庞森商业完成挂牌后首次定增 ，商管+品牌孵化模式受市场认可

（原标题：庞森商业完成挂牌后首次定增 ，商管+品牌孵化模式受市场认可）

12月11日，庞森商业（835577）发布公告，公司完成近1亿元融资，包括金螳螂(002081.SZ)控股股东苏州金螳螂企业（集团）有限公司在内的五家机构参与本次定增，所募集资金将主要用于支持不动产运营管理中的整租项目及品牌孵化投资。

中国的商业地产正面临前所未有的冲击。

一方面，由于过去十余年，政府对于商业地产的土地供给以及政策支持，造成供给严重过剩。

另一方面，电商的崛起也让消费市场对于线下商业的需求大量降低。

在这样的背景下，近年来，传统商业地产巨头纷纷谋求转型。

轻资产模式、自我改造、线上线下整合等成为商业地产企业发展的新主题。万达集团从2015年就开始去地产化，转型为服务业。

SOHO中国(00410)已经停止建设新物业，尝试共享办公等新模式，充分发掘未被利用的城市建筑。

然而，在巨头们谋求转型升级的同时，全国范围内还存在大量的存量商业地产商和物业持有方。

与巨头们不同的是，这些商业地产商并不具备很强的品牌管理能力和经营能力。

身处消费升级和渠道下沉的行业大趋势中，庞森商业利用自身较强的不动产运营管理能力，能够极大的帮助这些商业地产盘活存量，顺应消费升级的大趋势，不断创新。

同时，利用商业地产的线下流量优势，庞森商业也将扎根产业，孵化符合消费升级需求和新零售模式的消费品牌和新零售业态。

由此，形成“商管+品牌孵化”的产业协同效应。目前，庞森商业的战略升级，正在受到越来越多认可。

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存量商业地产，成为新的机遇

从土地利用的角度看，商业地产与住房地产属于两种不同的使用性质；从产业的角度看，商业地产与住房地产也属于不同的产业形态。

具体而言，住房地产通常意味着土地的一次性出让、销售及使用等环节。

而商业地产的背后则是商场、电影院、餐厅、消费品等各类零售、服务业态，以及在此基础上形成的不断升级的零售消费产业链条。

同时，对于地方政府而言，商业地产也意味着大量、长期、稳定的税收来源。

因此，在这样的背景下，过去多年，中国商业地产的增速一直高于住房地产。

数据显示，以购物中心为代表，截至2016年，全国可统计的购物中心数量超过6500家，并且大量在建项目不断涌现。

照此趋势，预计2020年全国开业的购物中心将达到上万家，行业供给将持续过剩。

如今，伴随存量时代的到来，不断变化的消费市场、不断丰富的业态、不断升级的消费需求都对购物中心的物业持有方提出了越来越高的要求。

在设计、运营和品牌管理方面都必须不断升级自身能力。在中国，万达集团是其中的佼佼者，做到了行业首屈一指。

但是对于绝大部分的商业地产持有方而言，其运营管理能力相对欠缺，无法将手中的资源最大化利用。

这个趋势为庞森商业的模式带来了机遇。

一个商业地产项目的成功开发和持续经营仅仅依靠“传统”的操盘思路和做法远远不够，庞森商业所具备的优秀不动产运营管理能力成为稀缺的资源。

公告显示，庞森商业本次募集资金将主要用于商业地产整租及运营业务。公司表示，本次定增完成后，将全面升级公司的综合服务能力，把握消费需求的变化，深度融合互联网技术，创新商业地产操盘模式。

具体来说，庞森商业与一些价值没有被充分开发的社区地产、商业广场、购物中心、写字楼、公寓等合作。

在获取整租建筑经营权后，庞森商业将重新定位、重新装修、引进具备潜力的新零售品牌，同时搭载基于大数据和互联网技术的各类应用，从而实现线上线下的运营协同。

目前，庞森商业已经有成功的商业案例。杭州星耀城项目通过几年的运营管理，价值被重新发掘，已实现租金收入翻倍。

深耕商业地产整租及运营业务，也将为庞森商业持续积累优质的线下商业资源和线下流量入口。

从去年开始，线上零售对于线下的冲击已经接近尾声。

阿里巴巴通过不断入股银泰商业、苏宁云商、百联集团、三江购物、联华超市、新华都以及高鑫零售等企业，让市场愈发认识到线下零售的未来价值。

行业人士判断，线上线下融合的“新零售”将成为未来的方向。在新一波产业变局的过程中，拥有线下流量入口将成为巨大的优势。

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投资+孵化消费品牌，推动新零售业态升级

本次募集资金的另一项重要用途为品牌孵化。庞森商业在公告中表示，公司将以股权和战略合作的形式介入优质的新零售业态及早期消费类品牌。

依托遍布全国的线下商业入口，庞森商业能够立扶持早期新零售业态及消费类品牌快速成长。为具备潜力的新零售业态及消费类初创品牌提供孵化、选址拓店等全方位服务。

从商业地产的角度看，成熟优质的消费品牌通常具有较强的议价能力，不论租金、位置、还是入驻条件的谈判对于物业和招商方都是一种挑战，难以对其形成较强的把控力。

而由品牌孵化业务培育发展而来的新零售业态及新兴消费品牌则不同；通过较长时期的协作关系，以及股权层面的渗透，公司与品牌方将形成牢靠的合作关系，可以形成一定控制力，对商管业务的开展产生明显协同性。

该模式有三方面的优势：

首先，能够丰富商业地产自身提供服务的能力，消费者能得到更多样化的服务。更多品牌的入驻也意味着更多的租金收入。

此外，对于庞森商业孵化的品牌而言，在获得财务支持的同时也能得到管理、拓店、线下流量入口等层面的产业资源支持。

而更大更长期的收益来源于孵化品牌的成长，给庞森商业带来的长期收益。 

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线下的流量价值被重估，庞森商业赶上新零售风口

根据国家统计局数据显示，2016年我国社会消费零售总额增长率逾10.4%，持续高于GDP 6.7%的增速。

在这样的市场背景下，庞森商业将发力商管整租业务和品牌孵化业务作为本次公司战略升级的核心，能够极大的推进公司的产业协同效应，形成全新的商业模式闭环。

近年来，从全资控股银泰商业升级改造，到入股高鑫零售，阿里巴巴让更多人看到了线下商业的价值。

与此同时，亚马逊等互联网企业也在争相布局线下。有业内人士判断，未来2-3年，是零售产业新竞争格局加速的阶段，以回归客户价值为目的的新零售时代已全面到来。

从线上流量来看，零售市场被阿里巴巴与京东两家巨头瓜分。在新零售的背景下，零售的业态转向线上线下的融合。

线下流量处于极度分散状态，全国几万家商业地产拥有独一无二的位置优势，长期处于管理能力低下，回报率低下的困境之中。

在这样的背景下，通过提供优质的不动产管理能力的能力，庞森商业有机会将线下的流量聚拢，将形成足够的溢价与进入门槛。

从商业模式来看，庞森商业所采用的“商管+品牌孵化”的双核发展的模式处于行业领先。

通过巧妙的方式盘活存量的低效率、低回报率的优质资源，庞森商业可能会成为下一个新零售巨头。