强调控下房企生态:分化渐显 中小地产商陷融资困境

（原标题：强调控下房企生态链： 中小地产商陷融资困境 “强者恒强”分化渐显）

本报记者 杨坪 深圳报道

“公司业绩不好，但是也没有办法，融资没有任何进展，之前公司本来是想向大股东借款的，但被中小股东否决了，公司目前新增土地储备也就一块，还有一些写字楼，但是经济不景气，根本不好卖。” 8月2日，一名中型上市房企内部人士对21世纪经济报道记者说道。

8月2日，受中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”影响，wind房地产指数再跌2.99%，南山控股（002314.SZ）、新城控股（601155.SH）等上市房企跌幅仍在5%以上。

今年以来，市场调控政策频出，地产公司也在监管趋紧的大环境下左右飘摇，大房企凭借丰富储备和较低融资成本仍能保持业绩稳定增长，中小型房企却只能在政府调控、融资渠道收窄的大环境下艰难度日。

这一焦虑从今年A股上市房企的中报预告中极易察觉。

wind数据显示，截至8月2日，合计有58家A股上市房企公布业绩预告，预增企业28家，扭亏6家，合计不到六成。而亏损企业则有11家，预减企业9家，不确定企业4家。

业绩大幅分化

21世纪经济报道记者统计发现，A股上市房企业绩状况正经历冰火两重天，截至8月2日晚收盘，除了滨江集团（002244.SZ）和金融街（000402.SZ）之外，总市值在百亿以上的上市房企上半年业绩均保持稳定增长。

其中招商蛇口（001979.SZ）净利润和同比增幅表现优异，预计实现净利润68亿-70亿元，同比增幅为89%-94%。

保利地产（600048.SH）和绿地控股（600606.SH）尽管增速低于招商蛇口，净利润规模也达到了64.92亿元（同比增长14.90%）和59.43亿元（同比增长27.61%）。

即便是业绩略减的滨江集团和金融街，业绩下降也是受“季度间收入的不均衡性”影响，公司的房产销售和交付都处于较为稳定的状态。

相比之下，市值在百亿以下的上市房企处境则较悲观。上半年亏损的企业都来自中小企业阵营，其中亏损企业额度最高的是中弘股份（000979.SZ），其在2018年上半年预亏14亿元，净利润同比下降4876.59%。

对于亏损的原因，中弘股份称：“一是融资成本费用变化导致财务费用比同期增加10亿元；二是对‘亚洲旅游’的长期股权投资拟计提资产减值损失约1亿元；三是受国家房地产调控政策影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售大幅下滑，房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。”

此外，公司还面临累计43.19亿元的逾期债务本息，控股股东中弘卓业持有的公司全部股份已被司法冻结和司法轮候冻结。目前公司正常经营都成难题，欲出售资产偿还借款。

“去杠杆背景下的融资难，对于龙头企业影响有限，反而会加快中小房企出局，行业集中度提升将会加速。”东方证券房地产行业分析师竺劲在其研报中指出。

8月2日，一名大型房企内部人士也告诉记者：“融资能力是房企分化一个非常大的因素，因为相对于中小型房企，大型企业在银行、交易所、交易商协会上获得资金的能力以及资金成本都是有一定优势的，房地产本身就是资金密集型企业，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备，更高的毛利率，获得更多利润。”

调控影响待察

一方面，有着资金优势和规模优势的大型房企销售金额与土地规模双创新高，另一边中小房企则在去杠杆和政策调控等因素下举步维艰，各类资源逐渐向龙头地产公司聚集。

根据克而瑞销售榜单，截至6月30日，TOP100房企合计全口径销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，这得益于过去两年销售持续高增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增长。

从已经披露半年报数据的三家龙头房企情况来看，保利地产报告期内实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%，今年以来已经发布7份新增房地产项目公告，其中仅7月发布的房地产项目就有18个，包括住宅用地和商住用地。

招商蛇口2018年1-6月累计实现签约销售面积358.36万平方米，同比增加24.26%；签约销售金额750.96亿元，同比增加39.86%，新增土地项目接近40个。

绿地控股2018年1-6月实现合同销售面积1349.3万平方米，比去年同期增长29.8%；实现合同销售金额1627.18亿元，比去年同期增长22.3%。上半年新增房地产项目储备60个，权益土地面积约1023.50万平方米；权益计容建筑面积约2160.55万平方米。

然而相比之下，中小房企大多没有对土地项目进行披露。

当记者询问“是否是因为公司今年没有拿下新项目”时，世荣兆业（002016.SZ）董秘办接线人员不置可否，仅表示：“公司土地储备和年报披露数据差不多，具体数据我们会在半年报中披露。”

上述中型上市房企内部人士则告诉记者：“今年上半年我们就拿了一块八九万平的地，去年同期都没拿到地。一方面大环境不好，我们拿地很谨慎，另一方面是因为调控政策，政府挂出来的地很少。拿三四线城市地没多大意义，拿一二线城市的地又拼不过那些大房企。”

而随着政策调控的进一步趋严，上市房企业绩分化或还将更加严重。

“从政治局会议的表态上看，尽管对二级市场造成了一定的冲击，但是对今年上市房企的业绩影响并不大，因为房企今年的业绩是由前两年销售决定的。调控最大的影响就是大环境比较紧张，影响投资者对房地产的热情，从而使回款率变低，如此下来，房企的借款成本将会更高，管理费用也会更高，但这部分资金对大房企来说影响有限，中小房企受影响更严重。”8月2日，一名华南地区中型券商地产行业分析师对记者说道。

上述大型房企内部人士也告诉记者，一般签约销售额和企业实际结算的房地产企业收入结算和签约销售是不同步的，签约销售是房地产预售的过程，后续房子要继续建设，满足交付结算才能结算到收入，获得利润，这有时间差异，相当于今年结算的项目可能是前一两年签约的。

而根据保利、绿地和招商蛇口等大型房企的签约销售额来看，短期内公司仍能实现较高幅度的增长。

“行业调控一直在进行，短期内肯定是这样的方向，但对于我们公司来说，我们一直在全国有广泛布局，在不同区域和城市都有项目，部分地区的调控对我们整体的项目结算影响有限。”上述大型房企人士认为。