银行重启房地产压力测试 或对高负债房企收紧贷款

（原标题：资金面寒意阵阵 房企“捂紧棉被”过冬）

克而瑞房地产研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。此前由于汇兑风险遇冷的海外融资，今年又成房企融资的重要手段。除了境外融资，资产证券化也是房企融资的通道。值得关注的是，由于房企拿地资金受政策所限，今年以来，与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。

年关将至，房企资金链或再承压。记者从业内人士处获悉，目前有银行正在重启压力测试，部分开发商资金压力将加大。

虽说年底银根收紧是金融机构每年的常规动作，但由于今年以来国内融资渠道始终从紧，再加上政策调控对销售回款的影响，房企资金压力叠加。在此境况下，海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。

房企再融资规模骤降

一家国有银行内部人士透露，近期银行重启房地产压力测试，或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款，以降低金融机构系统性风险。

“再次强调压力测试，一方面是年底银根紧缩的常规动作，另一方面也是受到调控政策的影响，今年以来对房企贷款一直是偏紧的。一般而言，每一次压力测试后，无论结果如何，银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度。”该人士告诉记者。

事实上，目前银行在选择开发商时都有一份名单，按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入这个大名单。而一些靠高杠杆迅速扩张的房企，即便年销售规模居前，在目前市场形势下，仍会让金融机构有所顾虑。在年底信贷资源极为紧缺的情况下，金融机构进一步收紧对此类房企放贷不足为怪。

不仅是银行信贷，今年以来，房企国内融资渠道普遍收紧，上市房企再融资规模也呈下降趋势。上证资讯统计显示，截至11月15日，今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元，今年实施的定增募资规模为45.14亿元。而去年，提出预案和实施的定增募资规模分别是1120.56亿元和439.88亿元。相比之下，今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%。

其实，从去年开始，A股房企再融资的“口子”就已经开始收紧，去年发布预案的29个定增计划中，有24个已停止实施，显然与政策面息息相关。

“三床棉被”御寒

2017年房地产调控持续深化，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。克而瑞房地产研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

此前由于汇兑风险遇冷的海外融资，今年又成房企融资的重要手段。据克而瑞监测数据统计，截至9月底，已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元，已超去年全年总额。

其中，发债是从境外融资的主要手段。截至9月底，108家房企境外发债金额总计约1556亿元。比如中国恒大，在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金，占今年融资总额的近一半。从企业境外发债成本来看，加权融资成本为6.6%，较2016年上升了1.2个百分点。

除了境外融资，资产证券化也是房企融资的通道。2017年1月至9月，多家企业完成发行资产证券化产品，发行金额达334.5亿元，同比大幅增长120%，也大大超过2016年全年总量。与往年相比，发行企业数量增加，且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元，其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。

值得关注的是，由于房企拿地资金受政策所限，今年以来，与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。这种合作模式主要由房企主导，寻找市场上有价值的项目进行并购开发，或对开发滞后的项目及公司进行盘活，再利用房企的品牌和营销优势，推动项目的开发和销售。金融机构承担资金筹措责任，并从中抽取一定的收益。如阳光城、福晟等纷纷成立并购基金，成为企业快速扩张的利器。