企业跨境并购跨入2.0时代:海航出售曼哈顿写字楼

（原标题：从会买到会卖 ：从海航出售曼哈顿写字楼 看国内企业跨境并购跨入2.0时代）

从会买到会卖，海航选择出售手中持有近6年的曼哈顿甲级写字楼：1180（1180 Avenue of Americas）。这是海航2017年第一笔重大资产的出售。目前，海航美洲置业有限公司已经与美国房地产中介Eastdil Secured签订代理协议，委托该公司负责大楼出售、与买方沟通等相关事宜。

在跨境并购市场，海航的会买是出了名的。凭借一以贯之的并购战略、多中选优的项目来源、对某一领域长期持续关注，以及专业的并购团队，迄今为止海航在境外已经完成了数百亿美元的大单。

但这一次不同，海航选择出售曼哈顿甲级写字楼1180（1180 Avenue of Americas）有何玄机？

该写字楼由海航于2011年从凯雷集团（Carlyle Group）购入的，写字楼位于纽约曼哈顿中城46街与第六大道交角处，毗邻时代广场和洛克菲勒中心，是一座高23层的准甲级写字楼，建于上世纪六十年代，总建筑面积超过38万平方英尺。这是纽约乃至美国最黄金的地段，该区域内的零售、商业以及酒店物业的出租率和价格水平都居全美之首。

这栋大楼是2011年海航斥资2.59亿美元购入的。该栋大楼的持有者为1180 Avenue of Americas Member LLC,公司有两个股东，除海航外，另一个是当地房地产投资管理公司Murray Hill Properties Real Estate Investment （“Murray Hill”）, 二者的持股比例分别为90%和10%。

2016年纽约市第一房产报告数据显示：曼哈顿房价创纪录，由于售价推高，形成卖方优势市场。

Integra Realty Resources（美国房地产评估企业）于2016年初评估1180写字楼市值已经达到3.39亿美元。有分析人士称，随着美国经济的复苏，纽约曼哈顿地区的办公室租金较2009年已经增长了60%，且涨势良好，1180写字楼自海航收购至今已有6年，近年的出租率一直保持在100%，物业运营状态稳定。海航对该资产的持有已超过业界平均持有周期，此时选择出售，符合投资规律，可认为是一种相对稳健的出售行为。

1180写字楼外景

值得关注的是，国内企业加杠杆收购的阶段，资产负债率无疑会处于上升周期；而售出资产阶段，资产负债率无疑会转入下降通道。

据海航集团日前披露的最新数据显示，截至2016年底，海航集团整体年收入破6000亿大关，总资产突破万亿规模，员工总人数已经超过41万人，而在快速发展的道路上，集团的资产负债率却实现“七连降”，从7年前的82%降至59.5%。

为什么会取得这样的成绩？海外并购是海航国际化的重要推手，通过一连串成功的海外并购，海航积极开拓国际市场，优化产业资源配置，提升全产业链服务能力。海航在并购中借鉴了很多国际、国内并购经验，由战略投资者、基金机构、信托、银行等共同完成。这在一定程度上抵消了资产负债率的上升，而战略合作者在海航的运营中也起到了很好的作用。在降低资金成本方面，在过去3-4年时间，海航集团整个融资成本下降了30%。

近年来，随着中国经济的转型升级，国家“一带一路”倡议的提出，国内越来越多的企业选择走出去，特别是2016年，中国企业跨境并购金额达到历史峰值。

但收购和出售是资本市场，尤其是物业、地产市场运作的重要手段，通过购买-持有运营-出售的模式，促成资产的升值进而获取收益是传统国际资本巨头的重要盈利模式之一。

此次海航要出售的纽约1180写字楼则是2011年中国买家集中进入纽约地产市场时收购的。彼时正值金融危机的余波还未彻底平息，曼哈顿核心区有大量优质资产待售，是难得的买方市场。

从目前的评估效果来看，海航当年对该楼的升值潜力判断是正确的。出售一旦达成，就成为国内企业海外资产运营的一个典型案例。

接近海航高层的人士称，海航是自律的投资者，会考虑在那些寻求自身增长的领域发起交易，但不会不计代价。海航的基本目标是成为一个真正的全球性公司。

海航从买入海外资产，到出售海外资产，反映的不仅是国内企业资产运营方式的升级，更是国内企业全球范围内配置资产能力的提升，从会买到会卖，国内企业跨境并购已经开始步入2.0时代。