城南新建商业巨无霸：产权分散 能否形成新商圈？

（原标题：城南再酝酿商业巨无霸 ）

北京城南再酝酿商业巨无霸，北京大兴区旧宫镇的世界之花假日广场将于年底前开业。北京商报记者走访发现，该项目设计了购物中心、游乐园、写字楼、酒店、婚庆广场以及电竞科技城等多种时下消费热度颇高的业态。不过，该项目虽然在理论上可辐射亦庄开发区甚至更多城中心人群，但仍面临位置较偏僻、交通便利度不够等硬件缺憾。同时，在商业专家看来，由于该项目多个功能板块未来产权可能较分散，在整体定位、运营统筹上将遇到不小的挑战。

新建商业巨无霸

世界之花假日广场招商工作人员介绍称，项目包含购物中心、游乐园、写字楼、酒店、婚庆广场以及电竞科技城等多种业态。购物中心分为地下3层和地上5层。地下二、三层是停车场；地下一层有超市、卡丁车赛程、家居馆、体育场馆、宠物乐园；地上一、二层主要是零售；三层是儿童教育、体验类、休闲类书店、KTV等；四层是餐饮和溜冰场，已有峨眉酒家、川骄海鲜自助、金鼎轩、井格等进驻；五层是电影院。

北京商报记者进入世界之花内部看到，公共区域装修已基本完成，但商家还未入驻。现场的工程人员向记者表示，商家们仍需办手续，后续会陆续入驻。

值得注意的是，工作人员透露，盒马鲜生有意入驻，“现在还没最终确认，在商谈当中”。北京商报记者向盒马鲜生核实后被告知，与地产合作消息需等最终开业才会公布，年内会在北京争取开更多门店。

世界之花建筑面积为62万平方米,体量远大于同位于京南的西红门荟聚。官网显示，项目由北京金色凯盛投资管理有限公司开发，由北京汉博商业管理股份有限公司运营。记者查询发现，金色凯盛注册于2012年7月，此前未有地产项目，注册地为世界之花写字楼。该公司成立前，世界之花项目土地被这家公司前身北京金色时枫房地产开发有限公司拿下。该公司曾以住宅加商业配套的模式着力开发位于大兴区的“那尔水晶城”项目。可见金色凯盛的掌舵人冯玉良此前一直深根于大兴区地产行业。

能否形成新商圈

不过，世界之花的地理位置稍显偏僻。北京商报记者乘公共交通体验发现，需乘坐地铁至宋家庄站，再换乘公交专62或927方能到达。据现场工程人员介绍，未来地铁8号线南延的和义站口将开在附近，但仍需走路1.2公里才能到达。对于交通问题，该项目的销售人员对记者坦承，“这确实是一个遗憾”。据招商工作人员表示，该地铁站“2018年一定会开”。

目前世界之花周围的人流量还较少。就北京商报记者观察，世界之花附近有较多土地尚未开发，附近仅有4个楼盘，其中包括保利首开熙悦诚郡、中冶·德贤公馆、国韵村与之隔马路相对，大红门锦苑与之相邻。因此，该购物中心店铺租金相对便宜。上述工作人员表示，店铺租金为8-10元/平方米/天。据赶集网租房信息显示，西红门荟聚中心租金为12-12.5元/平方米/天。

对于人流量的问题，多名工作人员表示，该项目庞大，未来必定能带来大量顾客，形成新商圈。据招商工作人员透露，目前世界之花整个项目包含酒店、写字楼及购物中心等，目前已完成80%入驻率。

至于能否带动商圈发展，中国购物中心产业咨询中心主任、中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，大体量项目对周围环境的符合程度一定是较强的，覆盖人群更广泛，从而影响相对较大。但前提条件是一定要做好，与招商、定位、品牌组合等因素密切关联，否则商圈影响力只是一种理论值。

北商研究院特约研究员、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，北京南城亦庄附近确实需要非常好的大型项目，亦庄开发了大量的区域，此处居住和工作的人群需要高品质服务，而旧宫是亦庄开发区的配套区，在此处进驻高品质项目，能够满足人们的生活需求，且可以使整个商业生态形成跨越式的增长。他同时强调，大体量的项目有更大的吸纳力，不仅周边人群会到这里消费，更是会吸引更多城市中心区的人前来，因此，体量达到一定规模的项目必须要有新的商业模式进入，有足够的品质、特色。如果做不到这些，效果也很难理想。

多业态的AB面

世界之花引入包括婚庆、电竞、酒店、写字楼等多种业态，希望借此可以打造满足消费者吃喝玩乐需求的一站式休闲服务。据多位工作人员表示，世界之花将引入电子竞技业态，在场所内安装设备并举办电子竞技赛事。同时销售电子竞技的衍生品，包括配件、鼠标、键盘、游戏里面的模型等。就北京而言，世界之花是首家引入此种业态的商家。

此外，世界之花引入一站式婚庆“礼记·喜唐”入驻。工程人员向北京商报记者透露，室内建筑面积4万多平方米，室外的外景拍摄区域为1万多平方米。据喜唐相关工作人员介绍，一层是黄金珠宝，二层是婚纱礼服，三、四层有摄影基地，四层有婚礼的喜品街，五层是宴会厅。在酒店方面，世界之花的一栋写字楼内引入了泰迪熊主题酒店。酒店同时会与喜唐合作，每层有2套喜唐婚房。泰迪熊主题酒店隶属于北京元泰迪酒店管理公司，该公司控股运营公司是浩睿（英国）精品奢华酒店管理公司。世界之花写字楼共有5栋，酒店入驻其一，占9-13层，共240个房间。同一栋楼的1-8层则为万国击剑馆，会举办一些极限赛事。

多业态的商业综合体愈发成为发展趋势。郭增利认为，消费者联动型消费比较普遍，购物中心等复合型业态强调品牌复合、品牌互动，这是一种很好的支撑，所以项目会迎合消费者需求。但产生了第二个问题，是单一主题性的商业体强大，还是复合型的更强大，这个是没有定论的，需要根据实际情况看。有时，可能因为城市规划原因，大体量采用单一主题会很难，所以有可能因此去做组合型。另一方面，单一主题可能形成的非常鲜明的特点，它的吸引力也是强的。

赖阳认为，现在确实商业体量越来越大，但更多是把休闲娱乐更好地融合发展，要有一个整体主题的规划，不能是拼凑型的。

产权分散难统筹

北京商报记者在实地走访过程中发现，世界之花的写字楼项目并非自持，而是出售型。此外，写字楼的出售不仅面对商用，还有相当一部分是面向个人，用于居住或投资。值得注意的是，泰迪熊酒店的房间也可以用于投资。当记者以投资买房为由咨询时，销售人员推荐称，可选择购买泰迪熊酒店的房并表示，“相当于把你的房子托管给相关的运营公司”。除房子本身的价格，还需交纳3000元/平方米的装修费用。

就价格而言，世界之花的写字楼价格相对正常，甚至稍偏高。世界之花的楼盘销售人员向记者表示，世界之花的楼盘价格为3万-3.5万/平方米。北京商报记者查询中国房价行情平台发现，北京大兴区的办公房价为31583元/平方米。据上述销售人员介绍，目前泰迪熊酒店和其余写字楼房源均剩下不多。

整个世界之花项目产权较为分散。赖阳表示，好的商业项目应该在规划之后，有针对性的以运营为核心，若以商铺的售卖出租为核心，整体上将不易统筹，容易变得散乱。

郭增利则表示，正常情况下，全自持产权的情况下，由于运营管理方思路统一，购物中心各个业态板块功能之间比较容易形成较好的互动关系。但如果部分板块物业自持，部分板块进行出售，已出售的部分板块在配合该大型商业综合体项目的整体定位风格方面，有可能无法完全匹配与融合。例如，商场周边紧邻的是甲级写字楼，则写字楼内的人群定位与购物需求特点能够与商场所提供的商品与服务相匹配。但如果写字楼向个人出售，则人群构成相对复杂，与周边商场的整体定位及品牌服务等可能不完全匹配。家居型定位的商场，因其功能较大众化，可化解商场与出售型写字楼之间的供需分歧。