京城地产一哥首开股份隐忧:增速下降 利润存疑

2018-01-19 08:43:16 来源: 新京报(北京)
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(原标题:首开股份 增速下降 “京城地产一哥”浮现隐忧)

首开股份 增速下降 “京城地产一哥”浮现隐忧

2016年销售额增长92.65%,2017年仅为9.65%;独立操盘项目减少,业内称其前进动力不足

京城地产一哥首开股份隐忧:增速下降 利润存疑
2017年上半年,首开股份实现营业收入111.69亿元,同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元,同比减少66%,利润降幅不小。 资料图片

一部首开史,半座北京城。曾经首开股份作为北京最大的国有房地产开发企业之一,有足够的底气发出这样的豪言。如今首开的业绩尽管依然亮眼,在商品住房统计口径里保持着北京市场上最高的销售额度,可背后的隐忧却也已经浮现……

销售增速未超10%

作为一家国企,首开在北京市场上拥有着众多“先天优势”,无论是在拿地成本还是融资方面都为业界所艳羡。为此,首开长期以来都保持着北京房地产“一哥”的位置,在2013、2015、2016年,首开都取得了北京市场销售额的桂冠。至今为止,仍无人能撼动其在区域市场的地位。

不过,在刚刚过去的2017年,首开所面临的压力和挑战却在悄然增长。从其公布的2017年年度业绩预报来看:2017年1-12月,首开共实现签约面积295.04万平方米,同比下降0.64%;签约金额691.90亿元,同比上升9.65%。而在2016年,这两组数据分别为:签约面积296.93万平方米,同比上升41.35%;签约金额631.03亿元,同比上升92.65%。增速放缓得较为明显。

即使是在其最具优势的北京市场上,首开也面临着如泰禾万科这样的企业的强势挑战。根据克而瑞机构统计数据计算,首开去年以257.1亿元,位居榜首,而泰禾、万科分别以239.6亿和226.1亿元紧随其后,差距已经非常微小。此外,也有机构统计数据显示,如果按照权益数据来计算,包含商品住宅、商办类以及纯商业产品在内,在2017年的北京市场中,泰禾以152.97亿元占据榜首。首开则以141.06亿元屈居第二。

不过,对于业绩增速方面的下降,无论是行业内还是首开自己都显得并不在意,对于首开的实力也具有很强的信心。有业内分析师指出,最近两年,首开在北京的产品趋向分两种,一种是以联合拿地的方式取得多宗高价地,在这些土地上重点打造高端项目。另一种则是以棚改、政策性住房为主的保障房项目。其中高端项目存在打造周期长、去化慢等特点。房地产销售市场自2016年10月起陷入“寒冬”,一线城市和中高端住宅成为“重灾区”,这是所有房企都需要面临的难题。

对此,首开董秘王怡则回应称:“首开的业绩报表上增速降低,主要是涉及统计节点的问题,不同报告期结算的产品结构不同。并不能简单地说是增速放缓或者业绩降低。”

利润增长存疑

从某种意义上讲,利润下降是首开所要面临的挑战。2017年上半年,首开股份实现营业收入111.69亿元,同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元,同比减少66%。而2017年前三季度,归属上市公司股东净利润为9.13亿元,较2016年同期减少2.95亿元,降幅为24.4%。

虽然2017年的年度财报还未公布,从目前已经公布的财报数据来看,首开股份在2017年的签约额虽然有大约一成左右的增长,但是利润能否继续增长仍然存有疑虑。

另一方面,首开在2017年现金流方面也存在着一定压力,从第一季度开始,其现金流就呈负向现金流。截至三季度末,其经营活动产生的现金流为-147.8亿元,较2016年同期减少了93.5亿元。按照其财报显示,截至2017年第三季度,首开现金及现金等价物净增加额为-32.1亿元。不过业内人士认为,这并非意味着首开的现金流出现了问题,主要还是由于投资活动所致。

如果再加上前三季度筹资活动产生的193亿元现金,至少在目前来看,首开的流动资金问题并不是那么严重,其现金流也算稳定。

合作拿地居多

对于首开业绩增幅的大幅度下降,不少业内人士指出,其主要原因是由于北京市场从2016年9月底开始的政策调整所致。在2014年开始的上一轮北京土地出让高潮中,首开大规模地运用联合拿地的策略,比如万科、保利、龙湖等企业都是首开合作拿地的主要合作伙伴。

“合作拿地一方面快速扩张了其企业规模,也增加了企业在北京市场上布局的广度;另一方面,又能够运用合作方的操盘优势,规避掉自身精细操盘能力的不足。”有业内人士分析认为,目前北京市场上大量曾经的高价地区域,都有首开参与拿地、开发。比如在孙河区域,首开同龙湖、保利都曾组成联合体拿地。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向记者表示:“首开前两年都是地王中的地王,他在北京有大量的土地储备。很多企业也是看中了土地资源和其合作,而首开自己也经常去拍一些地,所以其整体实力是很强的。”

严跃进也认为:“首开作为北京实力最强的企业,对于北京市场的土地获取以及各类政商关系等,其实是有很多新的市场机会。”

而记者根据首开股份公开报告查询,首开去年在北京土地市场上获得土地储备17宗,全部以合作拿地方式取得。其合作项目中权益比例大多在25%-50%之间,仅有位于通州宋庄镇的一限价商品房项目用地权益比例达到了85%。可以说,合作拿地已经成为首开获得土地储备的主要手段。因此一系列后续问题也接踵而至,其中最受业内质疑的是首开是否对项目拥有足够的把控能力。虽然避免了在竞争中“短兵相接”,但操盘能力也会面临退化。

“合作操盘方面,我们不存在操盘能力下降的问题。”对此,王怡表示,“首开有着多年积累的打造地产项目的经验,而非像险资那样做单纯的财务投资。所以我们在合作项目上也有自己的品控人员,同合作方之间也进行着充分沟通。合作开发并不会使得我们自身打造产品的能力下降。”

全国化布局滞后

作为一家北京本地企业,首开自身也带有鲜明的本地色彩。虽然很早之前,首开就已经提出了全国化战略,不过进展一直比较缓慢。按照其2017年度公开披露,首开的京内和京外新取得的项目数量分别为17:13,重心仍然向北京市场倾斜。且京外获得项目也多以零散二、三线城市为主,并没有一个明确的战略性布局。

“首开还不能视为全国性的房企,项目布局不多,所以业绩方面是会有所波动的。到了2017年其实房屋销售等价格有所提升,但是可售项目显然不多,部分是过去的库存项目。”严跃进表示,“实际上北京市场依然是首开重点打造的,首开在三四线城市的投资方面,还是关注了各类旅游或其他人口资源,而没有关注一些产业资源,所以也会带来部分城市投资空间受限。”

陈云峰也认为:“首开虽然是有全国化的战略,不过因为其人脉资源都集中在北京,所以北京占据了其一半的市场份额。感觉首开整体实力较强,不过前进动力不足。随着时间的流逝,其土地资源正在丧失,所以首开也需要有紧迫的意识,培养自己的团队,抢占市场份额。”

本版采写/新京报记者?陈禹铭

王晓武 本文来源:新京报 责任编辑:王晓武_NF
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