上海房产经纪一线生态调查:业务员降底薪

（原标题：上海房产经纪一线生态调查： 市场平稳期门店借势调整）

在调控依旧从严的上海，楼市成交回归平稳理性，但这一环境下的房产经纪公司却面临另一番完全不同的生态变化中。

来自链家、中原等机构数据显示，10月上海新房成交量连续三周回归10万平方米以下。于此同时，监管严控不改。10月25日，国家发展改革委和住房城乡建设部开展商品房销售价格行为联合检查。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次检查是在“房住不炒”精神指导下进行的，也是为了查处各类有违此类精神的新房和二手房销售行为，充分体现了各部委对于当前全国房地产市场管控的积极导向。

事实上，相关部门对中介的监管非常密集。一家房产经纪相关人士透露，有关部门对上海中介的检查，包括房价、委托书等，去年以来已经查了几次。

在此环境下，上海的房产经纪公司也在做出相应调整。最受业内关注的莫过于，上海链家实行业务员降底薪提提成制以及我爱我家扩店招人。21世纪经济报道记者通过多方信源求证获悉，上海链家该制度在10月中旬就已陆续开始，目前上海链家已有部分业务员跳槽至我爱我家。但上述绩效调整以及人员跳槽事件尚未获得链家方面最终确认，链家相关人士仅强调目前门店人员变动不大。

一名多年从事房产经纪业务的人员说，一般而言，中介招人扩店都是在市场低迷时完成的，市场好的时候才用得上；如果等到市场好的时候才开始储备人员，那么肯定会错过一波行情。

中介门店调整

在上海，经纪公司的调整主要表现在人员流动、运营模式、门店规模等方面。大中介之间人员流动比前两年市场好的时候更为明显，表现为或精简人员或招兵买马。以徐汇宜山路段为例，这里集结了太平洋房屋、链家、中原等几家大型中介，太平洋房屋一个月前已陆续有业务员分别跳槽至我爱我家和链家做店长，而成本管控之下，链家同时在淘汰成交能力较弱的一线业务员。

上海链家内部调整的最直接表现就是实行业务员降底薪提提成制度。上述业内人士分析，市场行情不好，对中介最直接的影响就是成本压力。据透露，上海中原门店业务员有1万多人，根据链家门店规模远超中原来看，其业务员人数肯定多于中原。去年以来，链家招聘了大量大学毕业生，成本也随之上涨。一般而言，中介在扩张周期内给付的业务员底薪较高，比如链家、我爱我家底薪就相对高于中原、太平洋房屋等在上海发展多年的中介提出的底薪水平。

业内人士表示，我爱我家目前在重复链家2013-2015年的扩张模式。据不完全统计，该公司今年已新开店300多家，但大部分只是分布在宝山等中外环区域。一名业内人士分析道，链家近来的表现似乎是借机调整。但2015年链家在扩张之时恰有德佑作为业务补充，我爱我家此前获得数亿融资，在行情恢复之前，会否有另一个大规模经纪公司可供其借力扩张，尚不得而知。目前我爱我家在上海浦东和闵行区扩张较快，但因此也容易带出管理弊端，如其在延吉中路的最大门店，人员流动较大。此外，我爱我家在内环布店机会非常少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露，今年至今，我爱我家在上海已经开店超过300家，陆续还在开；他强调很多投入是滚动的，无法具体透露扩张成本，只能说在上海市场增加了一些投入和发展力度。他还透露，我爱我家短期目标是在上海市占率上有所提升，争取今年底明年初进入市场前两名，在上海市场缩短和链家的差距。

一名资深业内人士对21世纪经济报道记者透露，小公司的弊端就是房源少，客户选择不多，如果有客户需要某个小区的房源，中介就针对性地开发该小区房源，开发方式通常就是找同行问。而直营店的好处在于，以链家为例，哪怕只有一套房源，链家所有店面都能共享；加盟店成本低，但加盟店是相互看不到房源的。

不过目前链家的策略已有所改变。此前其主打人海战术，但现在，业务员更倾向于寻求房源、与业主客户沟通。

今年以来，上海链家在一手房、租赁上转型力度较大。中原最早主要做二手，后来转做侧重于一手代理业务。据透露，2014年-2015年，徐家汇二手房交易中，链家和太平洋房屋一共占了80%-90%份额。

此外，中原也开始侧重一手商业项目销售。“市场对任何一家都有冲击，链家之前扩张猛，导致可能抗冲击能力偏弱，底薪制度调整也是变相调整；中原则大力转型一手代理。”上述业内人士说。

低迷期成交生态

目前，上海楼市的成交周期正在拉长，王孟今年初卖掉了自己在三林区域的一套次新房，他是在今年3月份将房子挂牌1个月就卖出。而他的邻居，最近挂牌的房子一直还没卖出去。

在上海内环内，成交量比较稳定，竞争也非常激烈。根据信义房屋徐汇东曼一店经理耿楠楠透露，该门店8、9月份成交都为5套房，行情比6、7月好，相比去年同期仍然是下跌；一名田林区域的业务员透露，自己连续3个月没有开单（签约销售），就在9月份集中成交了6套房子。

据机构统计，上海目前全市每月成交量在1.2万套左右，最近几个月都在低位徘徊。链家中环区域分管古北片区的运营总监孙成平强调，目前上海链家有1000多家门店，只能说局部市场在做结构优化，古北多数为涉外社区，价格与内环差不多，属于改善型板块。他指出，8月份，政策与市场推动下，中环外刚需板块成交量上升，很多改善型客户卖掉小户型之后，要换到中环内，因此上海链家9月份成交环比增长，10月份应该会持平。

上海中原新江湾城店总监钱进指出，中外环之间的板块月成交20套左右，门店则平均为两套。总体而言，成交量比去年同期下跌60%。钱进认为，新江湾城板块具有特殊性，属于前两年较热门板块，成交量较高，价格也较高。

21世纪经济报道记者综合调研发现，信贷政策影响下，上海中外环房价有5%左右下调。9、10月份由于“金九银十”的影响，二手房成交量稍好于此前；但一手楼由于限价原因，市场成交不算非常活跃。

据钱进透露，受信贷政策收紧影响，客户的操作周期从2.5-3个月延长至5个月左右。他认为，未来市场仍将维持1.2-1.3万套左右成交量，年底一般而言成交量还会减少；刚需板块200万左右总价房屋成交较活跃，比如杨浦区中原板块。

大部分中介人士接受采访时都表示现在最关注新的政策指引，在政策面来说短期内不会放宽；明年一季度之前信贷政策也不会放松。上海中原另一名销冠级店长认为，到2018年底2019年初，由于会有客户群体的社保年限到达5年，将不被限购，届时市场或将出现一轮波动。