雅居乐的突围路径： 多元化转型布局五大板块

（原标题：雅居乐的突围路径： 多元化转型布局五大板块）

本报记者 张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳、广州报道

导读

雅居乐将向“以地产为主，多元业务并行”的架构调整：在主营的房地产开发外，还将拥有物业、教育、环保、建设四大产业。在官方规划中，未来三到五年，四项新产业将占到集团利润总额的50%。在地产业务规模化与多元新业务盈利之间，雅居乐能否实现平衡与突围？

房地产之外，雅居乐的触角正在伸向多个领域。

5月26日，雅居乐董事会主席陈卓林现身公司品牌发布会，亲自宣布雅居乐将由“以地产为重”向“以地产为主，多元业务并行”的架构调整：在主营的房地产开发外，还将拥有物业、教育、环保、建设四大产业。在官方规划中，未来三到五年，四项新产业将占到集团利润总额的50%。

这并不是雅居乐接下来的唯一目标。陈卓林还希望，房地产业务能在2019年实现千亿销售额。这意味着在转型的同时，雅居乐还需要把地产业务的年均增速保持在20%到30%。

在多元化转型的同时做大房地产业务，是近年来不少房企的愿景。在地产业务规模化与多元新业务盈利之间，雅居乐能否实现平衡与突围？

战略调整

在去年8月完成对名称的变更后，“雅居乐地产”被新的“雅居乐集团”取代。如今完成架构调整，雅居乐转型后的业务轮廓日渐清晰。

陈卓林表示，“雅居乐不会为了多元化而多元化，而是在发展地产业务的基础上，有策略地进入与地产行业相关性极强的业务，比如雅生活、环保、建设等领域。”

据雅居乐副总裁陈忠其介绍，雅居乐目前下设五大业务板块，除了主业地产之外，物业、教育、环保和建设四大板块均已各自成立集团公司，被视为雅居乐未来的利润增长点。

作为社区的“最后一公里”，物业管理成为近年不少开发商转型的第一步棋，雅居乐并未例外。目前，其旗下的“雅生活”集团基于物管板块，还拓展了智慧园区、旅游、广告、营销、验房等业务。据悉，雅居乐的物业业务“雅生活”正在筹备香港上市，具体时间待定。

除自身项目拥有的70万业主外，通过并购等途径，目前雅生活的业主规模已超过百万。财报显示，截至去年末，雅居乐合约管理总面积为5756万平方米。2016年实现物业管理收入10.69亿元，同比增长31.4%。

教育板块亦是以雅生活为依托，意在为其社区注入教育资源。据介绍，雅居乐将以学前教育、基础教育、国际教育、高等教育、社区教育为主，重点发展双语教育和高端国际教育。

“加上并购的部分，三年内学校预计过百所”，陈忠其表示。数据显示，截至去年底，雅居乐已拥有30所学校。在今年的计划中，还将在成都、西安、常州等地陆续开办雅居乐双语学校。

环保板块，雅居乐进入的途径同样是并购。陈忠其透露，截至今年一季度末，其已并购超过20家环保企业，聚焦固体废弃物处理、环境修复、水务处理三类业务。在这一板块，雅居乐定下的目标是三年进入行业全国前十，其中固废处理成为前五名。

去年底新成立的建设集团，是雅居乐多元版图中的最新一块业务。据称，建设板块将涵盖设计、施工总承包、家居装饰、园林景观、智能化工程、造价咨询、材料贸易等业务，贯穿地产开发全流程。“以前的开发我们都是交给外面的承包商，拥有建设集团后，我们的产品将更有雅居乐的风格”，陈忠其说，除自有产品建设外，还将进入代建板块。

“物业服务是未来地产销售最重要的竞争力之一；环保、教育业务是城市生产、转型和发展的必需品；建设板块我们有很大的优势，这里面蕴含着巨大发展空间。”陈卓林表示，未来三年内将对四项新业务投入200亿左右资金，“（新业务）未来的发展会对我们帮助很大”。

在四项新业务外，与房地产结合更紧密的特色小镇也成为雅居乐的选项。4月以来，陈卓林两度出面洽谈旅游地产类特色小镇项目，表示要启动产业地产板块。对此，副总裁李雪君透露，其产业地产将包括影城、医康养、文旅等产业。

“将房地产开发融入特色产业，加上清晰的产业定位，比较好的空间规划，有多维度的融资，加上我们本身最擅长的建设管理和持续运营。”李雪君表示。

房地产仍是主角

与恒大等公司的多元化试水相比，陈卓林对于雅居乐的多元化业绩，提出了更为明确的目标。“未来三至五年，四大产业占整个集团业绩一半就非常好了。”陈卓林要求。

具体地，地产板块在三年翻一番的过程中，通过提高售价，将净利润率从目前的6.5%提高到10%以上，即三年后地产的净利润达到100亿元；物业、环保、教育、建设四大新产业的考核标准也着重放在利润上。

然而，当前雅居乐营收结构与这一目标仍然差距极大。在去年财报中，房地产开发业务占到雅居乐总营收的95.87%，物业及其他服务、酒店业务、物业投资三项业务分别占2.29%、1.44%、0.40%，合计不到总营收的5%。

在此情况下将多元化业务从占比不到5%拉升至50%，难度可想而知。不止是雅居乐。伴随着不断走高的拿地成本及热点城市严厉的调控政策，众多开发商利润率逐年下滑，盈利压力增大。近年来多家房企均提出转型策略，然而起色者寥寥。

难以撼动的营收结构，成为众多房企的转型瓶颈。万科高调转型“城市配套服务商”数年后，在去年年报中，房地产占营收比重仍然高达97.3%；尽管保利提出“一主两翼”的转型战略，但去年房地产仍占总收入的95.08%。记者梳理发现，除万达外，房地产业务仍是房企多元化转型过程中最主要的营收来源。

在雅居乐高层看来，拓展多元业务的同时，仍然需要保持房地产的高速增长。陈卓林透露，今年雅居乐的房地产销售目标为600亿元。凭借30%的年均增速，到2019年将进军全国千亿军团阵营。他强调，“整个集团未来的发展还是以地产为主。”

今年1-5月，雅居乐预售额达324.6亿元，同比增长50%。按照此前定下的全年销售600亿元目标计算，2017年前5个月已完成54.1%的销售任务。

中金公司预计，2017年雅居乐可实现680亿元的销售额（同比增长29%），今年将加速增长。上半年公司有望完成370亿元的销售额，同时，下半年新推货较多，上、下半年新推货比例为45%：55%。

与此同时，公司毛利率将进一步得到改善。2017年前四个月，海南清水湾项目的销售均价从1.5万元/平方米上涨到2万元/平方米，同时预售额已经达到100亿元左右；其他项目的平均销售均价年初至今涨幅达15%左右。2016年下半年，雅居乐的结算毛利率已经从上半年的20%反弹到32.5%，预计2017-2018年将继续维持在30%-35%。 （编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）