深圳控股:恒大正做第3轮战略投资准备 估值望增加

（原标题：深圳控股：投资恒大很划算 将重点布局租赁领域）

深圳楼市的严厉调控背景，使得深耕于此地的房企业绩有所波动，但这并未动摇其继续重仓深圳的战略计划。

8月31日，深圳控股（深业集团香港上市平台，0604.HK）召开2017年中期业绩发布会。调控政策下，深圳楼市持续处于调整期，需求与供给均有所萎缩，交易量减少。上半年，深圳控股完成了90亿元的合同销售额，其中深圳项目约占76%。总销售额对比上年同期减少近36%，但毛利率上涨6.5个百分点，达40.3%。

深圳控股首席运营官朱国强介绍，公司看好的是深圳的未来，包括人口流入和财富增长，因此，会继续加大在深圳市场的资源、项目布局力度。

凭借三四线城市房地产市场回暖，公司已在上半年基本完成了三四线城市项目退出工作。另一方面，发展住房租赁市场成为新的政策热点，深圳控股提出，将持续关注重点城市长租公寓业务的政策制定和项目机会，发掘重点城市长租公寓的可持续发展商机。

退出三四线

根据深圳规划和国土资源委员会数据，1月至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比减少54.7%；成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。

在房地产调控政策的持续影响下，上半年，深圳控股实现营业额约54.5亿港元，同比下降14.6%；但实现股东应占纯利36.3亿港元，同比上涨119.3%。

调控政策仍将持续的预期中，公司业绩如何得到保障？城市的项目布局又将有怎样的调整？

朱国强介绍，对于下半年或是明年的销售增长情况，或许难以给出明确预测。但上市公司将采取各种手段，包括出售部分三四线城市的资产，以确保利润与分红。

朱国强指出，销售额的增长、盈利能力的提升，应该置于一个中长期的发展阶段来看待。优质资产的价值不会因为短期调控的压制而丧失，相反长远会得到更好的提升。因此公司不但不会放弃深圳市场，相反会继续加大在深圳市场的资源、项目布局力度。

相比之下，对于三四线城市，深圳控股采取的是部分退出策略。在报告期内，公司通过公开挂牌方式，以58.7亿元人民币的价格出让了位于广东三水、江苏泰州、江苏姜堰五个项目公司的权益，获得税后盈利约33.3亿港元。

至此，公司在三四线城市的土地储备占比从约49%下降至34%，在三四线城市的退出工作也基本告一段落。

此外，深圳控股通过与路劲基建合作，以31.7亿港元的价格获取了香港屯门市地段第520号用地，计划开发为私人住宅，楼面面积可达43938平方米，这也是其首度进入香港的尝试。

朱国强曾在不久前表示，深圳控股比较看好香港市场，未来会考虑香港轨道、地铁上盖物业，通过合作的方式进入。

值得关注的是，5月31日，深圳控股公告称出资55亿元人民币，认购恒大地产经扩大后股本的2.05%。

深圳控股董事会主席吕华表示，恒大的投资重点在向一二线城市靠拢，从战略上看，二者具有很高契合度。

吕华还表示，恒大正在做第三轮战略投资的准备，预计估值会进一步增加，其上半年盈利大幅上涨，未来业绩增长可期，因此对恒大的投资非常合算。但因为现金流压力，公司暂未考虑继续参与恒大的第三轮战略投资，会作进一步研究。

发力租赁市场

8月28日，深圳发布了鼓励租赁市场发展的政策征求意见稿，这正是当下全国住房调控的主基调之一。

深圳控股在对市场前景的分析中也明确提出，房地产长效机制在逐步建立，房屋租赁渐成主流。

事实上，深圳控股早已提出要向“开发销售与持有运营并重”的模式转型，提升城市价值再发现与再塑造的能力。截至2016年底，公司持有110万平方米投资物业，大部分位于深圳，账面价值达到228亿元，当年租金收入达到7.65亿元。

深圳控股提出，计划未来2年新建持有物业面积约60万平方米，2017年底开始陆续投入运营，2019年整体租金达到约20亿元。

在2015年，深圳控股与母公司及深圳市政府相关机构推出“青年房卡计划”，率先进入长租公寓市场。2016年，深业共推出服务式公寓及青年公寓3000套，今年的计划是8000套，主要解决应届毕业生来深就业过渡期居住的问题。

吕华介绍，根据公司原来的考虑，做长租公寓的切入点一是与政府合作，推出带有一定补贴性质的公寓，以较低的房租价格推向市场。第二则是以市场化的方式操作，从改造成本以及租金回报率等角度来考虑，存在较大的挑战，但这是未来会坚定不移推进的方向。

他同时透露，公司正在创建自己的长租公寓品牌。

在最新的鼓励租赁市场发展的文件中，深圳提出，今年年底前，将依托现有或新成立市属国有企业，筹建3-5家国有住房租赁企业。

在业绩发布会上，深圳控股副总裁董方回复21世纪经济报道记者，政策刚刚出台，仍然处在征求意见阶段，目前尚不明确他们的参与情况。

另一个引发热议的政策条文是，“十三五”期间，深圳将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）城中村住房，统一租赁经营、规范管理。

董方告诉记者，这说明深圳的政策重点已经从限制买卖市场转向鼓励租赁市场。但就城中村住房而言，改造过程或将比较困难，收储、改造、环境美化都需要一定成本，会推高这类住房的租金。