兴全基金田雨松：澳洲房产值得投资吗（上）

（原标题：澳洲房产值得投资吗（上））

3月中旬以来，房地产投资再度成为人们热议的话题。根据媒体报道，近期已有十几个城市升级房地产限购政策。仅17日一天，就有北京、石家庄、郑州、广州四个城市先后发布楼市加码调控措施。房市受限，而股市依然不温不火，这使得许多投资人再次将目光投向海外，希望能够通过合法途径扩大投资范围。海外房产再次跃入人们的视野，毕竟国外的股票市场更加机构化和专业化，一般散户较少直接投资，而房产却是一个实打实能看得到的资产。笔者试图以澳洲房产为例，看看其中有怎样的投资机会和投资风险，又是否适合国内的普通投资者。

从投资机会来看，澳洲房产无疑是全球房地产市场中极具吸引力的一个市场。作为一个移民国家，澳洲人口近年来呈现净增长，人口的增加为房产投资提供了基本动力。与此同时，澳洲的自然环境、法律制度、社会保障、市场环境、治安宜居等多方面都在全球领先，而目前4.5%上下的房贷利率、稳定的租售比、负扣税抵税等投资层面的行情也使得包括中国在内的全球投资者趋之若鹜。但在这些看花了眼的投资机会背后，又会有怎样的风险呢？

一是市场风险。

决定投资房地产市场，其中最大的原因是对投资地房产市场长期增长的信心，主要包括对租金回报和房产增值的信心。

澳洲的租金回报相较于国内房产而言更高。根据Global Property Guide的数据，悉尼市中心两房公寓的租金回报率在2016年时为4.39%，1房公寓更高达4.96%。一般来说，高于3%的租金回报便是一个健康的市场，从这方面看悉尼的租售比不错。而且由于澳洲房产资产增值平稳，即便是悉尼这样最热的城市，二手房价年均增长也普遍在5%-10%之间，因此租金回报率更受投资者关注。但对海外投资者来说，由于仅限于购买新房，而新房的楼盘通常相同房源较多，首先面临的便是空租风险。尽管有的开发商会为投资者提供时长不等的租赁保证，虽然可以提供一段时间的稳定收入，但投资者需要清楚长期出租回报的最大保证还是房子本身的地段、质量和配套等，而不是这样短期的房租合约。

另外，澳洲不同城市的分化明显，不同城市房产价格走势大相径庭。以悉尼所在的新州为例，近一段时间以来始终保持着很高的清盘率，每周平均有近千套房源投入拍卖市场，清盘率高达80%。一般来说，当某地属于卖方市场的时候，会有更多的房东愿意以拍卖的形式出售，以期获得更好的卖价，而50%的清盘率是衡量当地房产市场是卖方还是买方的一个参考指标。事实上，尽管新州如此火热，但并不代表全澳都是如此，比如在矿业衰退后公寓价格大幅下跌的西澳洲，近期拍卖市场每周仅不足百套，清盘率仅为20%左右。对于期望房产增值的投资者来说，不同城市不同市场的风险就需要格外留意，因为所投资的房产，可能真的会一直跌价。

根据国家外汇管理规定，笔者所谈的澳洲房产投资，面对的是本身有合法澳元资产的投资者。而除了最主要的市场风险外，还存在什么其它投资风险，将会在下篇继续分析。