一手房变二手房？开发商疑大量低价回购博弈价差

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（原标题：一手房变二手房？开发商疑大量低价回购博弈价差获利）

上海青年陈悦文（化名）的买房计划恐怕又要推后。

他看中的位于静安不夜城板块的一个楼盘，由于考虑时间太长，之前推出的一批货已售罄。最近代理该项目的中介人员告诉他，还有新的房源推出来，但价格肯定不是原来的八九万元／平方米了。

陈悦文很清楚，在上海内环，能以这个价格买到实属难得。此前楼盘销售中心的工作人员明确告诉他无房可买。但偶然的机会陈悦文接触到一名代理中介，对方告诉他手头有部分房源，但需通过“定单转让”才能完成交易，并要收取一笔不菲的“好处费”。

一名业内人士透露，在上海这种情况确实存在，在预售证审批价格严控的情况下，市区核心路段的一些楼盘售价比此前市场传闻的价格或者比周边的次新房价格便宜。这种情况下，如果公开销售，一会遭遇疯抢，局面不可控，二是对于开发商的利润影响很大。

21世纪经济报道记者近期走访多个市中心核心地段的中小型项目，发现有一些项目存在这样的情况。

“定单转让”式购房

陈悦文看中的这个楼盘，此前对外售价10万元／平方米，中介告诉他，通过中介成交的话只要9万元／平方米不到，但需要交60万好处费。

记者通过查询网上房地产获悉，中介口中的房源是该项目的二期尾盘，而项目的三期还未正式开售。陈跃文想买的楼盘所处位置比较有优势，位于苏州河北面，项目四周均是商业配套，已经是现房。“大多数人去问，销售都说没房卖了。”陈悦文说。

在与中介接触之后，陈悦文发现中介所说的交易方式并非一手更名，而更像是把房源集中在一名“内部人士”手中再次出售，中介所言的“内部人士”就是与开发商关系非一般的人。

那么，交易流程是怎样的呢？首先，陈悦文要先交1万元意向金，然后找到与开发商关系“比较好”的人，陈悦文选中需要的楼层、户型，敲定价格，才能继续操作。如果房子看不中的话，1万元意向金是可以退的；如果单价不合适，则不能保证可以退。如果看中了，就要签一个大约20万的定金协议，协议会把房子的单价、总价列得比较齐全、清晰。然后以现金形式给付60万元好处费，这就代表房子是可以留下来的，接下来就可以走网签流程了。

“60万的好处费就用于打点那个人，然后他们（中介）自己也赚一点。”陈悦文说，这样的操作方式也存在于长风板块的个别项目里。但中介表示，网上房地产显示的可售房源，并不能保证可以买到，“因为不确定是否有其他人交了定金”。

3月21日，从网上房地产查询的结果来看，该项目二期还有21套房源显示可售。

据记者调查，前滩板块一些规模与上述陈悦文看中的楼盘差不多的项目，均有类似情况出现。

陈悦文指出，这样的交易流程是有风险的，主要在于1万元诚意金不一定能退，因为看中了房源才能谈价格，价格谈不拢的话诚意金就没法退。而中介认为，这是一手房交易，“定房是必经流程”。根绝中介的解释，这相当于“定单转让”，并强调，陈悦文在定房后一定要先交齐手续费，也就是“好处费”，否则内部人士没拿到钱也不会帮客户办理签约手续。

在一个上海年轻群体关注的知名社群网站论坛，有人发帖称，自己有内部关系，可以帮客户提前内定到想要的楼层和户型，还可以在谈好的折扣上继续打折，并指“本公司还可做其他一手楼盘内部订房和打折”，并附上一串楼盘名单：星河湾、仁恒公园世纪、锦绣前城、苏河融景、尚海丽景、晶耀名邸、中粮海景壹号、森兰明轩等等。上述楼盘是否采用这种做法尚需进一步证实。

变相涨价

陈悦文的买房遭遇，显然是市场紧缩下，房企的另类生存之道。

根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年2月，全市一手商品住宅成交量为36.30万平方米，环比下跌6.62%，同比下跌54.27%，这也是自2012年1月以来，全市一手商品住宅市场月度成交量的最低点；市场在3月的回暖依然有限，在3月已过去接近2／3的情况下，3月以来全市一手商品住宅成交量为36.02万平方米，低于2012年和2014年这两个楼市相对低迷年份的同期水平。

而在杭州，3月初也有媒体披露一个远郊的项目开发商“回购”房源，欲将之放到二手市场上出售：位于萧山的御景蓝湾2月共成交了498套房源，这些房源的签约均价仅9338元/平方米，比周边的在售楼盘低约5000元/平方米，实际上这些房源被绿都集团的股东方以备案价吃下，将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖，届时售价会比一手签约价高得多。

透明售房网数据显示，绿都御景蓝湾仅2月就已经成交498套，其中刚刚领出预售证的三幢房源，目前可售仅32套，剩余全部处于已售状态。

中国指数研究院的数据显示，今年1月御景蓝湾成交价达到14730元/平方米，而今年2月份的成交价突然拉低到9338元/平方米。与御景蓝湾一路之隔的万科江湾城，其为全装修配置，目前在售均价15000元/平方米左右。

而记者致电绿都售楼部，销售人员表示房源目前已经全部售完，其它并不多说。

有业内人士指出，开发商如此大费周章的目的很简单：在一手房市场普遍限价的背景下，绕开备案价限制，变相涨价。相比上海内环核心路段的项目，御景蓝湾单价显然低很多，从新房变成二手房，客户承担的税费也不算太多。比如，按照现在该项目的在售价格来计算，增值税和个税共6.6%，视客户情况不同还有1%~3%的契税，也就是说将来进入二手房市场如果要卖15000元／平方米，那最多还会产生1440元／平方米的税费。

双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，在杭州，此前的几次调控，会有一些房企由于资金有压力，以房抵债的情况会有，股东方属于“回购”的情况少见。如果消费者买到的价格与市场价格差别不大，而成交过程中，款项如果由第三方机构监管，才会规避“二手房”市场普遍存在的资金风险问题。

“开发商通过这样的方式获取更多的利润。”章惠芳指出，一方面预售证审批价格与市场价格价差太大，另一方面房企觉得市场有运作可能，在不违规的情况下采取这种曲线赚钱的方式是有可能的。

北京国枫（上海）律师事务所合伙人、律师周晶敏认为，上述案例存在以下几点重大风险：首先，1万元意向金的法律性质模糊，且对于何种情况下可以退还，缺乏清晰和有效的书面约定，难以保障购房人的合法权利。其次，在一手房交易中，除了根据合法有效的中介合同，购房人应向中介机构支付合理中介费外，购房人的其他钱款，均应主要作为购房款，支付给开发商。而本案中，购房者却须从购房款中，拿出一笔60万元的“巨款”，支付给在法律上可能和开发商毫无关系的所谓“内部人士”。假设将来本次房屋交易因故取消，或因为房屋质量问题需要退房，60万的“巨款”将无法作为购房款，从开发商退还。