专家：在调控的同时解决楼市结构性问题

（原标题：在调控的同时解决楼市结构性问题）

国家统计局2月22日发布了1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中指出，从环比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。初步测算，1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

应当说，基本止涨这个结果是在严厉的调控政策实施后取得的。因此，在短期内看，止涨可能只是政策强压下的一种反应，而不是代表整个市场的转向。比如今年一月居民部门新增中长期贷款高达6293亿元，在严格的调控政策下，房贷还能创下如此高的纪录，说明市场情绪依然汹涌。

考虑到中国楼市的区域性特征，因城施策的调控政策是合理的。但是，关键是要让北上广深等一线城市楼市企稳，因为这些被视为具有稀缺资源且聚集大量财富与人才的城市，上涨的动力很强；而一旦这些城市开始上涨，就会在短时间对其他二三线城市形成“示范效应”。

热点城市都实施了比较严厉的房地产调控措施，但其他一些与房地产相关的政策却可能不利于楼市的长期稳定。比如北京刚刚通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，今年全市计划供地3900公顷，相比去年计划减少了200公顷，其中住宅用地仅为610公顷，相比去年1200公顷的住宅用地面积，减少了近一半。而2015年、2016年北京市住宅用地供应已经是较大幅度的负增长。以往的经验表明，土地供应计划减少可能会在市场上制造住房供给减少的预期，从而推动楼价上涨。

上海在暂停百余个商住项目的销售之后，又对“类住宅” 项目进行拆除装修、修改图纸、变更设计等整改处理，经过整改后，项目将完全失去居住功能。关于商住项目的争议比较多，上海进行整改是合理的。但商住房能够满足一部分居住需求，商住房减少可能意味着对住宅的需求会增加。这些转移过来的需求可能对市场形成上涨压力。

另一方面，调控政策从信贷下手，多个城市的银行减少了首套房的利率优惠，很多城市出台了更为严格的限购措施。这种抑制需求的做法在过去楼市调控中常见，但是形成的后果是，它会积累更多的潜在需求。一旦遭到抑制的需求在调控政策取消后释放出来，就可能构成推动房价大幅上涨的力量。要满足现实的与潜在的住房需求增长，有效的办法是增加供给。但目前来看，一线城市并没有采取增加供给策略。

另外一个可能刺激楼市上涨的因素正在聚集，那就是通胀。国家统计局公布的数据显示，1月份，CPI同比上涨2.5%，PPI同比上涨6.9%。而目前中国金融机构一年期存款基准利率只有1.5%。PPI大涨意味着制造业的长期真实利率大幅下滑，这会刺激企业借款投资；居民也会担忧存款缩水而继续寻找适宜投资的资产，而楼市早就成为中国人储蓄保值增值的投资首选。此外，由于真实利率的大幅下降，积极财政政策推动基建复苏，再加上供给侧结构性改革的推进，以及美国经济复苏的势头得到稳固，今年中国经济增长可能比预期的要好，而这也必然会对楼市构成上涨的压力。

由于大城市减少土地供应而造成供给的不足，房价可能面临上涨的长期压力。而高房价最终会传导至租金、人工成本，从而推动通胀。通胀又会反过来刺激人们购买住房以避免储蓄贬值。这是一个恶性循环。因此，政府部门应该抑制住房价格进一步升高，造成经济成本大幅上涨，削弱中国经济增长的效率与竞争力。目前看，多数城市的房地产政策仍然是以维稳为目标，没有从根本上解决市场存在的结构性问题，这不利于抑制资产泡沫，更不利于防止金融风险。因此，在各地实施严厉的调控措施的同时，还应该着手解决结构性的问题，使房地产市场的供需增长更加均衡。