田国立：我国房地产泛金融化对社会影响比较复杂

今日在“2018陆家嘴论坛”上，中国建设银行董事长田国立发表了演讲，他认为，和美国相比，我国的房地产泛金融化和高估值对社会的影响更加复杂，房地产市场的变化不仅直接影响居民住房需求满足，同时影响居民家庭企业和金融机构资产负债表和资产质量，进一步诱发部分地方政府和房地产企业对这种金融化的收益依赖。地方政府的财政收入我这里有数字，不念了，过渡依赖，其实我们说控房价，现在是叶公好龙的东西，真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，就这个僵持局面必须得有一个办法解决，商业银行是搞操作的，商业银行在这个时候必须有一些操作办法。

以下为文字实录：

各位来宾大家下午好，金融是经济生活中的血脉，但因为这个环节谈风险，但是谈风险的时候并不是说就像你血压高了，不一定就是血管有问题了，他有可能是你的肾或者肝脏或者什么有问题一样，谈金融风险大家通常是从股市、汇市、债市谈的，因为这才是真属于金融，但为什么大家往往一谈就把房地产搁进来，就是因为实际上房地产是已经变味了，因为你如果对它不加限制，它实际上已经赋予了很大的金融属性了，所以往往谈风险谈这四个市场。

今天因为我是建设银行，我搞操作的，更多的没有对政策的发言权，也没有对理论的更多的论证发言权，搞操作我觉得就是对风险更多的是看看怎么解决风险，尤其是房地产，为什么我要说这个问题，其实我认为房地产是目前经济好多存在让大家不放心的问题的一个主要的一点，巨大的财富已经被裹胁进去了，当一个国家你这么大的财富投入大家去盖房子的时候，干什么都会缺钱，怎么把这个偏好降下来，实际上因为数字我说了也不权威，也不负责任，所以就不说了，他们有估的，说中国房地产已经形成的总资产有的40多万亿美元，有的说是400多万亿人民币，但不管怎么说，总而言之这些钱已经是天文数字了，因为我还有一些比较，我也不说了，比完之后容易耸人听闻。

我就想说的是什么呢，大量的社会资金资源被配置到房地产市场，而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，房地产金融化同时，又在不断的违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价，保障社会资金资源的不断注入，维持其运行和发展，就这个运营逻辑之后的结果是很容易让我们想到当年的日本房地产泡沫危机，和美国的次贷危机，在这方面习近平总书记说了房子是用来住的，其实这话一下点到了命脉，怎么才能让房地产市场和金融市场健康起来，就是你必须得房子是住的，那咱们就在房地产住的功能上下工夫，属于金融的那你就归到金融类，怎么去金融化，当你赋予太多金融属性之后，你比如你有钱，黄金，你有钱可以炒，你没钱可以不炒，房子是你有钱要住，没钱也得住，就会很容易形成一个社会问题。

另外，大家感觉到买房就赚钱之后，会把社会的所有的投资偏好都集中到这里，股市为什么长期没人理，风险是一方面，规范管理是一方面，很大程度上在这边你当股民和买房子的人一比较起来之后，不会有人对股市感兴趣。这就是怎么能够把大家的消费，能够逐步的转移一下兴奋点。

实际上和美国相比，我国的房地产泛金融化和高估值对社会的影响更加复杂，房地产市场的变化不仅直接影响居民住房需求满足，同时影响居民家庭企业和金融机构资产负债表和资产质量，进一步诱发部分地方政府和房地产企业对这种金融化的收益依赖。地方政府的财政收入我这里有数字，不念了，过渡依赖，其实我们说控房价，现在是叶公好龙的东西，真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，就这个僵持局面必须得有一个办法解决，商业银行是搞操作的，商业银行在这个时候必须有一些操作办法。

应该保持市场正常的运转，按照统筹兼顾的原则，积极培育和发展住房租赁市场，探索住房租赁金融业务，可以切实改变房地产单一的市场供给结构和资金配置方式，在很大程度上弱化住房金融属性，在解决居民住的需要时，不需要承担相应的金融压力和风险，我们认为利用住房租赁市场，引导空置住房流入市场，可以改善存量住房风险收益特性，提高存量住房市场风险承受能力同时，利用输的方式解决城市土地利用率，也是对赌的方式的有益补充，要从现在开始。

假如10年前开始培育住房市场，局面不可能是这样的，大家可以设想一下，总书记说房子是用来住的，不是用来炒的，你只要是租客，没有听说过炒租赁权的，那就是刚需，在这方面，建设银行现在提出要买房到建行的时候，那时候大家都是公租房，没有私有房的时候，现在建设银行又提出要租房到建行，我相信在座的各位能够有幸参加今天这个会的人都是家里不只一套房的人，关键是要存房到建行，就是建设银行给存房市场增信，不是一个小门帘，拿你房干吗去了，你真不放心，我们培育长租市场，你到银行存钱，其实他也是一个资产形态，无非是货币形态，你把你房交给我，你肯定放心，比交给别人放心，你钱都给我了，你房有什么怕的呢，所以要存房到建行，本来我也准备了一个数，后来伟民主任他说他不说数，他不说我就更不敢说了，你想空置率实在太可怕了，但是这都是实际上就是什么，其实这些东西你给他调动起来之后，都是有益的金融资产，承接海量货币，没有这么一个大的载体是不行的，所以我们必须得迅速把这些存量已经盖完了的房，主要矛盾不是怎么盖房，房盖了不少，美国才20多万亿的房屋总量，而且我们的农村统计还未必准，因为城市化进程不够，所以还未必准，要想办法怎么调动存量。

就是当你把你的房存到我这的时候，这个房子要解释一下，不是建设银行真开始存房了，建设银行要扮演一个资源整合者的角色，是和社会现有的合理合规的合法的一些中介机构一起共同在这里去打造租赁市场和存房业务，同时我们作为一个建设银行要提供一些什么赋能，就是当你居住，我们可以鼓励他更多的稳固租房关系，现在租房市场不发达有好多原因，怎么办，就至少得三年五年十年，而在这期间，可以一次性提供一些贷款，让这些房东拿到钱之后，十年后再议一次价，这个市场会逐步的发育起来的，而且我们非常有信心，建设银行在这方面也做了很好的尝试，慢慢你们会陆陆续续的关注到建设银行的金融产品，在广东上海都已经开始了。

2018年，我们将继续发挥建设银行在住房领域传统的专业优势和资源优势，推动住房租赁市场的建设，积极探索利用新的模式、新的市场、新的机制和新的生态化解房地产市场，怎么用市场手段解决市场长期存在的问题，确实到了刻不容缓的时候了。建设银行和300多个城市签订了住房租赁的平台合同，在这里边还帮着房东和房客搭建交易平台，帮中介机构，大家合法交易以后，去给你的客户提供一些融资，就做这个信贷赋能，同时还通过这些大数据，会定期发布住房租赁指数，我们基本能够控制cover到90%多，其他太边远就没有租赁市场需求，我们有效的和社会的品牌公司一起整合起来，为社会提供一些让你信得过的居住产品，在这一体系中建设银行始终坚持市场的归市场，金融归金融这一原则，从源头避免住房租赁市场重蹈传统房地产市场的覆辙，解决房地产这类痛点问题金融这把手术刀会更加温柔，谢谢。