李宇嘉：楼市短期内主要特征是销售量在高位平衡

（原标题：李宇嘉：楼市短期内主要特征是销售量在高位平衡）

近日，国家统计局发布了今年一季度全国房地产供需数据，开发投资、新开工、土地购置等上游指标均向好，下游销售面积和金额增速尽管有所回落，但仍旧处于2014年“9·30”新政开启的新一轮回升周期的高点。一季度，开发投资同比增长9.1%，增速创下近两年新高，延续自2015年底以来持续回升的态势。按照开发投资滞后于销售12~18个月的规律看，在2014年四季度以来销售持续回升的拉动下，开发投资在一年后触底反弹，增速从2015年底的1%上升到9.1%。

另外，2012~2016年，全国土地购置整体负增长，年均降幅为12%。2012~2015年的4年中，新开工有3年是负增长，特别是2014和2015年连续2年负增长，这在过去从未出现过。因此，经过2015~ 2016年下游销售端的快速消化，特别是2016年商品房销售面积达到15.7亿平方米，击穿此前公认的历史顶部后，各大城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时，需求端激励去库存政策叠加紧缩用地供应，以过去5年累计开工减累计销售作为在售库存计算，三四线楼市整体去化周期明显下降。

因此，从2016年起，全国楼市进入主动“补库存”阶段，土地购置面积增速从2016年8月最低点开启反弹，一直到今年以来增速转正。“补库存”对新开工的带动最直接，连续2年负增长后，新开工面积增速在2016年转正，今年一季度达到11.6%，累计增速创2016年9月以来的新高。在新开工和土地购置强劲推动下，一季度开发投资创下2年来的新高。随着近期40多个热点城市调控政策落地，加上央行紧缩信贷，业内预测，开发投资增速将在今年四季度掉头回落。

笔者认为，尽管一季度销售面积和金额增速均放缓，但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长，2014年四季度以来楼市持续回暖，开发商手上的土地储备和在建库存被大量消耗，主动“补库存”进程远没有结束。同时，2015年以来，土地购置和新开工增速远慢于销售增速，而房价却快速回升。这意味着，开发商包括土地储备、在建未售在内的库存溢价增长，现金流也将随销售量价提升而极大改善。2016年以来，开发商到位资金一直保持15%左右的增长，今年一季度为11.5%，场外多渠道融资蔚然成风。因此，即便资金面收紧，也不会对“补库存”造成冲击。

此外，住建部和国土部近日联合发文，要求各大城市要编制宅地供应中期规划和三年滚动计划，并向社会公布。同时，按照在售库存消化周期，管理层将督导供地计划编制和实施，这一举措意在倒逼热点城市增加供地。随后，北京、成都、苏州等城市公布中长期土地供应计划，本年度北京供地翻了一倍，多数城市积极响应，提出要增加宅地供应。这标志着，调控将从需求侧转向供给侧，也将为开发投资继续回升提供动力。

今年一季度，商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%，较1~2月份分别回落5.6和0.9个百分点，增速延续了2016年4月以来持续回落的态势。近期，以强化限购限贷、启动限售等为主的需求端抑制政策落地，2016年楼市火爆，加上2~3月抢政策“末班车”，需求被提前释放，3月70城房价数据显示，新房和二手住房价格加速上涨，未来调控也将继续施压。去年二季度各月成交面积也均创单月历史新高，形成高基数效应。

同时，近期资金面也出现收紧迹象，银监会近两周内密集发文，其核心目标是从严监管同业和表外业务。此外，按揭贷款也开始收紧，3月新增居民中长期贷款仅4500亿元，已低于去年平均水平，同比多增额降至零左右。截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。另外，热点城市首套房贷优惠利率折扣从之前的基准利率0.9倍调减至0.95倍。而且，近期调控主要集中在三大都市圈内，这一区域占据全国30%左右的销售份额，且提高首付成数的限贷是核心。综上，预计二季度后的销售面积增速将持续回落。

由此可见，当前楼市处于2014年四季度以来，“短周期”回升触顶后的回落期。领先指标销售面积和金额率先回落，而且在调控政策全面落地、需求过度释放和资金面收紧的驱使下，未来销售面积和金额增速将继续明显回落。但是，由于利率仍旧在底部，加上稳增长和防风险宏观政策托底，以及去库存和都市圈建设等结构性政策支持，今明两年，销售面积将在2016年创下的历史记录左右徘徊，甚至大概率实现微幅增长。

因此，销售量在高位平衡是楼市下一个“短周期”的主要特征。按照“量在价先”的原理，特别是近期调控对未来需求明显挤出，新房和二手住房价格增速将会在二季度触顶后回落。

值得注意的是，基于近年来新房供应效率低（豪宅化、投资化、配套差），改善型需求占主体的情况下，楼市快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。由此，新房量价回调只影响未来土地购置、新开工和开发投资，但并不影响热点楼市整体交易量。这也标志着，楼市大规模新增建设的高潮已过。

作为最滞后的指标，因受益于下游销售端在本轮“短周期”强势回升，开发投资将在今年保持增长态势。但是，2010年达到33%的增速历史记录后，开发投资长周期回调进程已开启，近年来一直保持个位数增长，未来将缓慢回落。