房企谋长租公寓规模化利润 各路资本趁势流入

■本报记者 王丽新

住宅租赁市场于多年前起步，但无论分散式公寓还是集中式公寓，多徘徊于存量房市场，由经纪机构和创业类公司投资运营。2017年，住宅租赁市场格局有了重大变化，全国性知名房企开始以自持运营的模式布局长租公寓，且在新建住宅市场中大规模投资。

2017年，房地产行业称之为”长租公寓元年”。这一年，长租公寓业务像蓄水池一样，吸纳了各路资本流入。近日，链家旗下长租公寓品牌自如获得A轮融资40亿元，估值高达200亿元，吸纳了华平投资、红杉资本和腾讯3家机构领投，融创中国等跟投。

资本青睐之外，是开发商的规模化布局欲望。据记者了解，龙湖集团、万科和碧桂园等龙头房企也高调布局长租公寓业务，龙湖更是将其列为主航道业务之一，力争行业前三的地位。规模化扩张的背后，则是企业谋求利润的考量。

抢食住宅租赁万亿元蛋糕

事实上，最近三年的中央经济工作会议上，均提及租赁市场。2017年的表态为：要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

政策端的支持，给长租公寓的发展打开了窗口；需求端的高天花板，则让长租公寓规模化扩张和高现金流回报有持续性的增长空间。

事实上，有业内人士曾向《证券日报》记者直言，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元。但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司。而到2027年，我国租赁市场规模将达5万亿元，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

巨量市场规模的驱动下，国企、开发商、房屋中介、酒店和创业类四类投资主体开始抢夺这一市场的蛋糕。

截至2017年底，中介机构代表链家长租公寓品牌自如进入了九个一、二线城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客（自如客），管理资产价值超过6000亿元。作为首批布局长租公寓且首个将其作为战略级业务的开发商代表龙湖集团，其长租公寓品牌“冠寓”已布局全国17个一、二线城市，已开业门店共计50家，开业房间超过1.5万间，涉及14个城市，其中成渝门店出租率95%以上，杭州门店开业即满租。在北京市场，酒仙桥冠寓开业12周，出租率达到96%，刷新北京长租公寓市场成绩。至2020年，冠寓将达成规模行业前三，20亿元营收的目标。

据龙湖方面表示，“冠寓”主打高品质产品线，根据不同硬件和服务配比，推出松果、豆豆和核桃三大产品线，切入细分市场，满足不同租住人群需求。另外，在龙湖管理层看来，有地产开发、商业运营、物业服务等多项业务的联动融合，才能更好吸纳租赁需求。2017年，龙湖推出标准化、丰富的社群活动以及实践Cityhub理念的松果系列，与所在城市的龙湖商业、联合办公等充分联动。2018年，冠寓将上线核桃和豆豆系列产品。

抛开专注于以细节制胜的产品设计和精准的客群定位的龙湖集团等开发商，在当下租售比较低的市场中，单店或小体量铺开远不如规模化发展盈利能力更强，这则需要资本的助力。

资本助力规模化扩张

近年来，长租公寓领域颇有渐洳“风口”之境，资本流入规模大涨。到了2017年，历经淘汰之后，有些创业企业的长租公寓上了“阵亡名单”，资本对其较为理性。但资金规模更大的资本市场融资大门却正在向房企的长租公寓业务打开，类证券化资本和专项债券等资金开始涌入。

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，额度为2.7亿元，利率5.3%；10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品获批，保利地产发行，额度为50亿元；12月11日，银行间市场首单长租公寓ABN发布，招商蛇口与建设银行共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）；12月28日，全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地，龙湖集团获批50亿元租赁债。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤向记者表示，机构投资者和银行积极投身租赁市场，加大对长租公寓企业的投资，银行为企业和租户提供融资和租赁金融服务等，这些新兴力量的加入将带动住房租赁市场的加速发展以及推动行业对长租公寓盈利模式的探索。

更重要的是，随着政府继续加大对住宅租赁市场的政策支持，未来会有更多开发商布局长租公寓市场，以扩大规模抢占市场份额。长租公寓运营商的多元化将为住宅租赁市场带来更多活力，促使物业及服务品质提升。