李铁：京津冀房价虽然短期受抑制 但还是上涨趋势

网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行，本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛，讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在“破解楼市迷局”分论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，我们看北京房价的热力图，我们从2015年做了热力图对比，看2015到2017年，红的地方就是房价越高的地方，高房价地区从原来的中心地区向外扩展，都是在这一年房价严格控制的情况下继续向外扩展，这特别说明北京，特别是京津冀地区房价上涨的趋势目前来看虽然短期受到一定抑制，但还是在上涨趋势。

以下是发言实录：

主持人：谢谢刘世锦先生为我们带来了非常精彩的演讲！

接下来有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生为我们带来精彩主题演讲，掌声有请！

李铁：很高兴又来到网易夏季论坛，给我规定的题目是京津冀房地产的思考。

为什么讲京津冀呢？因为在北京谈房价上涨的问题，房价上涨在全国不是一样的情况，冰火两重天，大部分三四线房子卖不出去，讲京津冀它和房价有直接的关系。

我们做了一个背景（调查），对京津冀有大致的了解，整个人口，包括城镇化率，给大家做一个参考吧。

二是整个经济的差别，人均GDP，北京相当于河北的三倍，虽然和天津差不多，但人均财政收入水平差太多了，这说明北京优质资源集中过多。

三是产业结构，北京已经进入了后工业化时期，以服务业为主导的发展时期，天津作为工业化后期，河北是工业化中期。

我们看北京房价的热力图，我们从2015年做了热力图对比，看2015到2017年，红的地方就是房价越高的地方，高房价地区从原来的中心地区向外扩展，都是在这一年房价严格控制的情况下继续向外扩展，这特别说明北京，特别是京津冀地区房价上涨的趋势目前来看虽然短期受到一定抑制，但还是在上涨趋势。

网易说谈京津冀房地产发展哪儿最有希望，我们看，它和北京的辐射区有直接关系，东城西城房价最高，朝阳海淀石景山房价就下降了，随着中心区向外扩张，房价不断下降，两图都说明了这个问题。

不仅仅是北京辖区，北京周边地区的房价也在发生变化，反映出京津两地，特别是北京对周边地区的影响，我们画了几个同心圆，30公里、50公里、100公里，包括200公里，越远房价变化越大，和北京相关的基本集中在30到50公里的范畴，我们可以看50公里的范畴，很多人感兴趣，涿州、河北、固安、廊坊、大厂、三河，这块的房价2015年时是10000左右，现在涨到20000多，三河香河通了轻轨以后已经达到了25000，北京市中心搬到通州房价也在上涨。

这也是和北京辐射有直接关系，这三个城市（京津冀），石家庄辐射能力最差，天津辐射能力有限，廊坊地级市的附加能力，还是靠近北京的房价高很多。

影响北京的，我们还把旅游人口作为因素，很多人在判断时，城市化率到50%以后，甚至50%到70%之间，过度聚集的同时会出现一定的逆城市化现象，北京达到80%，通过旅游消费向外扩展时会影响北京周边的房价，比如张家口崇礼房价达到20000多，这和旅游消费有影响。

第二，很多人关心房价能不能降，我从整个城市发展规律来看房价能不能降。

1、房价为什么涨，优质资源绝对集中的地方，三甲医院、211高校、央企总部，差距特别大，优质资源过度集中是导致房价上升很重要的原因，每次我都讲，为什么香港房价一直涨，是北京的三倍，因为香港的优质资源远远超过北京，条件没有发生变化。

2、货币超发和贬值的基础性因素还在，现在房子存在两个刚性需求，一是住的刚性需求，另一个是的刚性需求。

我们研究房子的问题不是研究房价本身，是研究金融问题，如果钱放在银行里，天天贬值，兑美元贬值，虽然最近稳定住了，但趋势没有发生变化时总得选择另一个地方进行投资，要不是股市，要不是住房，或者寻找其它投资机会，但现在看来在京津冀地区由于我们资源的稀缺性没有发生变化，在这里投资还是有长期回报率预期的，所以这么看，货币超发和贬值的基础因素还在，购房者对投资的刚性需求还在，对房价的支撑需求也在。

3、经济是不是增长，刚才世锦讲我们已经触底反弹了，对于经济保持增长，高收入人口增加，我们可以看，中上收入人口占比20%，2010年是2.68，2.75、2.84、2.9，人群在增加，这对于高房价支撑的群体还在，要到全国去，想买房，到哪儿买房最好？可能省会城市、地级城市是首选之一，但最重要、最有升值预期的肯定是北上广深。当经济还保持稳定增长期时，高收入人群在增加的时候也是导致房价上涨一个最基本的支撑因素。

4、住房供给是不是充分满足了需求，所谓住房的刚性需求，北京适龄购房人群在增加，从2011年592万人到2015年的664万人，2016年将近700万人，住房供给，完成投资占住宅投资的比例，90平方米以下的25.7%，北京每年增加住房大概十几万套，能否满足需求？满足不了，所以这种刚性需求不是促进了房价上涨，是买不到房使大家、使所有白领对于房价上涨的关注达到了最高。由于这种关注影响了媒体，影响了我们政策的决策。