林采宜:中国的房地产现在站在喜马拉雅山上

2017-08-14 07:17:43 来源: 网易财经
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网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行,本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”,数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在寻找中国“漂亮50”分论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜表示,中国的房地产现在站在喜马拉雅山上,往哪边走都是往下走。她认为,房价过去十年的暴涨不等于未来十年的暴涨,其实房市和股市一样,有涨必有跌。她列出了四个理由证明,中国的地产已经结束了暴涨时代,分别是人口因素、城镇化、收入因素、信贷环境。

以下是发言实录:

主持人:谢谢刘煜辉先生为我们作出非常精彩的演讲。

接下来掌声有请国泰君安首席经济学家林采宜女士为我们带来精彩的主题演讲。

掌声有请。

林采宜:我也是一直说要来演讲,但没想到把我安排在这个部分,我是讲房地产的,被放错地方了,希望下面的演讲不要让大家感到失望。

我今天讲的是所有行业里跟宏观有关,跟产业也有关的中国的房地产是不是会出现拐点,我个人认为中国的房地产现在站在喜马拉雅山上,往哪边走都是往下走。

理由是什么呢?为什么说中国的地产已经结束了暴涨时代,理由有四个:

第一,在过去15年,大家知道地产是从2001年开始启动的,然后不断加速,大家看看地产启动的前提条件是什么。首先,房子是用来住的,从居住属性来看,在过去15年人口因素是非常核心的因素,60、70后、80初进入婚育高峰,他们对住房的刚性需求和改善性需求拉动了过去这一轮长达16年的地产牛市,这是人口因素,既然房子是人住的,没有人,谁来住房子呢?

第二,除了生育人口的自然高峰以外还有农村迁移到城镇的城镇化,在过去16年,我们的城镇化率从36.22%上升到57.35%,这21个点的城镇化率意味着什么?意味着大量农村人口涌入城镇,对城市的住宅构成了一个实际需求。

第三,收入因素,2000年到2016年,16年中城镇居民的收入增长了5.45倍,这是平均可支配收入。这些增长背后每年的复合增长超过11%,所以人口的增长、人口的流动、城市化率加上居民