产生了影响。甚至从房源本身来说，部分房源进入到房屋买卖市场后，租赁房源相对稀缺，这也容易带来租金的上涨。
六、棘轮效应
棘轮效应在部分商品的价格走势上得到了体现。通俗来说，棘轮效应就是指只进不退、只涨不跌的价格走势。对于租房市场来说，我们可以看出，其也存在很明显的棘轮效应。从实际观察来看，房东都不会轻易调低租金，即只涨不跌。比如说一个承租者去租房子，房东报价是3000元，他可能是有机会砍价到2800元的，但绝对没有机会砍价到2500元了。而且实际情况是，周边的房源基本上都是在2500元。所以看似降价，其实还是上涨了。正所谓“爱租不租”的心态，使得房东在租金上只会上涨，而不会下跌。
七、吃差价现象
在租赁实际过程中，我们也看到了一些乱象。比如说我们一方面在讨论中国租赁市场收益率不高的现象，另一方面却发现租房的成本在不断上升。这中间是谁在捣乱的呢？实际观察来看，中介公司吃差价的现象也确实存在。尤其是在租赁合同不透明的情况下，或是房东全权委托中介租赁房屋的情况下，部分价格就有猫腻。中介公司一方面压低房东的报价，而另一方面则是提高承租者的租赁价格。价差所产生的利润，都是被中介所独吞了，但负担最终都是租房者承受了。
八、装修成本
类似装修成本等概念，应该说今年更应该受到关注。当然，其影响也不完全是在租赁市场上得到体现，其在购房市场、房地产开发投资等领域也会有所体现。最典型的就是木板、钢铁、水泥、玻璃、砂石等价格都在上涨。追溯原因，其实这和部分行业环保整顿有关。部分污染规模大的产业面临整顿后，相关产业的产能是受到影响了。所以此类建材类的产品价格上升了，自然也影响到下游产业，比如说租赁房源的装修产业。从实际租赁的过程看，一旦考虑了此类装修的成本后，房东是肯定不会降低租金的，其加价也是比较明显的。
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