揭秘:近期楼市火爆城市的相似之处 | 网易研究局

2018-05-31 09:38:39 来源: 网易研究局
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网易研究局NO.280

作者|严跃进

揭秘:近期楼市火爆的城市的相似之处 | 网易研究局

严跃进 易居研究院智库中心研究总监

单纯从市场趋势判断,2018年应该是一个很明显的降温年,但是部分城市不但不降温,反而呈现了超乎预期的火爆。从城市结构上看,一线城市基本上已经和预期一致,呈现了降温态势,但是二三线城市其实楼市相对火爆,部分还比较夸张。而且部分城市显然投资投机需求过大,未来需要积极管控。

撇开投资投机等因素,我们还需要客观地从城市自身的因素进行分析,尤其是哪些客观因素容易带来市场交易的上升或者说价格的上涨。只有分析此类客观因素,真正理解城市的成长逻辑,未来才可以真正有效地、精准地把控房价,真正形成稳定的房地产发展模式。对于此类客观因素,总结起来包括如下:

1、概念因素:利好概念强化了市场预期

我们以杭州为例。如果从市场分析的角度看,杭州市场今年其实是应该降温的,或者说会步入到类似2014年降温的轨道中。但是今年杭州楼市不但没有降温,反而出现了抢房、摇号购房等现象。其中一个很重要的因素就在于,“亚运会”的概念受到了追捧。应该说体育赛事等确实会带来城市基本面的改善,市场追捧也是可以理解的。实际上类似概念还有很多,比如“湾区”、“雄安”、“朝韩关系”、“赛马”等。客观看待此类概念所带来的积极影响,未来才可以真正做到对概念价值的保护,防范部分概念被扭曲和误导。

2、基建因素:地铁和高铁带来了成长性

很显然的一点是,很多二线城市都在通地铁。尤其是一些经济相对落后的省会城市,类似太原、呼和浩特、长春、贵阳、昆明等,此类城市这两年城市发展规划较好,地铁项目建设力度大,这都会带来沿线楼盘交易的火热。此类地铁建设概念,在部分地级市中也存在,进而也容易带来市场交易的活跃。而高铁概念也有类似的现象和效应,一方面高铁概念带来了部分高铁新城建设,成为了当地重点新区,另一方面是高铁也提高了出行的便利,这方面也容易带来购房节奏的加快。

3、行政因素:县改区等带来了同城化的概念

这两年城市建设受益于新型城镇化建设的影响,其城市行政级别在不断做调整。比如说县改区、县改市、市改区、镇改市等,其实都会带来市场的关注。部分改制是政府政策文件中明确提到的,类似郑州等省会城市都提到了对周边县城的撤县设区的概念。而部分改制则可能是未来会出现的,尤其是一些省会城市规模偏小的,未来都可能会出台此类概念,这都会带来同城化的市场预期,进而引起企业项目布局增加和市场交易的上升。

4、品质因素:品质生活正进入中小城市

这两年观察全国的楼盘建设,我们会发现,三四线城市类似地级市其实是有很多优秀的规划的,很多楼盘都不错,品质生活的气息很强。第一、很多城市都会进驻一些大型商业广场,尤其是万达广场,周边的城市规划启动后城市投资价值就会快速体现。尤其是一些中高端的零售项目进入,使得此类区域的人口聚集程度明显提高。第二、很多小区建设还是很不错的,绿化配套、智能化技术、精装修标准等,实际上都会吸引购房者认购。甚至可以说,部分楼盘的建筑外立面品质明显超过了大城市。

5、学区因素:学区资源正进入到郊区市场

过去中小城市的房屋买卖,部分会集中在市区,因为有较好的学区概念支撑。但这两年,其实类似学区的概念开始变化。随着城市郊区化的发展,部分郊区项目的学区资源配套总体上是不错的。很多购房者也愿意买郊区的楼盘。从楼盘的分布上看,正是因为现在很多城市楼盘都集中在郊区市场,所以郊区市场一动,全市交易量和价格就开始起来了。

6、联动因素:城市之间的联动效应增强

过去城市之间的房地产影响相对小,但现在城市之间的联动效应开始凸显,这包括虹吸效应和溢出效应。其中虹吸效应的概念在于,部分城市一旦被认定为核心城市,那么市场的追捧力度会不断强化,而预期强化又会不断影响对此类城市的房产认购行为。而溢出效应在于,大城市购房政策比较紧的时候,周边城市的楼市往往受益,最典型的就是杭州购房政策一收紧,周边的绍兴柯桥楼市就开始活跃起来。

7、房源因素:房源供应不足是客观事实

以前经常说市场分化,其实就是说中小城市房子卖不掉。但这两年,类似的概念其实是在变化了,即中小城市也开始面临库存不足的风险。现在一些地级市,类似1.2万均价以下的楼盘销售非常畅销,其市场交易现象显然和过去是不一样的。过去的城市存在一种心理,即反正房价也不怎么涨,市场不大动。但现在房源不足的情况下,新房交易机会显然会变得更值得珍惜。

对于类似因素的分析,其实就是需要我们客观看到当前二三线城市房价的成长逻辑和特征。“房住不炒”是此类城市必须积极把控的,要充分研究此类客观因素,因势利导,真正把各类炒房资金导入到城市建设的合规领域。只有这样,我们才可以真正引导楼市健康持续发展,楼市的降温才会真正具备长效化。

作者严跃进系易居研究院智库中心研究总监

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