楼市调控加码 200万亿存量如何走进新时代

（原标题：楼市调控加码 200万亿存量如何走进新时代）

目前正值“金九银十”的传统楼市销售旺季，但连日来全国各地却掀起了新一轮“调控潮”。如果站在一个更高的视角审视，你会发现，中国房地产存量规模已超过200万亿元，租赁住房市场却仍然处于探索阶段。有鉴于此，加码调控增量、鼓励住房租赁实属必然。分析认为，市场将逐渐从单一的住房购置走向租售并举。

9月26日下午，国内数十位房产企业家、核心高管、智库专家、资本界人士等齐聚上海，参加由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”，论道“新存量时代”房企如何更好实现自身价值。每日经济新闻总编辑雷萍表示，新存量时代的到来，对房地产企业提出了更高的要求。城市配套服务商、城市运营商等战略方兴未艾，试图跳出传统开发思维，更好地挖掘地产价值。

当天，每日经济新闻携手中国指数研究院在年会现场共同发布了《2017年中国城市价值白皮书》，对热点城市的居住价值潜力进行重磅解读。

市场价值实现方式悄然转变

2017年，是注定载入中国房地产史册的一年。上半年，调控政策频出，覆盖范围遍及一二三四线城市；下半年，“租售同权”“住房租赁”引爆市场热点，预示房地产市场价值实现方式正悄然转变。

在昨日的“第七届中国价值地产年会”现场，住建部原总经济师、中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊以“从单一住房购置走向租售并举”为题做了主题演讲。

冯俊指出，发展住房租赁市场需要采取八方面的政策措施：一是对住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利；二是给予住房承租户与住房自有住户效力相当的社会福利待遇；三是积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道；四是金融创新；五是保障租赁住房的土地供应；六是增加有效租赁住房来源；七是推行租金指导模式；八是租赁关系及租金的稳定。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎则在题为“城市群发展的趋势和机遇”的主题演讲中表示，未来10年到15年，中国还将有2亿多人进城。“创新、协调、绿色、共享、开放”五大发展理念将引领城市群未来的发展，城市更新、特色小镇、技术扩散等方面将涌现出众多的发展机遇。

资本涌入住房租赁市场

目前，中国的房地产市场已经形成了一个200万亿元以上的存量市场，但租赁住房市场仍然处于探索阶段。随着国家不断给予政策支持，各路资本已嗅到了商机并纷纷付诸行动。

青客公寓副总裁屈成才，世联行副总经理、董秘袁鸿昌，方糖小镇联合创始人、COO杨学涛，淳石资本董事长、朴石地产董事长姚伟示，YOU+青年社区CEO、执行董事郁珽，中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理李学锋等业内精英及专家，就租购同权下房地产价值链的重构，以及大整合背后的资本驱动力，分享了各自的观点。

屈成才表示，目前住房租赁市场受到了前所未有的关注，房企、运营机构以及“国家队”都在涌入，市场已进入群雄逐鹿阶段。不过，住房租赁或公寓行业利润仍然非常薄，如何生存下去是大家面临的共同问题。

郁珽则用“螳螂捕蝉，黄雀在后”来形容当前的长租公寓市场格局。他认为，目前长租公寓市场以传统的房企、中介为主，这些是长租公寓市场的“螳螂”。当前各地相继出台政策，鼓励支持住房租赁市场的发展，“国家队”以及阿里巴巴等大型互联网企业也开始布局长租公寓市场，这些是长租公寓市场的“黄雀”。YOU+目前要做的就是快速与“黄雀”打好关系，在市场规模无限大的长租公寓市场占据重要位置。

继续卖房还是掘金新价值？

新城控股高级副总裁欧阳捷，龙湖冠寓总经理王俊英，蓝润地产集团总裁杨晓初，泰禾集团副总裁沈力男，华丽家族董事副总裁、董秘金泽清，高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓等嘉宾，就房企在新存量时代是继续卖房还是掘金空间价值，提出了专业性的思考与建议。

沈力男表示，房地产依旧是不错的市场。对于有追求的开发商而言，规模依旧是追逐的目标，这依旧是一个很大的蛋糕。随着经济的发展，还有很多的改善型需求存在，开发商仍有很多的机会。

冯俊则认为，市场短期内很难形成大规模的租赁住房供应，但目前国家发展住房租赁市场的决心很大。从长期来看，随着政策的持续稳定推进，以及租赁住房的大规模供应，房屋购买市场的恐慌情绪会逐渐消除，老百姓的住房购买需求会逐渐下降，房地产市场一定会从单一的住房购置走向租售并举。