（原标题：万科连拿五幅自持宅地“机构房东”运营如何解题？）
导读
业内人士认为，目前房企自持宅地，最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。而降低租赁产品的成本、提高相应的收益，也需要政府相关配套政策的支持。
以高周转、开发销售主的中国地产商，都在面临一场“持有运营”的转型。
日前，万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块，被外界渲染为“70年限售”，而实际上，这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。
万科和它的小伙伴为分布在北京、广州和佛山的五幅地块支付了170亿元的代价，而如何回收、盈利还没有明确的办法和模式，他们正在探索。
其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下了一些住宅或商业自持地块，这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择，也是房企自身转型必须解决的课题，从卖房子到物业运营，对谁都是一道门槛。
而这种需要沉淀少则几亿多则数十亿资金的物业运营，尤其是住宅租赁，注定只是大型房企们的游戏。
自持宅地
事实上，万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。
2016年11月17日，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永丰20号地块。
同年12月，北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两幅宅地和综合用地，自持70年，业界哗然。
北京万科探索自持宅地刚刚开始，2017年4月，广州万科又拿下两宗自持宅地，总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%，黄埔区长岭居项目自持比例为55%。紧接着的6月上旬，广州万科再次拿下佛山100％自持宅地。
除了万科，其他大型房企也拿了不少自持地块。据21世纪经济报道记者不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。
如2017年1月，首开保利龙湖首创联合体以17.28亿元、70%自持竞得了北京平谷金海湖镇宅地；6月，保利地产以总价57.46亿元、自持48.5%竞得杭州襄七房单元宅地。
自持宅地的出现，与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价，降低居住成本，去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式，目前已被多个城市效仿。
万科高级副总裁谭华杰认为，地方出让自持型宅地，一定程度上也是响应“租售并举”的居住制度的举措，鼓励机构运营住宅租赁。提供了一种改变城市住房供应结构的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，提供大量的机构租赁房。
但是目前，业内对于自持拿地的策略仍看法不一，有人认为自持产品未来仍有一定的盈利空间，也有人认为“自持宅地”根本行不通。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来大城市将会继续推行竞自持的拍地模式，而房企也需要适应租赁市场的发展。“预计后续类似模式还会有很多房企愿意参与，但是否能盈利，是需要时间检验的。”
另一方面，严跃进指出，由于限房价竞地价竞自持的规则，自持对于增加住房供应以及平抑房价有积极的作用。
不同的声音也存在。在资深房地产专家龙斌看来，房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常”的现象。龙斌认为，一些房企之所以自持拿地，是对未来的房地产过于乐观，而自持项目投资巨大，回报则“遥遥无期”。
“当然，要是有几千亿的规模，投个几十亿也没问题，不会对房企整体业绩有太大影响，但对于中小企业基本是不可行的。”
中原地产首席分析师张大伟则认为，自持宅地是一些大房企的试验品，除非未来政策松动，不然没有回本的可能。总体来说就是小规模的尝试。
盈利难题
自持宅地，不能出售，本质上就是长期租赁，拿地企业变成了“房东”。而作为机构的房东，在当下的租赁市场中难以盈利。
然而对于自持宅地的未来，万科显然是要比同行乐观的，也有更多元的经营思路。
据21世纪经济报道记者了解，万科拿下自持宅地，基本上是由区域公司自行决定的，北京公司和广州公司先行试水。
对于如何运营并盈利，北京万科已有想法和方案。万科北京区域总经理刘肖曾透露，万科将采用合作建房和众筹方式，引入合作企业，化解这一难题。
考虑到自持住宅产权不能分割，万科设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应20~30套住房，可能是一栋小楼，或者一个完整建筑单元，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。
在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。
不过北京万科表示，截至目前，众筹方案已向多个企业宣讲，但还未有明确进展。
广州万科在拿地时表示，自持符合公司向城市配套服务商转型的理念，广州万科已在推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务，寻找新的盈利增长点。
记者了解到，对于广州万科而言，自持宅地是其试水的多个物业运营的一部分，万科已在广州、佛山运营长租公寓“泊寓”，或许能和自持地块相结合。
显然，试水阶段的万科仍难说找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2个点，3到4个点已经是做到极致了，3到4个点对开发商来说连资金成本都覆盖不了。”张大伟说。
谭华杰告诉记者，由于地价、税负和融资成本等因素的制约，机构租赁住宅本身的收益率就更低。
严跃进认为，目前房企自持宅地，最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。这与租客群体的种类和稳定性密切相关。
而降低租赁产品的成本、提高相应的收益，也需要政府相关配套政策的支持，尤其是地价和税费方面。
上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，目前开发商持有运营的主要问题是税率太高。其中营业（增值）税11%，房产税12%；“营改增”后，没有对自持部分土地出让金的抵扣方案。而谭华杰说，之后所得利润还要扣除25%的企业所得税，这样算下来很难盈利。
多位业内人士呼吁，政府应出台配套支持开发商自持运营的政策，比如“营改增”后，对自持部分土地出让金进行抵扣等。严跃进认为，相关的配套政策，可以纳入到后续鼓励宅地自持的政策框架中。
“从长期来看，自持产品的盈利难题可以通过资产证券化工具来解决。”严跃进说，基于稳定的租金收益来打包进行证券化产品设计，做成REITs上市，实现退出。
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本文来源：21世纪经济报道
作者：张晓玲 徐忆珺
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