长租公寓放开多条融资渠道 龙湖30亿元专项债落袋

■本报记者 王丽新

这似乎是长租公寓最好的时候。

有数据显示，2017年，长租公寓企业一度达到了144家。彼时，创业系公司和中介系公司长租公寓业务规模尚未如此壮大，业内将其生意称为“二房东”模式。究其根本，鉴于融资渠道受限，资本尚未大量涌入。

但自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，股权融资不再唱“主角”，资产证券化、债券等融资大门打开。据不完全统计，短短几个月，房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等融资规模已达500亿元。

5万亿元市场蓝海之下，市场份额得靠“抢”。不难看出，政策加持，地产系公司加入租赁市场等多重因素，加速了长租公寓行业的发展。

房企“围猎”长租公寓

两年前，“租购并举”住房制度刚刚祭出时，住宅租赁市场还是创业系、中介系公司的天下。一年前，加快“规模化租赁企业发展”政策加持下，地产系公司开始入局。直至现在，三分之一的房企在抢道布局，多家标杆房企更是将其上升至“主航道”业务的战略高位。

有研究机构曾测算，以人口和房价两个指标为样本，在人口达500万以上、商品住房销售均价排名前30位的城市中，24座属于一、二线城市，6座三线城市，主要是东南沿海发达城市和内地部分省会城市。这些城市限购严格，为租房市场留下相对稳定空间，是长租公寓重点布局城市。

值得注意的是，这些城市也是全国性房企投资布局的重点城市，其中部分城市更是逐步加大拍卖长租公寓用地的城市。一级市场拿地扩张欲望之下，万科、龙湖、保利、招商蛇口、碧桂园等房企花重金涌入这一行业。

在这份“热情”之下，有的创业系公司开始离开，地产系公司携带大量资金强势入局，以“轻重资产结合”方式定下扩张大计。

于是，资本扎堆登上了舞台，房企纷纷为加快长租公寓规模化发展抛出储备“粮食”计划。

据《证券日报》记者观察，除了外资新派、央企保利和招商蛇口外，民企性质的长租公寓类REITs产品和专项公司债也加入到新型融资渠道中来。不难看出，发展租赁市场，资产证券化、专项公司债等融资渠道的打通，可以说是配套机制，让原始投资人得到了资金回笼的机会。

龙湖30亿元专项债“落袋”

近期，北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮住房租赁方面的扶持政策，多家银行和房企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。据市场机构统计，受多方利好影响，将有数千亿元资金涌入住房租赁市场。

花样融资的背后，资金率先“落袋”者并不多，很多房企动辄数百亿元的融资都停留在获批阶段，尚未成功发行，还没法成为企业扩张和运营长租公寓的资本助力。

将长租公寓作为主航道业务，并清晰提出三年内成为行业前三名的龙湖地产率先拿到了融资。

3月21日，作为业内首个将长租公寓提升到战略级业务的公司，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。

事实上，早在2017年12月28日，龙湖集团便率先获得上海证券交易所预审核通过，并获中国证监会核准授予发行总规模不超过50亿元公募住房租赁专项债券。债券分期发行，募集资金将主要用于集团在上海、成都等一、二线城市的长租公寓项目建设。

据《证券日报》记者了解，此次发行，中诚信证评给予龙湖主体和债券信用评级均为最高评级AAA，展望均为稳定，反映了龙湖集团偿还债务的能力极强，违约风险极低，并肯定了龙湖集团领先的区域市场地位、强劲的品牌实力、日益成熟的商业物业以及稳健的财务政策等因素对集团信用质量的支持。

“冠寓”这一高品质长租公寓品牌是龙湖地产的长租公寓品牌。截至2017年底，龙湖冠寓已进入全国17个一线及领先二线城市，开业房间超过1.5万间。此外，“冠寓”社区，是依托地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力的长租公寓社区，目前冠寓开业超过6个月的项目平均出租率超过90%。

龙湖集团表示，此次债券发行为住房租赁服务类企业提供了针对性融资解决方案，缓解了住房租赁行业的融资难点，有助于整个长租公寓领域的健康、可持续发展。同时，也令公司的融资管道进一步拓展，助力龙湖“冠寓”加速推进，进一步巩固其在住房租赁市场上的领先地位。