楼市的黄金、白银与钻石

（原标题：楼市的黄金、白银与钻石）

李一戈

关于楼市的比喻，不同时期有不同的称谓。最常见的一种是，楼市的黄金时代。

但具体年份的起止，是从2003年还是2004年起，是到2013年还是2014年止，并未有谁给出准确定义。与此相对应，则是所谓的楼市进入白银时代。而不同的市场主体，对黄金时代、白银时代的感受是不同的。

这不妨碍作为从楼市黄金时代走过来的观察者，如我，作出一些个体的描述。譬如，从回报的角度看，在黄金时代，无论是地产商还是个人买房者，以及其他相关从业者，即使不能说是钵满盆满，至少也是挣了不少。也就是说，整个行业的全产业链，都有大收获。当然，卖地一方，到现在也还是黄金时代。

再从增长的角度看，在黄金时代，不管是商品房价格、销售面积、销售额还是房地产投资，都保持了较快甚至是快速的增长，利润率也维持在高位。但到2013年以后，增速就下来了。上市房企的利润率也逐渐递减到10%左右，有些甚至到个位数。

这就过渡到了所谓的白银时代。地产商、买房者的收益率，行业的增幅，都有所下滑。

白银时代的另一个重要标志，是分化与集中。分化是指区域与城市的分化，企业的分化；集中是指TOP30企业的集中度越来越高。所以才会迅速出现几家销售额5000亿级的房企。

如你所知，孙宏斌不同意所谓楼市黄金时代白银时代的说法，他觉得恰恰进入了钻石时代。从3000亿级企业的规模增长和集中度来看，钻石的说法也是成立的。比起不管啥企业做房地产都赚钱的时代，这几年才是优势企业的好时候，势如破竹，无可抵挡。

与黄金、白银时代相对应的另一种说法，是楼市的上半场与下半场。同样，市场主体也是感受各异。譬如，泰禾集团董事长黄其森就说，自己企业的上半场才刚刚开始。当然，你的企业突然加速，不仅大大跑过了行业平均增速，还超越了一大批同行者，就可以称为刚起跑。

语词的描述只能是相对的。就如同，在资本市场狂飙突进的年份，也有割肉离场者；在深幅调整的年份，也有取得数倍收益的投资者。

过去多年，我们身边有很多通过买房实现数倍甚至10多倍资产增值的案例。我曾经说过不止一次，投资买房的收益，超额收益，税费成本都转嫁到买方，个体所得基本是属于纯收益，这种现象在世界主要经济体都是罕见的。

楼市里的这种现象，不是一年两年，而是贯穿在整个黄金时代，于是，人们会认为，这就是自己应得的投资收益。时间的累积就会产生这类效果，有时明显不正常的现象，时间不停地给它涂抹一层又一层亮粉，人们便视为正常了。

早在2010年我就说过，房地产占有太多的资源，尤其是资本。楼市黄金时代，不管你承认不承认货币超发，不完全的监测数据显示，超过四分之一接近三分之一的货币通过各种渠道流入房地产市场，这显然也是不正常的。所以，我坚持认为，不改变房地产汲取过多资源的现象，经济结构调整就会非常艰难。

资本总是聪明的。只要某个领域存在超额收益、远超社会平均收益率的情况，无论个体投资者还是机构投资者手里的资本，总是要曲曲折折流向该领域。房地产领域就是如此。这就是为什么，即使是在严厉调控的2017年，上半年也出现了部分资本经由消费贷流向楼市的现象。

如果说我个人有什么建议，那就还是那句话，社会公共部门应该参与分享超额投资收益。最适宜的工具，仍然是直接税收，也就是在超过合理消费的房产持有环节征税。我这样说，并非鼓吹加税，而是因为，唯有通过这种调节工具，方能真正起到分流资本投向的作用。至于税赋的使用，则是另一个问题，兹不赘述。

经济界有一个共识，我国的消费升级有着巨大的潜力。这就迫切需要将房地产汲取的庞大资本导流、挤出。根据国家统计局1月18日公布的数据，2017年全国商品房销售额达133701亿元。如果能将其中的一小部分，比如，2万亿，引导到任何几个亟待资金的消费行业，它们都会迎来爆发性的增长。这应是深化经济体制改革所乐见的。(编辑 李靖云)