（原标题：谁来入伙华侨城丰台地块 ）
“83亿元北京第三高总价地块”、“华侨城重回北京”、“华润招商退出”，一系列标签曾让华侨城丰台高价地块备受关注。而今，已确定案名为“新著东方”的华侨城丰台项目的命运即将再次迎来转折：北京产权交易所交易中心公开信息显示，华侨城拟以7.34亿元挂牌出让北京丰台地块项目公司49%股权。此举一度引发业内对该项目资金链承压的猜测，同时谁将接盘仅半数的项目股权也成为坊间热议的话题。
从分手到招亲
近日，北京产权交易所发布的一条信息让华侨城丰台地块这个贴着“北京第三高总价地块”标签的项目又一次回到人们的视野。
挂牌信息显示，华侨城似以7.34亿元的底价挂牌北京侨禧投资有限公司（以下简称“侨禧投资”）49%股权，而侨禧投资股权的转让条件还包括意向受让方须书面承诺向标的企业提供44亿元借款。该借款将用于侨禧投资向转让方华侨城A提前偿还借款的借款利息。此外，转让条件中还强调，若侨禧投资有后续资金需求，受让方应按照持股比例共同提供借款。
据了解，侨禧投资为华侨城在2015年12月成立的全资子公司。资料显示，侨禧投资旗下拥有北京市丰台区一块总建筑面积为31.52万平方米的项目开发权。而该地块就是2015年11月4日，华侨城华润招商联合体以总价83.4亿元取得的北京丰台南苑B组团地块，该地块总价在北京土地出让历史上排名第三。资料显示，该地块溢价率为50%，需配建“公共租赁住房”2.7万平方米，粗略估算后地块实际楼面价高达5.6万元/平方米。
业内人士表示，从挂牌信息来看，华侨城此举正是为项目寻找合作伙伴，为后续开发注入资金。而且从49%的股权来看，华侨城依旧希望在项目后续开发中掌控局面。
对此，华侨城北方集团相关人士表示，对该事件的具体情况并不清楚，无法给予官方答复。但一位熟悉华侨城的人士则表示，公司的股权交易其实就是企业的正常经营行为，有部分媒体就此事有过度解读的嫌疑。
实际上，华侨城本次出让股权如此受行业关注，主要与该地块之前的经历有关。据了解，当初该地块原本为华侨城、华润、招商三家国有企业组成的联合体共同参与竞拍。侨禧投资最初投资方也由三方联合成立。“但拿地当天出现了变故”，一位亲历该地块拍卖的业内人士回忆，“当初拿地不久市场就传出消息，该拿地联合体已‘拆伙’。主要因为是在竞拍阶段，土地成本已超出华润、招商两家企业预期，两家房企选择退出。最终地块由华侨城独自吞下。”拿地后，华侨城表示，该地块作为企业时隔多年再次在北京拿地，战略意义重大，公司已经做好单独开发的准备。
此后，在蛰伏一段时间后，2017年3月，该项目终于揭开面纱，并推出案名“新著东方”，并公布产品户型未来主要为117-175平方米的高层及200平方米左右的叠拼产品，户型均为3居以上。华侨城表示，“新著东方”将成为北京豪宅标杆，销售人员也给出8万-9万元/平方米的报价范围。
“从‘拆伙’到独立开发再到寻找新的合作伙伴，华侨城重回京城的首个项目开发之路略显周折。”上述人士表示，楼市的风云突变与华侨城的自身扩张恐怕是该项目开发计划做出调整的原因。
夹缝突围
“新著东方”项目周边竞品林立。资料显示，2015年前后，北京丰台板块土地供应呈现井喷之势，高价地层出不穷，一次次刷新行业心理底线。华润首开平安联合体以86.25亿元拿下白盆窑高价地；葛洲坝以49.5亿元取得丰台樊家村地块；中铁建方兴联合体50.25亿元取得南苑乡石榴庄村高价地；中粮首创天恒联合体以85.95亿元取得南苑乡槐房村地块。
华侨城地块与拿地5.6万元/平方米的成本低于樊家村高价地，但在容积率上不占优势。而与同地段的中粮首创天恒联合体5万元/平方米的拿地价格相比又贵出6000元/平方米。此外，部分竞品楼盘已经抢先入市销售，原本被调控压制而日渐减少的高端改善型客群再度被蚕食。
“已经启动蓄客的‘新著东方’，在入市伊始就将面临北京豪宅市场全方位的考验。”一位豪宅代理机构从业经验丰富的人士分析，从入市时机、政策走向、周边竞争等方面来看，都对“新著东方”构成一定挑战。3月时，该项目进入前期蓄客阶段，按照当时销售人员的说法，“新著东方”将在年中六七月正式开盘。但事实上，当前新入市北京豪宅取证难已是不争的事实。据市场传言，单价高于8万元/平方米的豪宅产品几乎难以获批。事实上，新政以来，北京新入市纯新楼盘的确没有超过单价8万元的项目。
显而易见，当初拿地楼面价高达5.6万元/平方米的华侨城“新著东方”销售价格若低于8万元/平方米，显然是赔钱的买卖，但若超过红线可能会面临无法取证。而且如果为了控制成本，让如此高端的项目毛坯交房，必然难以将品质呈现出来，华侨城重回北京的“扛鼎之作”恐怕又难以担当。
此前，按照华侨城的计划，“新著东方”是华侨城倾力打造的北京豪宅标志性项目，也是按照华侨城北方集团标杆产品的标准来打造的，“新著东方”将是华侨城“对东方人居新时代、新生活理念的铸就”。
据了解，“新著东方”可售住宅面积14万平方米左右，以高层公寓为主以及少量叠拼类型产品。项目由世界知名设计公司倾力打造，充分考虑新人居理念，融入东方风骨、西方时尚，采用新东方建筑风格。设计上，项目以皇城王府的五进式院落空间为设计灵感，打造礼序空间，200米超大进深，实现了景观层层递进。
此外，按照规划，“新著东方”还将给客户提供一个增值服务平台，将基于华侨城品牌旗下文化、旅游、演艺、艺术馆、文化主题酒店、主题公园、度假村、特色小镇等系列资源打造一种全新的生活方式。
资金压力
相关人士表示，按照拿地成本以及项目的打造标准推算，如果项目未来的销售均价无法达到10万元/平方米可能难以盈利。所以现阶段对企业而言，放缓开发节奏可能更为合理，但对企业资金链的承受能力是个考验。
“这或许是华侨城挂牌出让该项目股权的原因之一。”易居研究院研究总监严跃进分析，当前调控高压，楼市资金面总体吃紧，房企资金压力加大，部分地王项目更是需要快速获取资金。
具体到该地块而言，规划中需要配建的物业类型包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等，建设规划难度较高，企业资金压力也不小。
据北京产权交易所信息显示，侨禧投资截至去年底资产总计88亿元，负债总计91亿元，所有者权益约-2.6亿元。2016年，公司营业收入为零，净利润为亏损2.6亿元。而股权转让信息的“其他披露内容”一栏中还显示，截至2017年4月30日，标的企业应付转让方的股东借款本金为90.8亿元；标的企业的注册资本尚未缴付。
严跃进表示，另一个值得关注的是，华侨城近期加大企业扩张，流动性要求较高，通过转让部分股权也可帮助企业回笼资金，有助于全国化的扩张。
按照华侨城的内部规划，企业已将公司实现跨越式发展提到战略高度，并制定了央企排名跨越10位的目标。同时，2017年营业收入要从去年的536亿元增长到800亿元，并力争实现120亿元的利润，同比增长26.1%，并通过“文化+旅游+城镇化”战略发力以及“旅游+互联网+金融”模式的落地，实现加速换挡，弯道超车。据悉，华侨城未来将在全国建造100座特色小镇。目前，华侨城在北京及周边区域也可谓动作频频，门头沟斋堂镇综合开发项目也已经启动。
公司目前已施行“战区制”，其中的华侨城北方集团将承担华侨城京津冀豫晋等北方区域所有项目的开发运营。据悉，旗下除了“新著东方”、和园项目外，还包括近几年获得的北京及周边多个项目。
2015年11月，华侨城非公开发行股票申请获得审核通过，拟募集资金总额约58亿元，与计划拟定增规模80亿元有一定的差距。对此，业内人士分析，跨越式发展，必然让包括北方集团在内的华侨城对资金需求大幅增加。因此，对于资金需求日益迫切的华侨城而言，适当出让部分开发周期长、难度大的项目股权也不失为理性之举。
谁来入伙
“现在的问题是谁会来入伙？”某代理公司人士表示，“新著东方”项目配建共建多，难度高，让企业资金压力大幅增加，也是当初华润和招商认为算不过账的原因。从这点来看，未来国企加入的可能性恐怕不大。民企可能更追求效率和利润，在之前市场上不少股权及项目收购案例无不以“抄底”的姿态出现。而且，通常类似情况企业一般会先通过自身资源寻求合作伙伴，通过产权交易中心公开寻求买家也从侧面显示出该地块股权出手的难度。
而且从出让49%的股权来看，新加入的伙伴是否愿意以如此大的投资只处于从属状态，甘于做财务投资人都是未知数。
但也有专业人士指出，调控对豪宅市场形成的压力其实并没有想象中的大，毕竟北京楼市豪宅产品的稀缺让高端市场基本处于相对的恒定状态，高端需求也会长期存在。按照以往的经验，随着政策不断消化，前期被抑制的高端需求也会逐渐释放，“新著东方”未来前景会逐渐乐观。
2015年出让的一波优质地块，与当前北京土地供应以刚需类住宅地块为主相比，更显得稀缺。而且从一线城市土地增值速度和幅度角度看，现在购买该项目股权就显得划算不少，关键是接盘公司对楼市中长期走势的判断。
专家分析，当前部分房企通过招拍挂进入市场的压力增大，华侨城此类股权也会受到关注。从当前房企拿地的心态来看，民营企业在持股方面会更加灵活，效率也会更高，对于此类地块的兴趣会比较大，但对入手房企的资金实力要求比较高。另外，金融机构也可能在华侨城的考虑范围之内。
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本文来源：北京商报
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