保险资金投长租公寓 难道是“周瑜打黄盖”？

（原标题：保险资金投长租公寓，难道是“周瑜打黄盖”？）

6月1日，距离两部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“租赁新政”）仅一个月，中国银行保险监督管理委员会就发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称“通知”）。反应可谓相当迅速，可以预见各大保险公司、保险机构都在摩拳擦掌，跃跃欲试长租公寓市场的深浅。

那么问题来了，在租赁新政鼓励的证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体中，为什么首先反应的是保险资金呢？另外，在租赁新政发布之前，保险资金也是可以投资公寓的，为什么在新政发布之后保险资金才对长租公寓如此重视呢？带着这两个问题，让我们来一起探讨保险资金投资长租公寓背后的逻辑。

保险投公寓是“周瑜打黄盖”

首先回答第一个问题，保险资金之所以对投资长租公寓反应如此积极，是因为长租公寓的资金需求与保险资金几乎是最完美的匹配，保险资金投长租公寓，可以说是周瑜打黄盖，两者各取所需、相得益彰。

为什么这么说呢？首先让我们看看长租公寓的资金需求。未来长租公寓的盈利模式主要有三类：1、资源模式：以较低成本获取土地资源或者房源、金融资本资源，以及人才资源；2、品牌模式：让租客认可品牌，愿意为品牌付出高溢价；3、资本模式：即通过REITs或独角兽上市等资本运作实现公寓资产的证券化。

无论是资源、品牌还是资本模式，前提都需要公寓实现稳定运营且有可观的现金流。而公寓项目从开发设计到步入正轨，往往需要一两年时间，到开始盈利则需要5年左右。也就是说，投资长租公寓是一个长期的项目。如果投资者想赚快钱，那显然不是长租公寓的良配。其次，长租公寓属于重资产，对投资者实力规模也有一定要求。再次，租赁新政中还提到住房租赁资产化的意义在于可以“提供中等风险、中等收益的投资品种”。所以我们可以总结，中等风险、中等收益、重资产、长周期是长租公寓作为投资产品的主要特点。接下来，再让我们看看政府鼓励的几类投资主体的资金特点。

证券投资基金，是指通过发售基金份额募集资金形成独立的基金财产，由基金管理人管理、基金托管人托管，以资产组合方式进行证券投资，基金份额持有人按其所持份额享受收益和承担风险的投资工具。这类基金属于信托集资资金，由于投资者对投资收益和周期的不同，在一定程度上限制了其投资的范围。另外，为降低投资风险，我国《证券投资基金法》规定，基金必须以组合投资的方式进行投资运作。这也在一定程度上限制了其对重资产属性的长租公寓的投资比例。

政府引导基金，又称创业引导基金，是指由政府出资，并吸引有关地方政府、金融、投资机构和社会资本，不以营利为目的，以股权或债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险投资基金，以支持创业企业发展的专项资金。政府引导基金是财政资金与社会资金的集合体，两者在风险承受力和盈利诉求上的矛盾，在一定程度上制约了引导基金的运营。

产业投资基金，是一大类概念，国外通常称为风险投资基金和私募股权投资基金，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。产业投资基金往往追求的是高风险高收益，长租公寓的中等收益较难满足该类投资主体的需求。

保险资金，泛指保险公司的资本金、准备金。资本金是保险公司的开业资金，各国政府一般都会对保险公司的开业资本金规定一定的数额。也属于一种备用资金。当发生特大自然灾害、各种准备金不足以支付时，保险公司即可动用资本金来承担保险责任。准备金是保险公司根据精算原理，按照一定的比例从保费中提留的资金。与资本金性质不同，是保险公司的负债。

保险资金的本质是一种备用资金，是用来抵御未来风险的。这类资金首要的要求就是稳。《保险资金运用管理办法》总则的第四条就指出“保险资金运用必须以服务保险业为主要目标，坚持稳健审慎和安全性原则，符合偿付能力监管要求”。新华社北京1月22日发布的消息称“2017年保险资金运用收益8352.13亿元，同比增长18.12%；投资收益率5.77%，较2016年提高0.11个百分点。”可见，保险资金过去的投资回报率确实不高。另外，大部分保险产品的投资周期都较长，例如传统寿险期限通常在15年以上，部分在30年以上。这也就决定了保险资金具有可投资期限较长、回报率要求不高等特点。这与长租公寓中等风险、中等收益、重资产、长周期的资金需求特点契合。

至此，我们就不难理解为何保险资金对于长租公寓投资表现出如此积极的态度。接下来再来看第二个问题，为什么是租赁新政颁布之后呢？

租赁新政解决了房价租金比过高的问题

过去的长租公寓虽然有市场需求旺盛和一些政策利好扶持，但有一个让投资者踌躇不前的突出问题，那就是房价租金比过高。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232。据统计，一线城市的房价租金比目前都在600左右，上海为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。

所以一线城市想要大力发展长租公寓，必然要让房价租金比降下来。从房价租金比的公式来看，要将实现降比，要么让分母（即月租金）升上去，要么让分子（即房价）降下来。涨房租（涨分母）？显然不符合民生需求；降房价（降分子）？也不是想降就能降的。既然两条路都不通，那还有其他办法吗？4月25日发布的租赁新政就告诉了我们解决这个问题的第三条路。

目前房价租金比分子过高的原因是租赁房源大多为居住用地、用房，这部分房价显然是高居不下的。但是租赁新政允许“大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房”，并“支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房”，这就是一个降分子的过程。通过将原本价格较低的非居住类用地、用房引入长租公寓市场，就从整体上把房价租金比的分子均价降下来了。这样，投资者所考虑的投资回报率的问题，尤其是保险资金的投资回报率首先就能够得到满足了。

投资长租公寓，需要解决三个问题

当房价租金比过高的问题得到了解决，在市场需求和政策鼓励下，保险资金投资长租公寓就水到渠成了。但投资不是童话故事，不是一句“从此王子和公主过上了幸福的生活”就划上完美句号了。这只是故事的开始，项目投资要落到实处还有很多具体细节需要考虑。无论保险资金进入长租公寓后是决定自己玩，还是带着运营商一起玩。从《通知》的各项要求来看，保险资金想要甄选优质项目进行投资并实现有效监管，至少要解决以下三个问题：

1、现金流怎么看

关于现金流的问题，《通知》中两处明确提到。一是在提到所投资的长期租赁住房项目应当满足的条件时，第一条就指出项目要“具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流。”二是规定保险资产管理机构在采用债权投资计划方式时，融资主体需要满足“自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上”。

现金流不仅是投资评估的需要，也是风险控制的需要。那么投资机构如何查看项目的现金流数据，并且确保其真实可信呢？通过公寓智能管理系统或许是一个不错的选择。目前市面上的公寓SaaS软件有财务管理模块，包括财务收支流水和财务收支预算，从中可以看到公寓的当前和预期现金流，并且每一笔流水背后都会关联到每一位租客、每一份合同甚至线下的每一台智能电表、智能水表，从技术上大大降低了数据造假的可能性。

2、管理怎么跟进

《通知》还要求“融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理”“建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度。”这与保险资金对投资不动产的相关要求是一个道理。

中国保监会印发的《关于保险资金投资不动产暂行办法的通知》中规定，保险公司投资不动产时“资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名”。投资不动产相关金融产品时“资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。”也就是说，想要进行相关领域的投资，要么投资主体自身具备足够的投资经验，要么找有经验的第三方机构。而过去的不动产投资机构对于长租公寓领域尤其是公寓的运营管理似乎没有太多经验，初涉长租公寓的保险机构亦是如此。这时候，保险资金所需要的大概就是专业化、机构化的住房租赁企业了。

其实，从近期其他投资机构的动态中我们也能得到一些启发。比如中信泰富和中信信托合资设立的聚信泰富、浙江九曜资产近期和水滴签订了战略合作框架协议，借助像水滴这样的综合服务商提供的项目可行性研究、项目定位、运营管理等轻资产服务，帮助投资机构实现公寓项目的有效落地和专业运营管理。

3、如何做好风控

《通知》还要求保险机构应当在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。”控是任何投资主体都会特别关注的问题。对于保险机构而言，除了第三方提供的专业服务来降低风险外，还有一种比较科学的方法，就是通过公寓智能管理系统提供的大数据来实现对项目的全程监控。

以水滴管家为例，通过公寓管理系统，投资者可以在房源管理板块了解公寓的运营状况，如出租率、空置率等；除此以外，系统还支持对接线下智能门锁、智能电表等智能硬件的接口服务，通过查阅智能门锁的开门记录、智能电表的日常用电状况，可以进一步核实公寓的实际入住情况。而在财务管理板块，系统还可以实现租客租金及其他收入、上游业主端租金的支付以及相关服务商服务型支出的全封闭管理。从而帮助投资者对资金进出实行全程监控。

其实，无论是已经做出积极反应的保险资金，还是政府鼓励的其他投资主体，在其投资过程都需要对公寓项目进行相应的评估和风控，而公寓智能管理系统凭借其大数据提取功能和技术风控手段，确实可以帮助投资者实现有效监管。