（原标题：富力199亿收购万达酒店的逻辑： 借酒店运营突围 未来将分拆上市）
以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。
7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。
借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。
7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。
不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。
富力的新标签
在7月19日的万达融创富力签约仪式上，上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时，如今看来，可能是富力两位董事长张力、李思廉当场“砍价”成功。
最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。
富力地产董秘胡杰透露了交易谈判的过程，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。
在富力看来，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。
据富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。
胡杰表示，除了价格便宜，减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益，也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。
另一方面，收购酒店也有助于富力自己的业务版图扩张。富力联合创始人、董事长之一的李思廉的存在，让富力这家公司始终带有港资地产商的基因，而港资地产商更为注重持有物业和经营现金流。
在富力的持有物业业务中，购物中心、写字楼并非强项，相对而言公司在高端酒店经营上经验更为丰富。富力从2004年开始投资建设高端酒店，均由凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等国际知名酒店管理公司运营，具有较强竞争力。
数据显示，富力地产已开业和建设的高级酒店共有24家，主要位于广州、惠州、成都、重庆、北京和海南等地，均为4-5星级豪华酒店。2016年，公司酒店业务实现稳健增长，营业收入同比增长15.33%至13.62亿元。
富力地产在2016年年报中曾表示，希望以适当步伐扩大包括酒店在内的高端和具备高资本价值的投资组合。富力认为，持有投资物业组合，提供可靠现金流，可抗衡经济周期起落。
因此，以较低的价格将万达77家酒店纳入旗下，对于富力地产来说恰逢其时。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，近年来富力持续规模扩张，收购酒店项目，能够扩大其资产管理的规模，有助于其后续经营业绩的提升。
而在接手万达77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主之一，未来可与希尔顿、万豪等酒店集团竞争；这也是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。
资本化之路
一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。
收购前，富力自身的负债率超过了行业平均水平。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。现金及现金等价物的期末余额为245.22亿元。
对此胡杰表示，区别于融创之前的“承债式收购”，富力对万达酒店只采用资产收购，万达将把负债剥离。“上半年富力完成400亿元收入，自有资金充足，2年内付款也减少资金压力。”
收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。
胡杰还称，此次收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。
值得关注的是，酒店作为流动性较差的重资产，在中国房地产业盈利指数中，排名靠后。富力地产的酒店业务虽然是在稳健增长，但总体的盈利水平并不乐观。
据富力地产财报显示，2016年酒店运营亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。而此次收购万达的76家酒店（未计新增的一家），2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，净资产回报率也不到3%。
如何实现酒店的长期运营与盈利？胡杰表示，收购完成后，富力计划未来对酒店进行拆分上市，这在一定程度上可以解决酒店面临的盈利难题。
严跃进表示，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。要想突破这一局面，应该从酒店运营和资本化运作两个方面努力。
对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。
第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。
早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。
香港金融和资本市场资深人士黄立冲认为，由于投资回报率极低，现在很多海外的机构投资人都不愿意投资中国的酒店。富力的酒店产业要想走资本化运作的道路，可行的途径是发行REITS，面向更多的普通投资者。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张晓玲
责任编辑：
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