起底华谊兄弟地产业务：苏州项目负债逾20亿

股权质押风波愈演愈烈之际，华谊兄弟（300027.SZ）第一大股东王中军在12日晚间解除了部分质押，并推出第二期股权激励计划。

华谊兄弟掌门人股权清仓式质押，引发了投资者对“融来的钱都去哪了”的疑问。对此，华谊方面以及王中军均表示，融得资金主要用于项目投资及股权投资。

值得关注的是，目前华谊旗下已签约18个影视小镇项目，多数项目其只参股不控股，但苏州华谊兄弟电影世界却是典型的重资产项目。业内人士认为，王中军与王中磊多次高比例质押股权，所融到的资金可能有不少投向了该项目。

对此，华谊兄弟在全景网投资者互动平台上表示，苏州华谊兄弟电影世界项目总投资规模35亿元，并未对公司经营性资金造成影响。

但不可否认的是，影视主题公园普遍面临前期耗费资金巨大、收益慢的困境。华谊苏州项目开发了近7年仍未完工，沉淀了大量资金。

王中军的“地产野心”

早在2011年，华谊兄弟就开始布局线下实景娱乐板块，其中包括房地产业务，主要通过子公司华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司来进行持股控制。

华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司的发展模式是，以与合作方成立合资公司的形式进行轻资产运作，华谊兄弟提供品牌授权，然后以自身的IP资源，获得品牌管理费及运营分成。

“华谊兄弟与迪士尼乐园的IP效应相差太多，后期运营是一个问题。”一位资深业内分析师告诉财联社记者。

上述分析师补充称：“一般情况下，开发商依托主题公园可以低价拿地，依托品牌可以加快销售速度。但主题公园投资前期耗资大，开发商会等销售资金回笼后再投入到主题乐园。”

迄今为止，华谊兄弟已与恒大、建业地产等多家房企合作开发，重点扩展文化旅游综合体。华谊兄弟执行总裁王中磊曾表示，“和地产商开发的实景娱乐项目将落地20个城市，未来每年为华谊贡献180亿美元的收入。”

然而，华谊兄弟年报显示，2017年，其在品牌授权及实景娱乐板块实现业务收入2.58亿元，仅占全部营业收入的6.5%，与180亿美元相差甚远。不过，其品牌授权与实景娱乐板块营业成本仅为297万，毛利率高达98.85%。

据财联社了解，华谊兄弟最早开业也是目前唯一开业的实景娱乐项目是海口观澜湖冯小刚电影公社。该项目在2012年正式签约并开工，于2014年中开业，总投资55亿元。

数据显示，2017年海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司营业收入7.85亿元，净利润8284万元，总负债为22.4亿元。

据观点地产网报道，华谊兄弟实景娱乐项目总投资已超过500亿元，全国各地可查的土地储备近14000亩。

根据华谊兄弟2017年年报，华谊兄弟基本都是参股，其参与股权投资的地产公司共有6家，除了早期投资项目上海项目，大部分参与投资的持股比例为10%，有一家甚至仅为1%。

这些项目分别为上海嘉华影视文化产业发展有限公司，华谊持股40%；安徽祥源华谊兄弟旅游开发有限公司，华谊持股比例为10%；华谊兄弟(济南)电影城投资开发有限公司，华谊持股10%；凉山华谊兄弟电影小镇有限公司；南京华谊上秦淮文化产业发展有限公司，华谊持股比例1%；武汉恒谊电影文化有限公司，华谊持股10%。

值得关注的是，华谊兄弟对上述6家公司的认缴投资款均未完全支付，在认缴投资款方面，华谊兄弟总共还需支付1.5亿元投资款。

据该公司年报，截至2017年底，华谊兄弟累计签约项目18个，其中多个项目进入在建状态并相继开工，华谊兄弟电影世界(苏州)、华谊兄弟长沙电影小镇、华谊兄弟南京电影小镇和建业华谊兄弟电影小镇(郑州)预计将于2018年陆续开业。

“2018年一季度华谊品牌授权及实景娱乐板块各业务有序推进，多个项目进入在建状态并相继开工。在手项目储备丰厚带来稳定的授权费收入，预计2018年授权费收入3.5亿-4亿元。”国泰君安分析师陈筱在研报中表示。

苏州项目负债21.67亿

位于苏州工业园区阳澄湖畔的华谊兄弟电影主题公园，是其少见的重资产项目，主要由华谊进行投资和经营。该项目面积约1000亩，原计划投资30亿元，项目公司名为华谊影城苏州有限公司。

但据时间财经统计，该项目通过信托和私募股权等累计融资已超过150亿元，其中还不包括华谊兄弟实景娱乐单独进行的融资。

华谊兄弟于2011年便拿下苏州项目所在地块，但至今项目仍未开业，且中间经历了多次股权变更。年报数据显示，目前华谊兄弟直接持股14.29%，间接持股11.57%。

“项目已经开发近7年，但迟迟未能开业，华谊也因此沉淀了大量资金，该公司多次高比例质押股权套现或与此有关。”一位不具名的知情人士告诉财联社记者。对此，财联社多次致电华谊兄弟董秘，但其电话一直无人接听。

华谊兄弟方面曾多次表示，2017年苏州华谊兄弟电影世界将开业，但这一承诺并未兑现。

上述知情人士透露，“苏州华谊兄弟影城快建好了，6月23日将试营业，王中军之前也来项目看过。”

“苏州华谊影城项目除了公园外还有住宅销售，从2016年就已经有别墅项目在销售，但产权只有40年，目前仍有别墅在卖。” 一位苏州房地产分析师告诉记者。

他进一步表示，与轻资产模式下的盈利方式不同，华谊在该项目中既能获得短期房地产开发收益，未来也能享受长期主题乐园运营收益。

然而，据华谊兄弟2017年报显示，华谊影城苏州有限公司全年营业收入仅为1.46亿元，总负债则高达21.67亿元。

6月以来市值蒸发逾40亿

随着股权质押套现风波不断发酵，华谊兄弟于6月12日晚间公告称，公司实际控制人王忠军（王中军）于当日分三笔解除共计4425万股质押股，占其所持股份的7.22%。同时公布了第二期限制性股票激励计划(草案)。

根据计划，华谊兄弟拟向公司的核心管理层及核心骨干(含控股子公司)授予的限制性股票3000万股，首次授予的限制性股票授予价格为3.82元。

截至6月12日，王中军持有华谊兄弟6.12亿股，占公司总股本的22.07%，其中，累计被质押共计5.23亿股，占总股本的18.85%。公司另一位实际控制人王中磊持有公司股份1.72亿股，占总股本的6.19%。王中磊持有的公司股份累计被质押共计1.47亿股，占公司总股本的5.30%。

从6月6日发布股权质押公告引发风波，仅6天后王中军便解除部分股权质押。

“这可以说是一种紧急公关手段，以此来挽回股东以及市场信心，防止股价继续下跌，引发爆仓风险。”上述分析师告诉财联社。

但从市场表现来看，王中军解除部分股权质押，并未挽回市场信心。6月13日，华谊兄弟股价报收于6.91元/股，下跌0.72%；6月14日，该公司股价开盘后震荡下跌，截至记者发稿，跌幅近4%。据统计，6月以来的十个交易日，华谊兄弟市值已蒸发逾40亿元。

事实上，即使解除部分质押，王中军与王中磊的股权质押比例依然超过85%。

财联社查询华谊兄弟历年关于股权质押的公告获悉，2011年王中军与王中磊对其持有的股权首次质押，随着时间发展，其质押比例逐渐上升，在2013年质押比例达到其所持股票的80%。

近几年王中军与王中磊的股权质押比例一直维持在高位，且质押次数颇为频繁。2013-2018年发布的解押、质押公告分别为5次、8次、11次、7次、11次，6次。

关于质押是为套现，王中军在公开信里予以否认，其称，2014年以来，其与王中磊不仅没有减持过公司股份，而且累计增持股票金额合计约6.4亿元。”

据财联社了解，王中军曾在2013年8月、11月中进行过三次减持，累计1500万股，套现约5亿元。王中军表示，减持原因是主要为孩子工作、个人理财、投资新项目等，投资的新项目后期将会再注入上市公司。（记者王海春对本文亦有贡献）