SOHO中国欲分拆3Q上市 潘石屹称不再卖资产

■本报记者 王丽新

坊间传闻，自转型自持运营后，在SOHO中国董事长潘石屹手中一直有一张计划出售资产的清单，出售标的每年都在增补。过去几年间，买家习惯了在潘石屹这张出售清单上寻找标的。

直至昨日，在回答《证券日报》记者提问时，潘石屹透露，SOHO中国将不再出售资产。潘石屹向《证券日报》记者表示，以往SOHO中国出售非核心资产，保留核心资产，是在进行资产调整，到2017年，SOHO中国资产调整已经完成，留下的都是核心资产，因此不再出售。

接下来潘石屹要用一年时间，将拥有2.6万个座位的SOHO 3Q（简称3Q）翻倍，扩张至5万个座位。在潘石屹看来，在规模达到一定量级后，SOHO 3Q盈利就会提升上来，届时，无论是A股还是H股，SOHO中国将把SOHO 3Q分拆出来上市。

不再出售资产

去年SOHO中国租金收入稳步上升，净利润大幅跳升，销售两个项目带来将近86亿元的现金收入。随后潘石屹忙着派发了两次特别分红，投资者对潘石屹2017年这份答卷，或许是满意的。

据SOHO中国2017年业绩报告显示，2017年SOHO中国实现营业额约人民币19.63亿元,同比上升约24%;物业租赁毛利率约为80.5%;净利润约人民币47.33亿元,同比上升约420%；租金收入约人民币16.69亿元,同比上升约11%。2017年,股东大会和董事会分别于9月27日和11月15日批准派发每股人民币0.346元和0.575元的特别股息，此次董事会没有建议派发截至2017年12月31日的末期股息。

在传统业务方面，在连续出售物业，新项目尚未入市招租的尴尬情况下，潘石屹为了提高租金收入确实费了不少心思。2017年，SOHO中国以物业项目为单位逐步建立全新的资产管理运营模式 ，每个资产管理公司都以利润指标为考核中心，在传统物业保持平均出租率达97%的情况下，不断变换租户，提升租金收入。在潘石屹看来，对于新业务SOHO 3Q来说也一样，以利润为核心，这种新的管理办法将为在租项目整体出租率和租金水平带来稳步提升。

但现实环境是，无论是长租公寓还是办公物业，租金回报率仍旧很低。在SOHO中国看来，过去一年资产荒的大环境仍未改变,优质商业资产价格持续保持高位,而租金回报率较低。遵循低买高卖的市场原则,继2016年出售SOHO世纪广场后，2017年，公司再度以35.73亿元和50.08亿元的资产价格通过股权转让的方式 整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的资产价格分别高于项目成本53%和85%,分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%,毛资本化率约为3.6%。

结合潘石屹对《证券日报》记者上述问题回答可知，这或许是SOHO中国计划出售资产表上，最后被消化掉的两个项目。更重要的是，潘石屹将北京的光华路SOHO 2也从这张表上划掉了。潘石屹告诉《证券日报》记者，光华路SOHO 2价值80亿元—90亿元，资产标的价值很高，“我觉得市场上也没有这样大的老板，我们决定在北京CBD最核心的地方持有光华路SOHO 2这个项目。”

不难看出，从现在开始，坊间传闻的这张出售清单或许就此消失了。接下来，在完成“京沪”两个在建项目后，SOHO中国以买地建房模式增加重资产项目的可能性已经不大了。未来，潘石屹的重点将放在SOHO 3Q这项新业务的扩张上。

加速扩张SOHO 3Q

据SOHO中国首席财务总监唐正茂表示，截至2017年末,SOHO 3Q已在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个中心,共计约26000个工位。2018年底，工位数将在2017年的基础上提升一倍。 

SOHO 3Q的扩张，早在计划当中，这是潘石屹“轻资产生意”的大计。此前出售物业获得的现金一部分用于分红之外，还将用于SOHO 3Q的扩张。对于成立两年的SOHO3Q这种共享办公新产品来说，有成熟的管理经验，完备的管理模式，才算具有对外扩张的能力。

在潘石屹看来，当下的商业地产市场，二、三线城市有很多控制办公物业，但不得不承认的是，办公和长租公寓回报率都很低，因此不能随便扩张。

有质量的扩张背后，是规模增长带来的盈利能力提升。在潘石屹的设计中，每一个SOHO 3Q都要盈利，这是前提。对此，唐正茂表示，待SOHO 3Q培养成熟之后，预计有望利润率达到20%—25%。

截至2017年末,SOHO中国净借贷占归属公司股东权益的比率约为 51%,债务融资成本降至约4.1%，加上出售物业带来的大量现金给SOHO 3Q扩张提供了资金支持。规模化扩张完成后，下一步，SOHO 3Q将分拆上市。

据唐正茂表示，SOHO 3Q现在是SOHO中国的全资子公司，但经营模式是不一样的。以现在SOHO中国的股价来看，几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值。

她继而表示，“SOHO 3Q从创办开始，无论是财务上还是法律上都是非常独立的，我们也是想着等规模进一步扩大，可以把这块业务分拆上市，到时候当然就可以释放SOHO3Q的价值，对SOHO中国的股东来讲也有非常大的增值潜力。”