（原标题：汇率变动对房企核心净利润及净负债率影响有限）
本文来源：微信公众号中金点睛
近期人民币对美元快速贬值引发对房企盈利担忧。我们认为当前汇率变动对房企核心净利润和净负债率影响有限。人民币对美元每贬值1%对我们覆盖样本房企的2018年预测核心净利润的影响幅度在-1%以内，对净负债率的影响在1.0ppt以内。
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对于人民币报表公司，计入核心净利润的汇兑损益主要来自于：1）以人民币偿付到期外债；2）结算外币债务利息。其中前者为主要影响。考虑到债务利息绝大部分可以资本化，以及短期外币债务或不完全以人民币偿还，我们认为汇率变动对房企当期核心净利润的实质影响极其有限。以外债占比较高的世茂房地产为例（外债占比41%），即便假设其短期外币债务全部以人民币偿还，人民币对美元每贬值1%对其2018年预测核心净利润的影响幅度仅为-0.7%，其中-0.6%来自于偿还短期外债产生的汇兑损益。
对于港币报表公司，汇率变动对核心净利润的影响主要来自于：1）报表折算带来的差额；2）以人民币偿付到期外债产生的汇兑损益；3）结算外币债务利息产生的汇兑损益，其中第一项为主要影响。以华润为例，人民币对美元每贬值1%对其2018年预测核心净利润的影响为-0.8%，其中-0.5%来源于利润表的报表折算差额。因利润表从经营货币向报表货币折算通常采用期间平均汇率，故我们在该测算中假定报表折算差额的影响为汇率变动幅度的一半。
此外，投资者需关注汇率变动对外债占比较高的公司带来的净利润及杠杆率影响。仍以世茂房地产（其外债占比为41%）为例，人民币对美元贬值1%对其2018年预测净利润的影响幅度在-2.4%，高于其对核心净利润的影响，其中-1.9%来自于长期外债价值变动带来的非现金性汇兑损益。尽管该影响不计入核心净利润的计算，但会改变权益价值以推升净负债率。例如，人民币对美元贬值1%将使得世茂房地产2018年预测净负债率增加0.45ppt。
本文来源：网易财经综合
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王宏贵_NF7326
