86亿拿地 绿城中国的坎坷回京路

（原标题：86亿拿地，绿城中国(03900)的坎坷回京路）

本文来自“时代财经”，作者为刘新歌。

皇城根下，居大不易。但对于房企而言，“进京”似乎是发展的题中应有之义。这不止是简单的“京城情结”，北京旺对财富、人才的强大聚集产生的强大需求对区域房企而言意义重大。

在北京抢下一席之地成为众多房企的共同心愿。11月7日，北京开启月内的第二场土拍，两宗共有产权房用地和一宗混合用地集体亮相，142亿元的“战绩”延续着此前的土地热度。

石景山五里坨混合用地的起始价高达71.9亿元，是今年年内北京土拍起始总价最高的地块。尽管身价不菲，但该地块仍备受关注，吸引了绿城、平安、保利+首开+金地、实兴腾飞+远洋+新城+金融街、万科+旭辉+恒基等5家房企及联合体报名参与。

这是一宗“限地价+限房价+竞自持”的地块，开拍前已获5轮报价，竞价达73.34亿元。竞拍开始后，绿城率先报价73.7亿元。历经26轮报价后，由实兴腾飞+远洋+新城+金融街报出的86亿元触及价格上限，土拍进入竞自持环节。最终，绿城以自持20%的代价夺下该地，刷新北京土拍史上总价第二高记录。

这是三年来，绿城继西山燕庐和壹·亮马后，在北京取得的第三个项目，总用地面积21.64万平方米，总建筑体量达34.79万平米，也是北京今年少见的大体量综合宅地。

绿城对北京寄予厚望，目前其在北京的项目总货值达到了300亿元，但其入京十余年的发展之路走得并不轻松。早在2003年,绿城就已入京。擅长开发别墅等中高端住宅项目的绿城，通过百合公寓、诚园、御园等住宅产品，在大鳄云集的北京市场占得一席之地。

不过，绿城真正轰动京城的是入京后第6年。该年，在经过上百轮竞价后，绿城联合葛洲坝取得北京通州地块，以12.42亿元、300%的溢价率成为当年的地王。

这与绿城一贯的拿地风格相吻合。绿城董事长宋卫平曾豪言：“绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做。”而其大手笔买地的动作在2006年7月香港联交所挂牌上市后，愈演愈烈。

在资本的加持下，绿城不断攻城略地，除了“大本营”杭州，绿城在多个城市“暴走”，摘下苏州、青岛、合肥、无锡、北京等城市的多个地王。

拿下通州地块后，绿城在北京的土储规模近百万平。但始于2009年的调控让绿城开始面临调整，资金链成为横亘在眼前的一道难题，此后的数年，绿城于北京市场再无更多建树。

伴随着在京土储的下降和业绩的停滞，绿城在北京的发展也步入困局，多个项目滞销，曾经扬言“绝不降价”的绿城也开始打折销售。这种困顿的状态与绿城那几年的整体境况如出一辙。

克而瑞统计数据显示，绿城在2010年的销售额已破500亿元，与万科、保利、恒大、绿地、中海外等5家房企位居全国房企第一梯队。这一年，完成552亿元销售额的绿城是碧桂园的1.5倍多。

但在2010年之后，万科、恒大、碧桂园等以每年数百亿元甚至千亿元的级差不断迈上新的台阶，遭遇困境的绿城却在500亿元上下徘徊不前，甚至在2011年跌至300亿元。

卖股九龙仓及引入央企中交作为大股东后，绿城整体的局面才开始重新复苏。中交的入局不仅使绿城从与融创的缠斗中解脱出来，同时也带来了财务上的改观。

有了“靠山”的绿城在聚焦一二线核心城市的投资战略指引下，又一次吹响进攻的号角。2015年，暌违京城已经的绿城，凭借西山燕庐地块，再度“返京”。

对于杀回京城后拿下的第三个项目，绿城还未透露具体产品形态。根据土地出让条件，石景山项目未来的商品住房销售均价不得超过52024元/平方米，且最高销售单价不得超过54625元/平方米。

绿城首席财务官冯征表示，产品品质不会受限价或谋求利润最大化影响。中原地产首席分析师张大伟则指出，即便是被限制了售价，绿城仍基本上能实现盈利，销售没什么难度。

“周边住宅售价6万左右。从这块地的楼面价来看，即便是最高5.5万元/平方米的限售价格，开发的风险也很小。”

而与2009年拿下通州地块遭遇楼市调控类似，北京新一轮的调控也方兴未艾。自2016年“9.30新政”以来，北京发布了约30次调控政策。一年来，北京楼市量价齐跌，成交下跌了38.9%。

“北京郊区房山、门头沟的房价已达每平方米五、六万。因此即便未来市场行情继续下滑，这块地卖到五万多压力也是很小的，石景山毕竟是主城区。”张大伟表示。

“唯一需要注意的是，因为总价比较高，它自己吃下去的话财务压力会比较高，可能需要做出一些财务上的安排，比如寻找合作伙伴。”

而冯征透露，目前还没有具体规划。高价补仓北京，也是绿城切实落地全年战略布局。此前，绿城中国总裁曹舟南在2017中期业绩发布会答记者问时表示，绿城今年投资目标为700亿，并且会在年底实施反周期拿地策略。

近半月来，绿城已迅速在宁波、杭州、北京三地拿下7幅地块，合计地块总价200多亿元。不过，在房企规模战早已如火如荼的中国楼市，绿城已被落下了一段距离，如何更强势地追击是摆在绿城面前的一道待解难题。