邹士年：2017年房地产市场的调整几乎已成定局

（原标题：多措并举 完善房地产长效机制建设）

国家信息中心经济预测部 邹士年

从2016年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今这轮调控尚没有结束。受之影响，2017年房地产市场的调整几乎已成定局，2017年房地产销售回落，如果下行严重可能会倒逼年中政策的适度放松。但只要没有较大风险出现，这种松动就很难演变成反转。

刚刚结束的2017年中央经济工作会议反复强调，“房子是用来住的、不是用来炒的”，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。对于促进房地产市场的健康发展，笔者认为，政府不能仅仅以房价作为调控目标，应该更多关注引起房价上涨的供需调节，尤其是供给端，如果供给不能满足需求，仅仅是限购或者是限贷这种从需求端抑制房价的话，短期可能有效，但是，长期而言是无效的。热点地区的房价上升除了与投机和货币因素之外，最根本的还是与人口净流入造成的刚需关系密切，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。本轮房价上涨的地区显然都是属于城市群的核心城市或者交通节点城市，这些城市的人口都是净流入状态，因此要加大对这些城市的住房供给，加快这些城市周边卫星城市的建设，为中心城区住房供给形成有效补充。拆除城乡建设用地的藩篱，真正建立城乡统一的建设用地市场，建立城乡接轨的建设用地产权制度，实行城乡统一的建设用地规划分区，促进城乡人口和建设用地的双向流动。

同时，高房价地区必须充分考虑到中低层住房需求，中央财政可以增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，建立以租为主的保障房体系，并充分考虑居住人群的便利性，核心城区一定范围内必须有一定的保障房，满足那些为城市提供公共服务的基层低收入人群的住房需求。改善商品房供给结构，根据当前去库存的特点看，商业营用房成为库存的重点类型，应该降低商业、工业用地的比例，加大住宅用地比例。

推进房地产市场制度改革，尽快完善房地产长效机制建设。房地产制度改革应该抓紧推进制度改革，争取在房地产出现周期性调整前完善房地产长效机制建设。当前，应该加快在全国全面完成不动产登记，并建立不动产数据库，实现全国联网，为房地产税收的征收创造条件。同时，也有利于征收物业税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用市场手段抑制投机性需求，保障市场的公平与效率。同时，完善房屋租赁制度，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益，对“收益租赁”严格加强税收监管。

加强房地产市场秩序管理，形成健康的市场舆论导向。2016年上半年这轮热点地区商品房价格快速上升既有需求旺盛和货币宽松等因素，也有一些不法开发商和中介利用网络等媒体散布虚假信息，甚至还有媒体为了吸引眼球夸大供需矛盾，造成购房者恐慌性入市的原因。因此，应该加大对不良中介的管理，严查散布虚假信息，严重扰乱房地产市场秩序，造成恶劣社会影响的行为。对于房地产开发商应严格依法查处土地闲置及炒地行为，对捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为房地产开发商，应限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证，对囤积房源、哄抬房价将加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消经营资格，对违法违规的依法依规严肃追究责任。加强媒体对房地产市场的客观报道的监督，杜绝不经调查发布一些不实新闻报道，甚至为博眼球发布一些谣言或恶意炒作，严重扰乱市场秩序。政府对这些扰乱房地产市场体系的行为，应当依法处理，维护市场稳定，让房地产市场形成健康的市场舆论导向。

继续细化因城施策的去库存政策，注意商品房库存的结构性差异。当前热点城市的房价上升要求因城施策的去库存政策需要更加细化，对于房价上升过快城市限贷限购从一定程度上有利于抑制投机和控制楼市的风险，但是要注意加强供给侧改革，增加土地的供给和盘活存量商品房，积极发展和规范住房租赁市场。三四线等库存压力大的城市，应继续落实购房宽松政策，进一步推进户籍制度改革，稳步推进城镇化，鼓励当地农民进城购房，同时，减少土地供应以加快存量商品房去库存进度。除此之外，下一阶段去库存要重点关注库存的结构性差异，加大商业营用房的去库存进度，尤其是在一些房价上升较快的热点地区可将库存的商业营用房改造成租赁性住房。在一些三四线城市要严格控制商业用地供应规模，并按照人均商业面积的商业规律因地制宜调整城市规划。

重视实体经济的发展，下决心减少经济增长对房地产的依赖。当前经济虽然进入新常态后，经济发展增速放缓，但是新的经济增长点还是不断涌现，地方政府要切实把精力转移到如何发展地方实体经济上。坚决贯彻落实国务院出台的一系列稳增长重大政策，结合本地实际，有针对性地采取更加有力有效的稳增长措施，实实在在帮助企业解决生产经营上的实际困难，加强财政管理，把握好收支进度节奏，走出“卖地-举债-再卖地”的恶性循环。地方政府只要不对土地财政依赖成瘾，就会通过发展实体经济培植税源，实体经济就不会被边缘化。只有实体经济的健康发展，才会对社会资源的有效利用产生积极而重要的作用。才会不断加剧区域人口的积聚和相关服务产业的繁荣发展，地方经济才会具有持续的活力。同时，国家应该完善地方税制，从制度层面完善各级政府间地方税收入分配体系，建立科学合理、稳定增长的税收机制，为地方政府提供有保障、可持续的税收收入，以实现地方财力与支出责任相匹配。

加强土地供给和房地产信贷监管，严防债务风险扩散。对于房地产市场供给端的土地供给应该加强监管，尤其是对于疯狂抬高土地价格的行为要进行约束。可以借鉴重庆土地市场供给经验，政府掌握土地一级市场的供给，减少开发商竞标抬价和持地待涨行为。同时，加强对各地地价动态监测，及时掌握地价异常变动。通过减税让利，减轻企业负担，改善房地产市场的供求关系。进一步加强房地产信贷监管，防止为了去库存而盲目对房地产市场加杠杆，既要加强对房地产开发企业信贷资金流向和使用的管理，也要加强对个人住房信贷的管理，严防债务风险的扩散。加快房地产企业的去金融化，降低房地产的负债杠杆。房地产企业应该摆脱传统的卖地卖房盈利模式，针对当前顾客需求的多元化和互联网的深入影响，应该探索出更好地服务于用户的新路径，利用技术力量和手段提升产品、服务客户，并做好多元化经营和转型。