春节后的上海房企：小周期下的资金回笼诉求

（原标题：春节后上海房企 推盘活跃另一面： 小周期下的资金回笼诉求）

本报记者 唐韶葵 上海报道

春节假期期间，上海楼市成交有所回暖。据上海中原地产统计，2月15-21日，上海新建商品住宅成交1817平方米，比去年春节期间增加129.7%，但这也是2012年后春节假期成交量第二低。

另一方面，根据企业预售证获取情况来看，春节后上海楼市新增供应量将大增。万科、融创、旭辉等房企均有新项目入市，并在2月份启动认筹，3月份正式摇号开售。其中，万科天空之城、同济融创玫瑰公馆未开先火，由于两个项目认筹与开盘时间非常接近，不少置换客户一直等待楼盘的价格信息，相互比较挑选。

传统的三月小阳春会按时到来吗？

同策咨询研究总监张宏伟指出，上海此前由于限价政策，很多项目都主动推迟入市时间，那么很有可能这些项目的入市时间会集中在3月份之后，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。张宏伟预测，现在单个楼盘一次性推出的货量大约200-300套，绝对数量不多，如果集中在二季度推货，3月份市场成交量会有起色，但是价格难说。

他认为房企加快项目入市时间有两个原因：大部分高周转企业有出售需求；企业面临银行、货币金融机构贷款的偿还到期压力。

市场供应增加

综合来看，上海2月份有超过8个项目拿到了预售证，可入市超过2000套房源，大约20万平方米货量。

置换客户将是成交主力，据多个项目销售人员透露，置换客户有从二手房市场转到一手市场的倾向。一方面，一手房贷比二手房贷好申请；另一方面，限价前提下，一手房性价比高于二手房。

上海目前推出的楼盘当中，要数位于闵行区古美板块的同济融创玫瑰公馆、位于青浦区徐泾板块的万科天空之城最受置换客户关注。其吸引力在于售价比预期低、交通便利。如万科天空之城一个87平方米的户型，总价在520万-550万元之间，即均价约6万元/平方米。且两项目其中一个预期配套完善，另一个亦可见成熟配套，较贴近首次置换客户与投资客户的需求。此外，对于首次置业的消费者而言，也有多个崇明、嘉定新盘供选择。

供应量增加的同时，记者通过走访售楼处了解到，有意向购买的消费者也并非想象中那么踊跃。以万科天空之城为例，目前认筹比例几乎为1:1，消费者只需缴纳10万元认筹金，并且房企在首付款方面没有特别要求。

一名业内人士指出，这可能是由于置换客户群体主要集中在同区域置换的习惯导致。链家研究院曾做过一份上海置换群体迁移特征的研究报告，当中指出，上海市约有55%的客户选择在同环线内置换房屋，有33%的客户选择在同板块内置换，甚至有8%的客户在本小区内置换。

链家研究院认为，迁入迁出比最高的5个板块分别是天山、新天地、古北、金汇和陆家嘴等，比值低的板块相对较多，且大都分布在外围，也就是外环外、郊环外等多个板块，比如东外滩、通河、松江老城、曹杨和西渡。

加速现金回笼

也正因此，与万科天空之城不同的是，同济融创玫瑰公馆由于周边成熟的配套与区位，认筹比大不一样，房企在认筹金额和首付款方式上有所要求。比如，要求一次性支付120万元的认筹金，一次性付款需当日支付全款，或者分期付款当日支付不少于总价70%的首付款并于签定购房合同之后15日内付清全款。按揭的客户则需要当天支付首付款。

据销售人员与多名有意购房者反映，以这个项目的认筹和验资情况看，不排除房企要求全款客户优先。

陈卫在春节前就一直跟踪同济融创玫瑰公馆的销售进度，有意认购一套，后来由于小户型的房源位置距离高架路比较近而放弃。他也透露，由于太多人想买这个项目，房企给出的付款方式对于自己而言也颇有压力。

即便是位于嘉定的首创旭辉城，也开出了20万元认购意向金、当天即提供相关申报核查购房材料的要求。上述业内人士指出，这从一个侧面反映出企业的资金承压，希望通过在售项目尽快回笼资金。这从春节前房企融资渠道受限也可见一斑。

出于做大规模的需求，房企近两年融资动作频繁。据中原地产统计，2017年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元上涨了176%。融资成本相比2016年平均4%已明显上行，目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。今年1月份以来，碧桂园、龙湖、绿地、泰禾、金科、富力、时代地产等多家房企发行美元债规模已近百亿美元。这些资金多被企业用于调整财务结构。此前有业内人士指出，房企在2018年面临3000亿债务到期压力，加上今年被看作企业规模发展的窗口期，两者对于房企资金的需求不言而喻。

而作为房企业绩贡献的重镇长三角区域，房企在核心的上海市场也承受着业绩压力。记者综合第三方机构对2017年上海区域房企排名情况来看，去年只有金地在上海实现了171亿元的业绩爆发增长，其它大部分房企均没有完成年初定下的任务。而房企身处的周期显示，2018年是大部分中小房企冲刺下一个规模台阶的关键一年。

比如，2017年业绩首次破千亿的旭辉，早在当年初便提出了5年内达到2000亿的目标，这背后是货值储备与销售去化双重压力，对于资金的需求明显。

而2017年，万科、绿地、金地三家房企在上海市场占有率达到了10%，随着各家房企心态变化、上海新开盘数量增加，今年要保持或超越这一数值都不会是易事。