税费大增！北京二手房新政能吓退炒房者吗？

（原标题：高税费震慑！北京二手房新政能吓退炒房者吗？）

网易财经1月5日讯 日前，由北京市住建委、工商局于去年底联合起草的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，结束了为期一周的社会公开意见征求。征求意见稿首次提出，二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。如此一来，北京市二手房网签价格将会大幅提高，除去满五年且唯一的二手房受影响较小外，其他情况下购房者所交税费也将相应大幅提高。

对于征求意见稿提出的房屋成交价新算法，北京市房产中介李先生对网易财经直言：“如果新政真这样实施的话，对在短期内倒卖二手房的交易者影响会非常大。”此外，包括易居研究院智库中心研究总监严跃进在内的分析人士认为，若新政实施的话，购房者税费成本增加，一定程度上或将使北京二手房的价格有所下调。

购房者将缴纳高额税费

二手房的房屋成交价，要算上房屋的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格，在业内人士看来，这意味着在短期内进行二手房交易者将面临高额的税费。

严跃进向网易财经解释称，对于此类合同文本来说，本身主要是为了规范交易，实际上类似税费本身不是重点内容。对于一些次新房来说，比如近五年新造的房屋，很多精装修其实是有成本的，这个时候合同方面是会计算此类精装修的成本概念的，不计算则有逃税嫌疑，所以类似房屋规范交易后，税费会有所增加。

据了解，目前在北京进行二手房买卖的过程中，网签价格和实际成交价格不同，即业内所谓的“阴阳合同”。“根据客户实际的付款情况，网签价可以做得很低，不低于当地楼盘最低过户指导价就行，这样交税也会相应比较少。”李先生告诉网易财经，“如果按照征求意见稿，网签价格和实际成交价格一致的话，客户的交税价格会变得很高。”

以未满两年的二手房为例，赵先生于2016年以300万元购得一套89平米的商品房，成交价300万元，网签价200万元，现在王女士首套房全款购买赵先生名下的房子，成交价500万元。在新政之前，王女士需要缴税33.8万元（注：契税300万元（最低过户指导价）X1%+增值税300万元X5.6%+个税（300万元-200万元-300万元X10%）X20%=33.8万元）；新政实施后，王女士则要缴税83万元（注：契税500万元X1%+增值税500万元X5.6%+个税（500万元-200万元-500万元X10%）X20%=83万元）。如此一来，王女士需要比之前多缴纳49.2万元的税费。

此外，若按照新政的话，很多普通住宅将会变成非普通住宅的性质。

例如，普通住宅的标准是建筑面积140平米以下，容积率大于1，单价或总价不超过价格红线。“网签价格等同于实际成交价格的话，那很多房子的性质就都变成非普通住宅了，”李先生表示，“这还会对购房者的贷款产生影响。”

北京二手房价格或下降

伟业我爱我家等多家机构数据显示，2017年全年北京二手房市场交易量减半，成交价格连跌8个月，政策调控效果显著，北京二手房市场开始退烧。

对于新政落地前后二手房市场的变化，同策咨询研究总监张宏伟对网易财经表示，目前来看，短期内购房者为了规避较高的税费，市场交易量可能会增加。不过由于限购限贷等政策，再加上北京现在是置换型市场，购房者往往卖掉一套小房子、买一套大房子才能够去交易，就置换链条来讲，并没有那么顺利，很难说会出现大批二手房交易量。

“一旦落地的话，从总额来讲，税费增加带来的整体影响还好，整个交易环节中最重要的是房价问题。”张宏伟称。

不过，一旦新政落地，税费调高，也会在一定程度上影响购房者的积极性。“购房者积极性不高，卖方也有可能会在一定程度上调价，”李先生表示，“这是一个刚需市场，仍旧会有人购买。”

严跃进也认为，若新政实施的话，购房者税费成本增加，一定程度上反而会使得房价有所下调。“二手房交易中，未来精装修住房交易的比例会增加，所以类似政策下，精装修住房的交易成本会上升。从这个角度看，购房者承担的成本或加大。由于实际过程中税费转嫁的因素，所以也不排除购房者在承担税费的同时，也要求降低购房的价格。”（网易财经郭瑞超guoruichao@corp.netease.com）