李宇嘉:补足监管和公共配套是规模化租赁两前提

（原标题：李宇嘉:补足监管和公共配套是规模化租赁的两个前提）

李宇嘉

培育和发展住房租赁市场，建立“购租并举”、“先租后买”的住房消费模式，被认为是建立楼市长效机制最重要的内容。其中，发展规模化、专业化的机构租赁，又被认为是培育和发展租赁市场的抓手，近期管理层在多个不同场合也强调这一点。

的确，私人之间的散租占到租赁市场90%的份额，长期经营的机构租赁成长不足，这是市场乱象频发的重要原因。

比如租赁房屋内设施质量差，房东随意涨租，甚至赶走承租人，这都跟住房供应呈现“一头热、一头冷”的局面高度相关。租赁市场无法分流需求，住房销售市场过分拥挤，房价上涨、投机炒作频繁也就很难避免。

国际上，政府公租、地产企业、金融机构、非盈利组织等机构规模化租赁的房源通常占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，超过私人机构房源（410万套）的数量；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占28.4%。笔者曾经参观过德国的机构租赁（包括在线租赁平台上的房屋），屋内设施、物业管理、租金制定等都非常规范。

目前，我国40%的城市居民长期租房，大城市“先租后买”比例在70%以上。未来，随着新市民成为住房消费主体，大城市房价居高不下，租赁需求还会进一步放大。但是，租赁市场自诞生起，基本上处于野蛮生长。基于土地出让金、固定资产投资和税费考量，地方政府对楼市的管理基本上集中在新房市场。这也就不难理解：为何像北京这样的城市，近50%的租客表示曾遇到过“不良中介”；为何75%的租赁需求为50平方米以下小户型，但70%的租赁房源为大户型。

当前，各大城市10%的房源为机构租赁，其中政府公租房占比2%~3%，机关国企面向本单位职工的租赁占比5%~6%，其余就是近年来兴起的长租公寓。因此，从培育租赁市场的角度看，必须要发展和壮大以长期租赁经营为主业的企业，从而发挥稳定租赁市场“压舱石”的作用。

近期，笔者在调研时发现，很多城市都在探索研究如何培育一批专业化的租赁机构，比如开发商拿地要求“只租不售”或配建一定比例，再比如吸引社会资本改造存量物业，或鼓励长租公寓等。

笔者认为，从规范市场、稳定租金、适应租赁需求的角度看，发展规模化的机构租赁无疑具有极强的带动效应。但是，目前各地在操作层面，多数以如何找到或形成不同类型的租赁机构为目标取向。事实上，目前大城市散租市场的租金回报率仅在2%左右，如果考虑到税收（散租市场基本不缴税）、60~70年的投资回收期，除了政府公租外，市场化的机构愿意涉入的很少。

更为重要的是，市场化的机构如果愿意进入租赁市场，必然结果之一就是租金水平会明显提升。比如，近期笔者调研了一家在深圳很知名的长租公寓，该公司将整栋（层）房屋租下来，与业主签订3年租期合同。经过装修后，物业管理、室内设施实现标准化，居住舒适度提高了、外表也好看了，但最后分散租出去的房屋租金要比原来上涨60%，承租人群也由原来的中低收入人群变为白领。另一个案例是社会资本整租深圳某城中村，租金水平甚至翻了一倍。

事实上，对很多租房居住的人来说，特别是居住旧住宅区、城中村的中低收入人群，他们更在意的是租金水平。居住舒适固然好，但提高租金对他们来讲更加敏感，享受低租金就得承受舒适度的差别。笔者曾采访几个住在城中村的人，问是否愿意租住租金提高30%、但舒适度高的房子，他们多数表达不愿意，理由是攒钱买房、寄回老家、再教育积累等等。目前在深圳，一套50平方米的商品住房，月租金在3500左右，很多新就业者包括高校毕业生、创业者都无法承受，遑论租金再提高。

规模化、专业化租赁的一个选择是提高政府公租占比。德国租赁占比高著称于世，57%的人选择租房，很大程度上在于政府公租房多。笔者建议，将面向住房困难人群的政府公租房、机关企事业单位职工租赁房、福利住房等统筹在一起。同时，国有工业企业、园区多布局于城市中心、交通等配套完善，但产业升级后其用地低效闲置问题突出，建议以国企和园区产业升级为契机，以创新型产业用房、创意园区用房的形式，将这部分宝贵的土地或存量房屋改造为公租房。

更重要的是，我们要厘清，租赁市场孱弱、租赁乱象并非是机构租赁不足所致，也与监管的不足有关。

国家一直强调，楼市基础性制度是租赁市场发展的前提，也是机构租赁发展的前提。因此，应当改变租赁市场在无人监管状态下野蛮生长的态势。

存量住房时代，地方政府应将监管资源更多地配置到存量房市场上，如租金水平管制、租赁房屋基本生活设施配置标准化、租赁可以享受均等化的教育医疗等公共服务。当监管欠账补足了，租赁乱象自然会减少，长期租赁需求自然会释放出来，租赁和销售并驾齐驱的住房供应体系自然也就建立起来了。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）