刘世锦：不在大都市圈里 即使是省会房价也起不来

网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行，本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛，讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在“破解楼市迷局”分论坛上，中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，不在大都市圈里的地方，即使是当地一线城市，省会城市，房价还是起不来。所以我们现在不要笼统地讲一二三四线，得看大都市圈的概念，我再给大家隆重、认真地强调一下，看你是在圈里面还是圈外面，这比简单说一二三四线城市更好。

以下是发言实录：

刘世锦：我先说一个走势的看法。

中国2003、2004年，我们认为房地产，特别是房地产投资已经达到了历史需求峰值，大概是1200多万、1300万套住房，大体相当于城市里的人30多平米的住房，到这点上就一个峰值了，最高点了。

再往下我们讲房地产投资总体是往下回落的态势，我们知道过去房地产投资都是百分之二三十的增长，其实在2005年的9月份房地产投资已经变成了负增长，这是符合规律的。2016年一季度整个房地产投资又起来了，这是分化的问题，但变化没有改变房地产整个投资大的走势，就是一个回落态势，所以我刚才讲了，将来作为一个常态就是低速增长，1%、2%，3%，3都算比较高，将来零增长、负增长也是正常的，这是一个大的态势。

说到这儿有人会说这是不是太悲观了？我再说一个，中国是后发追赶型经济，现在还是中高速增长，美国是成熟经济，苹果已经熟了，你看美国经济现在状况到底怎么样，会不会复苏，主要看房地产，中国30年以后、50年以后，房地产还是整个国民经济中非常重要的行业，光更新的量就相当大，你说房地产到底怎么看呢？这个行业在国民经济中到底是什么样的位置呢？从中国高速增长来讲，高速增长期已经过去了，长期来看还是大行业。

这到底是看多还是看空呢？我觉得就是客观地看，按照规律来看，顺其自然地看，到这个点儿就这个样子，这是第一点。

在大的格局之下，其实中国这两年发生了一个重要变化，2016年为什么房地产投资又会起来？刚才我讲了，就我们城市化进程中出现了一个重大的结构调整，三大都市圈，珠三角、长三角、京津冀，还有内地几个大都市圈加快成长，房价是往上走的，与此同时其它一些地方，比如东北，我不知道有没有东北的同志，东北老百姓的日子现在过的不是很舒服，那些地方的房价没有涨，包括当地有些地方的所谓一线城市，省会城市房价还是相当平稳的，有的房价还在朝下走。

我最近有个观点，讲一二三线城市不要笼统地讲，关键看你是不是在那个大都市圈的范围之内。在大都市圈范围之内，我前段时间到南宁附近的一个小县城，看到那地方的房地产相当火爆，三线城市甚至四线城市房价还往上走，而且那个地方前两年房子也多了，需要去库存，他们一点都不发愁，说人都在来，都问能不能卖掉，没问题的。

与此同时我刚才讲，不在圈儿里的地方，即使是当地一线城市，省会城市，房价还是起不来。所以我们现在不要笼统地讲一二三四线，得看大都市圈的概念，我再给大家隆重、认真地强调一下，看你是在圈里面还是圈外面，这比简单说一二三四线城市更好。

至于说到房地产发展的前景，刚才几位讨论对行业到底是看空还是看多，我在想看空看多到底看什么，是看有没有发展潜力还是看价格，我总的看法是，我很同意刚才有些领导讲的，因为房地产市场并不存在个一个全国性统一的市场，它是区域性非常强的市场，北京这些地方如果供给没有明显的增加，价格能下来吗？但我感觉到北京的房地产价格如果明显大幅往上走，这个可能性是在变小的，某种意义上来讲，这个时间可能已经过去了，但是供给没有明显变化，你让它下来我觉得比较难。

这里面我想说一个更深层的问题，所谓看多看空，是看房价还是看我们这个地方还有更多的人，比如年轻人要到北京来，要到大都市来，他们要住房子，能给他们造出房子，让他们能买下能租下，能让他们住得安心、住得长久，是解决这个问题，我觉得这两个东西是不一样的，如果有人为了炒房，房价很高，认为房地产市场不错，看多，我不知道在座的是怎样的想法，你们认为房价高一点是看多，还是在座年轻人希望到了北京以后有房子可住，能解决住房的问题，人多了房子肯定要多，这个行业是会发展的，这也是一种看多，我们到底是指哪一种看多呢？我不知道诸位是什么想法，我想正常情况下应该是指后一种。

最近有人在议论房价大跌，这句话一出来，估计在座很多人心里收了一下，为什么？大多数人是有房子的，凡是有房子的人现在房价涨到这个程度，再往上涨，没房子的人心里就不高兴，但要说往下跌，心里不舒服的人可能更多，现在有房子的人还是多数，一个是房价的问题。

再一个问题就是我刚才讲的，更多年轻人要到大都市圈，所谓创新、更快的发展，都需要年轻人进来，他们在大城市里有没有一席之地，这是对房地产市场未来发展前景的基本看法。