杨现领：中国房地产市场存在高度联动和传导效应

网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行，本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛，讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在“破解楼市迷局”分论坛上，链家研究院院长杨现领表示，中国的房地产市场存在高度联动、高度传递、传导，而不是分化，而且今天我们看到中国房地产大类资产之间，比如房市和股市之间，新房和二手房之间，租赁和房屋交易之间也都是高度联动的，没怎么分化过，譬如今天二手房价格会传导到新房，很简单，今天大家会卖掉二手房买新房，所以新房和二手房高度联动，它也没有分化过。

以下是发言实录：

主持人：刚才提的观点，一二三线城市开始分化实际是有很大的现实意义的，在座我估计很多人都是从县城一级到地级市到省会城市，直接就跑到北京来了，我身边也有很多人经常被问“回老家买套房行不行”，这个问题，刚才两位老师提出的观点都是很明确的，土地错配和人口流向相反，所以这方面确实也是一个困扰行业的问题。

链家研究院的院长杨现领老师，在一二三线市场的分化上，咱们听听杨老师的观点。

杨现领：其实我跟前面的观点有一些差异，我认为这个问题本身是有问题的，因为今天中国的房地产市场到今天为止从来没有分化过，过去30年中国的房地产只有一个方向，就是长周期的繁荣，所以房价只有涨没有跌，所以没有分化，这是第一。

第二，中国不同城市之间也几乎没有分化过，一般都是南边的城市先涨，涨到北边，东边的城市先涨，涨到西边，中心城市先涨，涨到周边，或者从一二线涨到三四线，这个规律几乎从来没改变过。其实核心的背后是指所有资产价格都是在传递跟联动的。

我想说的第一点就是，中国的房地产市场存在高度联动、高度传递、传导，而不是分化，这是两个我的理解。

而且今天我们看到中国房地产大类资产之间，比如房市和股市之间，新房/二手房之间，租赁和房屋交易之间也都是高度联动的，没怎么分化过，譬如今天二手房价格会传导到新房，很简单，今天大家会卖掉二手房买新房，所以新房和二手房高度联动，它也没有分化过。既然如此，大家为什么又天天谈分化呢？原因有两个：

一是我们的成交量，因为调控的原因，一二线限购限贷，各种限之后没办法成交，不让你推盘，这导致成交量被迫出现下降，同时三四线因为调控比较松，或者没调控，开发商可以按照自己的推盘结构来推，这并不是分化，而是调控干预带来的阶段性影响。这是我想说的第一个原因。

二是杠杆的分化，因为一二线房价涨得太快，不让它过快上涨，所以我们抑制杠杆，今天北京的房价因为审贷更加严格，放款周期更长，今年是65天，调控之前30多天，这种情况下房价不可能涨，但三四线正在做棚户区改造、货币补贴，想跌也跌不了，总体上我认为这都是杠杆分化和调控政策分化带来的人为分化，我认为这不叫分化，因为如果仅谈表面分化而忽视背后的规律，那市场就没办法看了。

这大概是我想说的观点，不一定对。

主持人：在一线卖房子，能关注到每一套二手房的变动，实际上链家现在也是一二手联动，作为链家研究院的院长，也是首席经济学家，能够给出的观点非常明确，他认为一二三线城市价格的分化实际就是伪命题。

刚才主办方提出咱们还有15分钟的时间，我们还想再分享三个观点，每个观点有两位老师发言，每个人的发言大概就是2分半钟左右。

下一个论题我们讨论一下租购同权，房子老涨，地供不上，这事儿不太好办，后来出个长效机制，租房，租房对年轻人也是好消息，这事儿能不能解决老百姓的住房问题，所以关于租购同权，我们还是想请杨现领老师带头，他怎么看待租购同权这事儿。

杨现领：我最近思考了挺多这问题，因为两年前开始研究租赁。

我想说的一个前提是我研究房地产市场六七年，是看着前面几位老师的论文长大的，后来发现房地产压根儿没办法研究，就去做了中介，做了中介后开始研究两事儿，一个是中介行业，另一个是租赁行业，因为这是我们的两个战场。

我想说的是，其实今天中国的房地产市场已经形成了新房、二手房、租赁三足鼎立的格局，而我们几乎所有研究、所有目光都停留在新房开发市场，而我们研究长效机制、研究房产税都是基于这个市场出发的，这显然是不全面、不足够的。盯着新房看市场没未来，所以我认为租购同权开了一个很好的方向，党中央国务院开始从租赁的角度解决住的问题，从租赁的家度解决房地产市场的长效机制问题，我认为这是一个非常好的开端。

至于租购同权，我的观点也很明确，第一，权利是持续的，它是有层次的，今天我们讨论租购同权更多是讨论学区、讨论教育，我认为这都是一种非常高阶段的同权，今天的同权压根儿不到这阶段，如果我在北京租房子，我就需要几件事：

1、不被业主随便躯干，租金不被随便上涨，能够让我的公积金可以提取交租金，能够办居住证，能够让我怀孕的女友、老婆在这儿生个孩子，我认为这就是同权里面最核心的痛点和最基础的因素。至于学区、教育、医疗、资源，我认为这就是我们的奢望，如果有一天国家给我们开放了，让我们有这种权利，那我们简直是哭天抢地。今天我们要的是最基础的权利，这个能做到，租房市场就会有很大的发展，这是第一。

2、强调租购同权，其实不光要考虑租客的权利，也要考虑房东的权利，今天租赁市场为什么不发展？因为房东宁愿房子闲置也不愿意放出来，为什么？一是嫌麻烦，二是怕破坏，缺少有效的管理，房子本身谁来维护，一旦破损谁来给他一定的补偿？今天房东对产权的保护也是没有的，所以同权是两方面，房东的权利、租户的权利都要及时同步调整。

3、租购同权解决的是住的问题，和房价没关系，今天没关系，未来也不会有关系，原因很简单，因为今天中国一线城市，个别二线城市，租房的都是年轻人，而且租的是单间，所以他在很长时间里不会进入交易市场，交易市场里都是手里已经有房子的人，像董老师这种，他在全球、全国配置房产。

董藩：没有！（笑）。

杨现领：卖掉两套买一套，卖掉一套买一套，这种人的世界我们穷人懂不了，所以也不要把两种人挂钩考虑，租赁的发展能解决年轻人的问题，而且它解决的是人均租房面积在12到15平米的空间，不要这么大的房子，因为租不起，今天对他来说租金就是很有限，在北京的租金上限单间就是3500，二线城市就是1500，高了之后没人租，也租不掉，所以需求不在那里，因为这是刚性需求。加杠杆可以买房子，但没有人加杠杆租房子，所以租房就是典型的刚性需求。

我想说的这是核心几点，大家对它的期望太高了，希望寄托租购同权来解决房价，这不是一个问题，但它确实是起步，能解决年轻人的住房问题，让租房也成为一种体面的生活方式，我认为这是我们主席说的“房子是用来住的”一个核心的命题。

这大概是我的观点。