豪宅转作长租公寓背后 深业谋取租赁物业租金+增值收益

（原标题：豪宅转作长租公寓背后 深业谋取租赁物业租金+增值收益）

本报记者 王帆 张晓玲 深圳报道

在租购并举、鼓励租赁的大潮下，众多开发商进入到长租公寓市场。深业集团早已转型运营，其租赁战略一经公开，便引起广泛关注。

2017年12月27日，深业集团发布了深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，被总结为“一生，四居”，包含从大学毕业走入社会、到改善租赁、豪华享受，再到颐养天年的完整生命周期。

“上居”的主打产品来自于市场期待已久的420套深业中城豪宅项目。此前，长租公寓的房源较多来自于农民房、老旧物业改造，而深业集团直接迈出了“长租公寓豪宅化”的步伐。

作为深圳市属国企，深业一方面要承担相应的社会责任，另一方面，其做长租公寓的特色在于，大部分租赁物业均为自持，且地段优越，即重资产模式。从盈利角度看，除了获取租金收入之外，这一模式更大的想象空间还在于，拥有物业本身的未来增值收益。

深业集团副总裁董方表示，“目前国内做长租公寓的开发商，大部分都是（轻资产）租赁物业，像深业这样以（重资产）持有物业为主的不是太多，未来在物业增值方面，深业会受益很大。”

超1万间房源

董方在发布环节介绍，“今天郑重地告诉大家，深业中城项目不卖了，用来租，如果还想买，也许20年、30年还有可能。”

位于豪宅集中区香蜜湖和车公庙商务中心区的深业中城，由于地段优越，加上有优质学位，以及深圳豪宅新房供应稀缺，已经积累了大批潜在购房者，业内预计单价至少在10万元以上。

一位香蜜湖片区中介人士告诉21世纪经济报道记者，“咨询的人特别多。”

董方也表示，深业集团做了35年房地产，没有一个项目像深业中城受关注度那么高。

此番“由售转租”，深业中城将有望成为深圳最高端的租赁公寓。董方介绍，因为暂时还未开始运营，目前价格尚未确定。

在深业中城之外，另一个受关注的产品线是柠盟人才公寓，这是深圳首个由开发商成规模改造成功的城中村公寓，首期504套已于2017年9月30日完工。

柠盟公寓采取的是“政府-国企-村股份公司”三方合作模式。房源来自于福田区水围村的29栋统建楼，项目总建筑面积约1.5万平方米。因为有村股份公司参与合作，沟通方面的难度低于一家一户去协商。

21世纪经济报道记者在现场看到，不同于城中村脏乱差、“握手楼”的形象，改造后的公寓除了被翻新后，加入了许多设计元素，变身为有活力的青年社区。

福田区住建局保障房科科长徐悟曾介绍，村民接受了以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入深业集团改造。深业随后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造，再租给福田区政府，政府以低价的保障房形式推向市场。

据了解，福田区政府以150元/平方米的价格从深业集团取得整体租用权，再以75元/平方米向符合条件的企业人才出租，相比之下，附近的租金水平大约为100元/平方米。柠盟公寓的主力户型是22.5平方米和32.5平方米，即月租金大约在1700元到2500元之间。

相比于更带有租赁刚需属性的柠盟，另一条产品线“有居”的客户群定位于白领精英，其中一个典型代表是高科技企业云集的科技园片区的长租公寓，规模为200套，计划2018年中投入运营。

“颐居”则主打养老服务概念，目前包括深业生命健康中心和世纪山谷养老公寓，均为新建小区，分别预计于2018年和2022年投入运营。

总体而言，深业现有的长租公寓布局已超10000间，总建筑面积约37万平方米，包括香港的500余间，其它的集中于深圳罗湖、福田、南山、龙华、宝安和龙岗6个区，关内的罗湖、福田和南山就占据了6000余间房源。

盈利逻辑

早在2014年，深业集团就提出由“开发销售”向“开发销售和持有运营”转型的战略。彼时，从中央到地方政府，尚未从政策层面特别提及住房租赁。

董方表示，作为国有企业，深业需要履行一定的社会责任和义务，响应中央鼓励发展租赁市场的号召。

但除柠盟人才公寓之外，深业推出其他租赁产品线均为市场行为，如何考量盈利问题？

近年来，深业采取“重仓深圳”的战略，2017年上半年，深业旗下香港上市平台深圳控股完成了90亿元的合同销售额，其中深圳项目约占76%；凭借三四线城市房地产市场回暖，公司已在上半年基本完成三四线城市项目退出工作。

此次发布的租赁房源绝大部分位于深圳。这也带来一个问题，随着部分物业由售转租，可售量减少，将无可避免地影响公司销售业绩。

董方回应，“短期内对销售额确实会有一定影响，但资产还在我们这里，按照香港会计总则，每年的评估增值可以计入利润；至于现金流方面，2017年建好的一些新产品会推向市场，同时也会通过新的金融产品改善现金流。从长远来看，租赁产品会带来稳定现金流，一定程度上可以对冲销售政策风险的冲击。”

在目前深圳楼市调控背景下，对于新楼盘而言，限价仍然是一个很大的制约因素。因此，深业中城项目转作租赁，也有商业效益方面的考量。

“很多项目卖了以后，开发商不如业主挣得多，像天御香山，当年单价卖三四4万，现在二手房卖到十二三万。从战略角度看，持有一定时间带来物业增值的价值应该是很高的。”董方说。

深业也在加大新项目的获取力度，并不限于深圳地区。公开信息显示，2017年12月26日和27日，深业先后竞得佛山一宗占地约2万平方米的商住地，以及南京一宗占地34623平方米的地块。

董方指出，公司内部也在思考，完全聚焦于一个城市肯定会有一些问题，当这个城市出现严厉的政策调控时，公司受冲击会非常大。深业也在加大在二线甚至部分三线城市的投入，改善过于聚焦深圳所带来的影响。

（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）