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网易研究局NO.385
作者|盘和林
每年毕业季的来临，楼市都能从中赚取不少收益，而今年，在我们为房价增长放缓欢呼雀跃地时候，住宅租赁市场悄悄地昂起了头，尤其是北京等一线城市房租出现明显上涨。
据我爱我家集团研究院统计显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中，普租交易量7月份环比增长12.2%，公寓运营环比增长11%。价格方面，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。
北京租房租赁市场量增价涨，已经达到年内的第二个高点，好像突然之间房租上涨变成了茶余饭后地谈论话题。
其实，从去年11月开始，北京的租房价格便开始大幅上涨，若将时间跨度拉长，我们会发现租房价格的变化虽然缓慢，但始终保持着上涨的趋势。
有地产机构工作人员表示，五六年前，两居室的租金是2000多，3年前一居室的租金价格达到了3000以上，现在西四环、北五环一居室的价格已经涨到了四千至五千元。
租房价格为何上涨如此之快？
首先，一线城市高企的房价使得租房市场相较其他城市而言会更加的火爆。从供求上来看，北京现在有35%的人租房住，若按照北京常住人口2100万计算，当前北京大约有735万人在租房。链家董事长左晖也曾预测，未来北京将有1000万人租房。如此巨大的需求，租房供给显然是达不到这样的数量级别的，这也是为何国家相继出台租房指示政策。
其次，今年无论对于金融行业还是房地产行业都是非常困难的一年，各类限管政策的出台使得开发商日子很难过，而类似租售并举、租购同权等可以说给了房地产商开拓新市场的机会。如今不少开发商加入到住房租赁市场中来，虽然提升了住房的质量以及促进了租房标准化的进程，但资本逐利的天性也助推了房租的上涨。
但是透过大数据资料，我们也会发现一些怪异的现象，比如北京租房供给排行前几的城区朝阳、海淀、丰台等，房租和供应量呈正相关的关系，但在东城和西城区却出现房屋供给少、价格极高的现象，这意味着在租房市场上，地域结构性的不匹配会出现某些地区价格偏离的现象，而租房市场属于价格朝高看的市场，部分地区的价格偏离会带来整个城市的价格上涨，不利于市场的平稳发展。
除此之外，租房市场经常被比作卖雪糕，边化边卖，意指租房市场受楼市的影响，租房价格若持续走高，房客可选择去买房而不租房。现阶段，北京房租仍在大幅上涨，这极有可能是源于楼市调控，使得更多人缺少选择买房的权力和能力，租房成了他们唯一选择。若雪糕不再会融化，价格自然不会走下坡路。因此，我们也需要避免由于限购、开发商租赁持有物业成本上升等触发房租上涨，楼市调控不能一味限制，也要加强供给。
值得注意的是，在楼市调控逐渐显示效力的今天，政策忽视的租房市场出现波动将会对城市发展产生相较于楼市更大的影响。
房租过快上涨有何影响？
我爱我家集团研究院的统计数据显示，2018年7月份，在北京的普租交易中，70后客户、80后客户、90后客户及其它年龄段客户的占比依次为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，90后在逐渐接棒80后成为租房主力。这部分人群没有能力在一线城市购买属于自己的房产，租房是他们的唯一选择。
图1 北京普租用户的各年龄段占比 （数据来源：我爱我家集团研究院 制图：网易研究局）
从城市创新上来讲，房价或许不会影响这部分人群为城市贡献自己，毕竟他们并不需要马上购房；但是，房租或真正成为他们定居城市的门槛、不可逾越的障碍，可以预见，房租大幅上涨将会比房价上涨更直接带来城市的人才流失。
同时，房屋既是公众赖以遮蔽风雨之地，于企业而言也是生产资料，是生产经营成本的重要组成部分。当租房成本上升，不少企业也将面临成本大幅上涨的局面，而由此带来的人才和企业的双重出走后果会更加严重。
房价在“坚决遏制上涨”的政策背景下，可以说暂时能喘一口气了。但从经济学的角度来说，租房是买房的替代品，作为替代品的房租价格大幅度上涨，必然影响到“租住并举”的房价调控策略，也会影响到房价调控的效果。
从民生的角度来说，人们最担心的“住不起”目前还看不到很好的解决办法，只是暂时看到控制房价上涨的曙光，但是“租不起”的苗头已经露头，假如房租上涨过快超过人们的承受范围，“租不起”显然要比“住不起”的危害大得多。
窃以为，房租和房价作为楼市的一体两翼，必须不同协调发展，只有房租和房价控制在合理范围，才能算得上我国楼市真正实现软着陆。必须严格防范“租不起”的情况发生，真到那个时候的话，民生及城市创新都没有“替代品”了，就没有退路了。
作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后
网易研究局（微信公号：wyyjj163） 出品
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本文来源：网易研究局
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张梅_NF2100
