南都物业IPO：逾七成收入来自浙江 拟进军公寓租赁

（原标题：南都物业IPO：逾七成收入来自浙江 拟进军公寓租赁）

中国网财经11月13日讯(记者 刘小菲)A股“物业第一股”的争夺还在继续。近期，南都物业服务股份有限公司(以下简称“南都物业”)在证监会网站更新招股说明书，公司拟在上交所上市，计划募集资金4.11亿元，用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

据了解，目前排队A股IPO的物业企业还有碧桂园物业和新城悦物业，其中碧桂园物业拟上市地点为上交所，新城悦物业计划在创业板上市。不过，中国网财经记者发现，南都物业的多项财务指标均不及另外两家。

　　三家物业公司竞相排队IPO

南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一。截至2017年6月30日，南都物业共管理项目224个，管理面积达3820.48万平方米。招股说明书显示，2014-2016年及2017年1-6月份，南都物业实现营业收入3.91亿元、4.71亿元、5.78亿元和3.75亿元，同期净利润分别为3149.59万元、5427.19万元、6296.48万元和3589.02万元。

碧桂园此前在港交所发布的半年报显示，公司物业管理分部签约管理面积约2.51亿平方米，期内碧桂园地产物业管理及社区相关业务的收入约为人民币12.08亿元，同比增长24.6%；经营利润约为人民币2.58亿元，同比增长37.3%。

而新城悦披露的招股说明书显示，截至2016年末，公司在管的物业项目合同面积为4687.6万平方米，服务项目数量为181个。

不过，从证监会披露的IPO企业排队信息显示，截至11月2日，南都物业的审核状态为“预披露更新”，排名第35位；碧桂园物业的审核状态为“已反馈”，排名第92位；新城悦排名为124位。

有业内人士在接受中国网财经记者采访时表示：“从排名上来看，南都物业具有一定优势，不过在公司规模上，碧桂园物业扩张迅速，加上背后有碧桂园集团支持，实力较强。”对于上市时间表，南都物业的某高管告诉中国网财经记者：“南都物业和碧桂园物业都在进行IPO操作，没有可参照的经验，上市时间表无法进行主观判断。排队情况如此，但是对于结果，无法没有做出预测。”

　　南都物业逾七成收入来自浙江 全国扩张渴求强烈

物业管理作为“被忽视的蓝海”，拥有巨大的发展潜力。各大物业公司对于规模扩张也都有着强烈的渴求。南都物业招股说明书显示，公司计划通过IPO募集资金4.11亿元，其中9860万元用于全国物业服务全国业务拓展项目，占资金总额的24%。具体的计划是分四年在北上广等全国30个城市，通过建立营销网点的方式拓展服务业务，投资回收期是4.77年。

而新城悦希望通过IPO计划募集资金4.35亿元，其中2.8亿元将投向物业管理服务市场拓展项目，占比64%。未来三年的目标是战略性进入珠三角、环渤海以及西部地区的重点城市，包括福建、四川、重庆、北京、西藏等，共计划拓展288个项目，新增物业面积6300万平米。

碧桂园物业则已成立6家城市合作公司，与政府合作环境清洁，绿化管理等专业的管理，做城市综合服务提供商。同时，碧桂园物业参与高校的公共服务类管理；加上碧桂园每年大量的新增项目，通过股权合作和并购等形式，加速规模扩张。

事实上，在南都物业计划扩张的背后，是公司目前公司的物业管理服务区域主要集中于浙江地区的现状。2014-2016年及2017年1-6月份，公司在浙江省实现营业收入3.73亿元、4.38亿元、4.92亿元和2.83亿元，占当期主营业务的收入的比例分别高达95.8%、93.27%、85.49%和75.69%。而碧桂园半年报中称，公司的物业管理分部共覆盖国内27个省的223个城市，合共服务全国约100万户业主。

　　逾亿元IPO募资投向公寓租赁服务项目

除了全国性扩张，南都物业还计划将IPO募资投向行物业管理智能化系统项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目和人力资源建设项目，其中公寓租赁服务项目拟投资金额最多，高达1.08亿元。

据了解，该项目是南都物业采取包租形式承租杭州几处大业主物业和公司在杭州市区内在管物业的空置房源，经改造装修后，以公寓的形式对外租赁。其中大业主物业项目总计将承租1000套公寓住宅，投资回收期是6.53年，以10年的运营期和10%的折现率来测算，项目的内部收益率为14.5%，净现值为467.22万元；而空置房项目则是公司预计整合700套左右房源，投资回收期是4.63 年，以10年的运营期和10%的折现率来测算，项目的内部收益率为25.6%，净现值为1942.72万元。