融创今年收购交易金额超1000亿元 钱从哪来?

2017-07-10 19:29:29 来源: 36氪(北京)
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(原标题:乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿)

净资产负债率超过120%的融创,要为资金紧张的乐视、万达解渴……
乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿

孙宏斌说:我最佩服贾跃亭的是,(他用)这么点钱干这么大的事。而孙宏斌是花大钱办大事的人。

在2016年底,融创账面现金有约698.12亿元,今年上半年完成了1088.5亿元销售额,其中权益合同销售金额为750.3亿元,到2017年6月30日的时候,账面资金增加到了900多亿元,刨除收购万达资产要用的632亿元,融创还有超过200亿元的弹药可用。

乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿

截至7月10日,融创今年的收购交易金额超过1000亿元,虽然说跟万达的协议会在7月31日之前签订,付款时间未知,跟乐视的交易也还有20多亿元没有到位,但融创2016年的收购交易规模也十分庞大,其中有一部分会在今年交割完成,也会需要相应的资金支出。所以,支撑融创快速并购的钱从哪来?

虽然融创2016年的合同销售额超过1000亿元,但对应的实际营业额只有353.43亿元,与其持有的698.12亿元现金规模极不对称。横向对比,万科2016年的营业收入是2404.77亿元,是融创的6.8倍,万科持有现金是870.3亿元,是融创的1.25倍,可以看出融创是有意“屯钱”。

2016年可以说是融创的“惊天转变”之年,不仅仅是因为融创在2016年合同销售额破千亿,其他数字的对比更加明显,这些举动将会为融创未来三年定调。

乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿

从上表可以看出,2016年融创在资本市场大规模举债,用来支撑地产业务的快速扩张。2016年的借贷总额一年就增加了700多亿元,用来为175%增幅的土地储备提供并购开发资金。此外,融创还在2016年发行了99.57亿元的永续债。

孙宏斌对地产有正反两面截然不同的态度。一面在公开场合看衰地产,“我们认为其实现在这个行业风险特别大”,“现在买地,唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。但按照现在政府限价措施,(房价暴涨的)这个逻辑是不成立的——因为政府限价,不会暴涨,所以现在买了贵的土地,你就会亏钱。像货币政策收紧、利息增加,去杠杆,这些措施都上来后,房地产贷款会少1/3以上。少1/3以上,意味着这对房价肯定会特别大影响。”一面又在二级市场疯狂并购,2016年并购交易金额超300亿元,2017年7月10日前涉及并购交易的金额已经达到1000亿左右,以致于业内有句话“有事找老孙”。

乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿

孙宏斌的出手往往“快、恨、准”。融创与乐视的交易从接触到谈判敲定只用了36天,孙宏斌与贾跃亭长谈之后,3天之内就带着团队进驻了乐视。此次收购万达酒店、文旅资产包也让业内十分意外,从6月22日万达资金链紧张传闻传出,到7月10日发布并购消息,孙宏斌这次只用了18天。

融创大手笔并购所选目标都是遇到短期资金压力的企业,前如2014年的绿城、佳兆业,今如乐视、万达,而金科也是拥有大量土地储备,但是一直运营不佳,不被资本市场青睐的“典型”。

在融创内部,孙宏斌本人主抓土地采购、股权收购等跟扩张和方向相关的战略。汪孟德主抓财务和融资,融创入股乐视专门成立的天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司法人代表就是汪孟德。而团执行总裁荆宏则负责融创内部的运营工作,保证项目的销售和回款。

融创的团队以销售见长,公司内部要求要有“狼性”。“狼性”不仅体现在对命令的强执行上,也会有一系列的奖惩措施跟进,比如某些项目会单独对某个户型的销售出奖励措施,按照房子大小平方数来设置奖励和任务,以便集中清空大户型、快速回款。

融创还会分析销售冠军和末位销售在销售单价、利润率等方面的差异,给销售业绩不理想的人施压,淘汰不符合“融创风格”的人。

通过并购能带来规模的快速增长,但是也有一个负面效应伴随:利润率下降。据说融创在南京的桃花源去年才开始不亏本,蠡湖香樟园也亏了好久。融创通过并购的形式进入新市场,这些项目多数是合营形式的,融创并表,融创操盘,但是利润按比例分配,这会导致当期的销售管理费用较高。

在融创2016年底的239个项目中,有151个是合营项目,融创持股100%的项目多集中在成都、重庆、无锡。

融创财务报表显示,从2012年到2016年,5年的销售额从356亿增长到1506亿元,对应的毛利润分别为25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%,几乎下降一半。毛利润开始大幅下降的2014年,也正是融创大手笔并购的“元年”。

乐视之后,万达之前,孙宏斌176天花掉的1000亿

孙宏斌说2017年随着拿地减少、并购项目逐渐运营正常,利润开始在报表中体现,融创的利润率会回升。不过在2017年前191天,融创在并购交易上就花掉了将近1100亿元。

孙宏斌曾说融创会开展五个新业务。如果乐视电视算一个,文化旅游可能就是另外一个。目前融创旗下的文旅地产项目并不多,只有青岛、三亚、万宁、琼海的四五个项目。打包拿下万达的13个文旅项目和76家酒店之后,融创的文化板块也会成为一个千亿资产的“大业务”。不过目前融创98%的收入为地产销售,在文化、旅游项目运营方面的人才极度匮乏,这也可能是此次交易的万达资产包中项目仍保留万达品牌、万达运营的主要原因——融创扩张了业务,万达甩掉了包袱。

据统计,万达近年来平均拿地成本低于1600元/平方米,文旅项目的拿地成本应该更低,不足千元/平米,给融创留下了足够的操盘空间。经历了桃花源、壹号系的产品系历练之后,融创内部人认为他们的产品力已经成为优势,加上融创擅长销售,啃掉别人啃不动的骨头,也是有信心的。

已经两落两起的孙宏斌,绝对不会丢失他的嗅觉。“我们是一个买卖,我不是慈善机构”,他带着笑脸的时候,眼睛也在不停地观察对手,保持他的警觉。

任万顺 本文来源:36氪 作者:房涛 责任编辑:任万顺_NF5229
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