申万宏源：中央政务区呼之欲出投资机会揭秘|十三五规划|智慧城市|地产

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中央政务区呼之欲出。中心城区划出四个功能分区：核心区、西北部地区、东北部地区和南部地区。“核心区”主要指东城区和西城区，是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。

（原标题：呼之欲出的中央政务区——京津冀一体化系列研究之三）

文章来源：申万宏源宏观

结论或者投资建议：

一主一副需要重点关注。根据《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，北京将打造“一主、一副、两轴、多点”的城市空间结构。针对首都核心功能即全国政治、文化、国际交往和科技创新中心，在空间布局上予以明确。其中，“一主”即中心城区，是北京四个中心的集中承载区，重点应优化首都核心功能。“一副”即城市副中心。

中央政务区呼之欲出。中心城区划出四个功能分区：核心区、西北部地区、东北部地区和南部地区。“核心区”主要指东城区和西城区，是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。如果按照这样的划分去理解，东城区和西城区已经具有事实上的中央政务区的概念；两区面积共有92.54平方公里，2015年常住人口为220万人，地区生产总值合计5128亿元。“西北部地区”主要指海淀区、石景山区，以科技创新、文化中心为主导功能。朝阳区的东部和北部被划分为“东北部地区”，着眼于国际交往功能和公共文化服务。朝阳区南部和丰台区一起被划分为“南部地区”，以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。

城市副中心：千年大计。1、城市副中心2030年常住人口规模调控目标为130万人以内，承接中心城区40-50万常住人口疏解。其规划面积155平方公里，只占整个通州面积的17%。城市副中心跟通州区和北三县是核心与外围、中心与腹地的一体化关系。2、建设北京城市副中心是千年大计。2017年，北京副中心将迎来实质性进展，四大市级机关和相关市属行政部门有望率先启动搬迁。3、城市副中心实行“一带一轴多组团”的空间布局，主要职能是行政办公、文化旅游、商务服务。城市副中心着力打造三个示范区：国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域血统发展示范区；着力建设四个城市：绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市。

各地区的产业定位。东城区和西城区着力建设国际一流和谐宜居城区。朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区则主要发展高端生产性服务业和生活性服务业。城六区以外的平原地区，主要承接和集聚国际交往、文化创意、科技创新等高端资源，重点发展生产性服务业、战略性新兴产业和高端制造业。山区的主要功能是生态保障和水源涵养。主要是提升旅游休闲等服务功能，建立生态友好型产业体系。

新北京带来的投资机会。1、生态环保。建设国际一流和谐宜居之都的目标将带来生态环保领域的投资机会。草案提出，2020年PM2.5年均浓度控制在56微克/立方米左右，2030年达到国家标准35微克/立方米左右；而2016年为平均73微克/立方米左右。因此，北京及京津冀地区的环保治理力度将会显著加强。2、基建交运。城市布局的大幅度调整以及产业的搬迁转移，必然会带来城市基建需求的大幅提升。以轨交为例，2020年轨道交通里程要达到1000公里左右，而2016年末轨道交通运营线路长度为574公里，相当于具有74%的增长空间。3、地产。随着城市布局的进一步优化，重点区域的地产存在显著的升值空间。按照区域的重要性及受益空间来看，中心城区的东城区和西城区、城市副中心及其周边的通州区和北三县受益较大。

1 “一主、一副、两轴、多点“的空间结构

2四大分区与中央政务区

3城市副中心：千年大计

4各地区的产业定位

5新北京带来的投资机会

正文

1 “一主、一副、两轴、多点“的空间结构

北京市规划国土委公布《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，要求人口规模到2020年要控制在2300万人以内。北京中心城区要在现有人口规模基础上疏解近200万人。

根据《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，北京将打造“一主、一副、两轴、多点”的城市空间结构；针对首都核心功能，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，在空间布局上予以明确。

其中，“一主”即中心城区，是北京四个中心的集中承载区，重点是优化首都核心功能。根据北京十三五规划纲要，城六区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区，是首都“四个中心”功能的主承载区、国际一流和谐宜居之都建设的重要区域，也是疏解非首都功能的关键区域。

“一副”即城市副中心。“两轴”即中轴线及其延长线，长安街及其延长线。“多点”即顺义、大兴等10个周边城区。

2四大分区与中央政务区

根据《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，中心城区划出四个功能分区：核心区、西北部地区、东北部地区和南部地区。

“核心区”主要指东城区和西城区。是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区；历史文化名城保护的重点地区；彰显国家形象的重要窗口。

“西北部地区”主要指海淀区、石景山区。以科技创新、文化中心为主导功能。

朝阳区的东部和北部被划分为“东北部地区”，应强化国际交往功能，提升区域文化创新力和公共文化的服务能力。

朝阳区南部和丰台区一起被划分为“南部地区”，以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。朝阳区南部是重要的菜篮子供应基地、传统工业改造升级示范区。

如果按照这样的划分去理解，东城区和西城区是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，已经具有事实意义上的中央政务区的概念。

而从中心城区的基本情况来看，担负政治中心职能的东城区和西城区的面积共有92.54平方公里，2015年的常住人口为220万人，地区生产总值合计5128亿元。

3城市副中心：千年大计

城市副中心规划面积155平方公里，根据新的规划要求，2030年北京副中心的常住人口规模调控目标为130万人以内，就业人口规模调控目标为60-80万人。2030年承接中心城区40-50万常住人口疏解。

建设北京城市副中心是千年大计。2016年5月27日，习近平主持召开中共中央政治局会议。习近平在讲话中指出:“建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的‘两翼’，这是我们城市发展的一种新选择。”、“在新的历史阶段，集中建设这两个新城，形成北京发展新的骨架，是千年大计、国家大事。”

2017年，北京副中心将迎来实质性进展。建设北京城市副中心是疏解非首都功能的标志性工作。2017年，城市副中心将迎来实质性进展。2015年7月，北京市委通过关于贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见，提出聚焦通州，加快推进市行政副中心建设，争取2017年取得明显成效。根据北京十三五规划纲要的要求，要确保到2017年市属行政事业单位部分迁入取得实质性进展，带动其他行政事业单位及公共服务功能转移，建设国际一流和谐宜居之都的示范区。

2017年年底，四大市级机关和相关市属行政部门有望率先启动搬迁。

城市副中心实行“一带一轴多组团”的空间布局。“一带”是以大运河为骨架，构建城市水绿空间格局，形成一条蓝绿交织的生态文明带。“一轴”是沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和首都国际机场、北京新机场，对内串联多个功能中心。“多组团”是依托水网、绿网和路网形成12个民生共享组团，建设职住平衡、宜居、宜业的城市社区。

城市副中心突出行政办公职能，配套发展文化旅游、商务服务。根据北京十三五规划的要求，通州行政副中心主要突出绿色、宜居、人文、智慧发展；突出行政办公职能，配套发展文化旅游、商务服务。其主要任务集中在生态和民生保障领域，包括生态空间建设、加快配置教育、医疗、文化、体育等公共服务设施。同时，要调整退出一般制造业、区域性批发市场、区域性物流业。

城市副中心的功能定位。《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，城市副中心着力打造三个示范区：国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域血统发展示范区。着力建设四个城市：绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市。

城市副中心和通州区及北三县的关系。城市副中心规划面积155平方公里，主要是指北京通州新城范围。而通州总面积906平方公里，新城只占整个通州面积的17%。北三县包括廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万。蔡奇曾指出：“把握好副中心和通州区的关系，通州全区作为副中心的外围控制区，与副中心一体建设发展；副中心也要和北三县协同发展，统一规划、统一政策、统一管控。”可以理解为，城市副中心跟通州区和北三县是核心与外围、中心与腹地的一体化关系。

4各区的产业定位

根据北京十三五规划纲要，作为中心区域的城六区中，东城区和西城区着力提升综合承载力和现代化治理水平，建设国际一流和谐宜居城区。朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区则主要发展服务业，包括专业化、高端化的金融管理、信息服务、商务服务等生产性服务业，以及高品质的生活性服务业。

城六区以外的平原地区，包括通州区、顺义区、大兴区以及房山区和昌平区的平原部分，是首都功能疏解承接地，是首都科技文化、教育医疗、国际交往服务功能和“高精尖”产业的重要集聚区。主要承接和集聚国际交往、文化创意、科技创新等高端资源，重点发展生产性服务业、战略性新兴产业和高端制造业，更好地支撑首都城市战略定位。

山区，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及房山区和昌平区的山区部分，主要功能是生态保障和水源涵养。主要是提升旅游休闲等服务功能，发展生态服务型沟域经济，建立生态友好型产业体系。有序承接中心城疏解的部分教育、医疗、文化等公共服务资源，提高公共服务能力。

5新北京带来的投资机会

5.1生态环保

无论是作为中心城区的城六区，还是北京城市副中心，均强调要建设国际一流和谐宜居之都。这将带来生态环保领域的投资机会。而从《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》公布的指标来看，对于绿色城市、环保治理等均有明确的要求。

譬如，草案提出，2020年PM2.5年均浓度控制在56微克/立方米左右，2030年达到国家标准35微克/立方米左右；而2016年则为平均73微克/立方米左右。因此，未来几年北京地区的环保治理力度将会显著加强。事实上，不仅是北京，整个京津冀地区的环保治理都将面临较大的投资机会。

5.2基建交运

城市布局的大幅度调整以及产业的搬迁转移，必然会带来城市基建需求的大幅提升。以轨交为例，《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》明确提出，2020年轨道交通里程要达到1000公里左右，而2016年末轨道交通运营线路长度为574公里，相当于具有74%的增长空间。

5.3地产

随着城市布局的进一步优化，重点区域的地产存在显著的升值空间。按照区域的重要性及受益空间来看，中心城区的东城区和西城区、城市副中心及其周边的通州区和北三县受益较大。