北京商住限购 严跃进：交易之路基本被封杀

（原标题：北京商住限购|严跃进：交易之路基本被封杀）

传闻已久的商改住产品限购终于大棒落下，3月26日晚，权威公众号《京房字》发布了北京商改住产品限购的具体公告，其中，主要内容包括开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但是个人购买需满足以下条件，一是名下在京无住房和商办类房产记录的;二是在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从北京此类政策来看，个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格较大明显的下滑。

以下为严跃进主要观点：

1、政策第一条认为商业和办公项目不允许擅自改变为居住等用途。这里面有两点。第一是商业和办公项目实际上需要按照严格的规划进行项目开发，后续不允许出现类似模棱两可的物业的概念。第二是如果要修改，那么要更加情况来决定，所以强调的是对“擅自修改”的零容忍。

2、政策第二条认为对于商办项目的开发来说，最小分割单位不得低于500平米，这也是为了防范出现一些配合小户型住宅项目销售而出现的项目改建的做法。这个规定显然比较清晰，相关房企也难以钻相应的漏洞。

3、政策第三条规定对于新建的商办类项目，若有违规的做法，那么就会出现被依法处理的做法。虽然此类表述不长，但预计接下来还是会有一些房企会面临被查处的现象。

4、政策第四条规定了商办类项目后续只能针对企业和机构销售，不允许将此类项目销售个人。同时如果是二手房，也还是要求销售给企业等。这也使得个人认购此类产品的可能性不大。当然要警惕后续还是会有一些企业销售此类物业的可能性，或者说销售给个人，但不过户或者采取类似个人注册公司来规避此类监管风险的可能。

5、政策第五条具有明确的管制措施，也即商办类物业限购的做法。政策规定了如果此前已经交易的二手房商办物业，那么这个时候允许销售给个人，这其实是为了防范一些二手房房东出现各类争议而设定的。如果个人认购此类住房，那么应该具备没有房产和五年社保等要求，这也使得此类物业回归到了居住属性。不过可以想象的是，如果有五年社保，那基本上都可以买普通住宅了，所以此类物业后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。

6、政策第六条规定了此类物业销售过程中，中介机构不允许承诺可以用于居住属性。近期对于中介监管较为严厉，预计在“吊销营业执照”等管制下，中介机构对于此类物业近期会采取项目下架等做法，以防范经济风险的出现。

7、政策第七条规定了个人认购此类物业不允许贷款。这就已经使得此类物业基本上难以交易了。虽然过去五成首付比较严厉，但现在要全款购房。那么可以想象，没有太多的人会去认购此类物业，或引起此类物业近期的降价。

8、政策第八条认为如果擅自修改用地属性，那么就会采取收回土地和暂停贷款等做法，这也使得房企后续不敢随意对项目进行用地规划的修改，从供应端确保各类打擦边球做法的减少。

9、政策第九条规定了房企和中介若违反此类规定，那么信用方面就会有污点。这也使得后续此类市场主体不会主动去参与此类项目销售和开发，购房者本身也不太可能接触到此类违规的销售信息等。