李铁：不要看大中国房地产发展 也不要过度乐观

网易财经12月14日讯  2017年网易经济学家年会12月13日-14日在北京举行，在今日举行的“杠杆下的楼市”论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示，不要看大中国的房地产发展，也不要过度地乐观，一个最大的问题，比如说房价高的地方，房地产发展还有无数的机会。

以下为文字实录：

李铁：去年冬天到今年夏天都来了，都讲的房地产主题，在座这几位大咖在房地产研究上非常有功底，我来就是抛砖引玉，把我的观点和想法提出来供大家批判。

给我的题目是关于房地产泡沫的问题，刚才主持人也讲过了，中国的房价上涨，无限地涨上去会出问题，从我们研究看，也没有必要担忧，中国的情况和国际上有很大的差别。

是不是中国真出现房地产泡沫了，泡沫和国外有什么区别，中国还有中国独特的特点。

我把中国和国外的城镇化发展水平进行了一次比较。大家认为的泡沫，是城镇化率为56%的时候，日本是在77%，美国是81%，韩国是80%，基本上城镇化过程已经结束了。

第二，经济增长速度，我们现在是6.9%，日本是4.5%，美国是2.2%，韩国也是4.5%。在经济增长发展到一定阶段，开始放缓的时候，我们和这些国家也有比较大的差异，我们仍然处于高速增长期。

第三，我们把货币的供给量也做了一个比较，是同期比较，是和它城镇化相对应的泡沫时期进行比较，我们现在的货币发行M2是151万亿，日本当时日元是194万亿，到1177万亿元，相当于人民币的12.3-74.8万亿。但是我们做比较的时候，还要看其他几个相关关系。日本的人口是一个多亿，我们是13.7亿人口，如果把这个12.3-74.8万亿乘以10，我们的人口是日本人口的10倍，日本的货币发行恐怕到了700万亿，或者是120万亿这个区间，他的问题要比我们严重得多。美国是3.5亿人口，但是他的泡沫时期货币发行是65-86万亿元，如果乘以10，是650-860，韩国也是如此，韩国是5000万人，我们是他的27倍，乘以27倍，韩国的货币发行远远高于中国。我们把这个分析做出来以后可以看到，从金融、泡沫、城镇化的角度，是不是中国真的出现了房地产泡沫呢？这个问题还值得存疑。但是我们确实在三四线城市存在卖不出去的状况，这是中国的体制特点，不等于中国到了房地产走不下去的时间段。

第二，城镇化的潜力还没有完全释放。提出城镇化这个政策的时候，也曾经提出过，如果几亿农民进城，我们城镇化率每增长几个百分点，每年两千万人口进城，如果可以在城里购买住房的话，会带来大量的房地产需求。实际上我们到2020年，城镇人口按现在的增长速度是8.4亿，到2030年是9亿多，我们也考虑到城镇化放缓，存量是2.7亿。五个多亿的人口，如果进城需不需要住房？何况现在买房没有多少农民，绝大部分是城镇人口，他们是住房改善型需求，投资型需求。预期的户改、土改也没有进行，真正进城的农民没有彻底进来，房地产的潜力，所谓城镇化的潜力还没有得到释放，这个也是一个非常清楚的事实。

我们在看是不是像大家说的，房地产价格涨的不得了了，大家已经承受不了了。我们知道房价是在部分城市上涨，我们也做了一个分析，这个可能对于房地产专家来讲都是很常规的数字了，房价上涨超过5%的城市一共有这么多，真正房价上涨的仅仅是一个零头。真正的房价上涨是北京、上海，平均在七八万，还有就是广州、深圳，深圳的房价上涨速度远远高于广州，这是部分的一线城市上涨，并不是所有的一线城市都在上涨。

    当然也存在部分二线城市，但是绝大部分三四线城市，房地产积压现象非常严峻。我讲了三次关于房子的问题，不同的场合，不同的媒体采访的时候也都谈过房子的问题，为什么大家从来不关注三四线城市房地产严重积压的问题呢？房地产库存面积消化需要8.2年，太原需要14.6年，呼和浩特20年，沈阳10.9年，长春11.5年，重庆2.9年，大连12.8年。这些城市也不小，都是省会城市，为什么我们对这些城市的房子卖不出去问题视而不见，还在谈房价上涨呢？我想这就是我们判断的误区，毕竟我们所有的媒体都在北、上、广、深，特别是北京的媒体在全国的影响力最大，房子事关媒体人民的利益，他的关注度会影响到我们对于整个国内房地产形势的认识，这一点是值得注意的，并不是我们想象的那样，房子上涨是局部地区的现象，不是全国的现象。

我们也做了一个调查，什么样地方的房价上涨？最近接受记者采访的时候都说过，我们选了几个，常住人口，你是辐射全国的还是辐射地区的，北上广深，特别是北上深一定是辐射全国的，全国的人民去那里就业、投资。第二是外来人口比重，外来人口比重越大的地方，人口流入最多的地方，房价上涨的趋势比较明显。我们看深圳外来人口占接近70%，上海是40%，北京也将近40%，外来人口占的比重很大。中西部地区，人口流出，房子上涨的速度肯定不快，甚至很可能卖不出去房子。第三，人均收入水平的支撑，我们选的是人均收入水平是本市的，实际上买这些房子的人是依赖于全国的高收入人口，10%，你问他要买房子首先在哪儿买，哪儿最具有投资价格，肯定是北上广，深圳有点特殊，深圳是就业人口最多。商品房平均销售价格，这个支撑着商品房的价格，有点特殊。

为什么一些二线城市房价上涨赶不上北京呢，因为辐射的人口少。有一天记者问我，你怎么来评价重庆，重庆是不是转轨很成功，因为重庆整个城市发展模式是不是摒弃了房地产发展的导向，而且走了一条独特的发展路线？我告诉他不存在这个问题，重庆他辐射的区域，重庆管辖区是3600万人口，3600万人口，而且绝大部分农村地区，周边的城市地区在全国收入水平是偏低的，是西部地区，万县等其他的城市等，怎么能支撑城市的高房价呢？只有3600万人口。省会城市辐射全省的人口，外来人口比重和收入水平等等也支撑了房价，所以他的房价明显要比北上广低很多，取决于辐射的人口能力。地级市辐射的人口和地区人口总体收入水平也决定你的房价上涨幅度。

还有一些省份是多中心的，多中心的省份他的房价发展是不均衡的，但是有的发展快一点，在不同的时期发展快一点，不同时期发展的慢一点，但是这些都是局部现象。我讲到了重庆。

我们看房价一定要记住两类情况，一类情况是超大城市，千万人口以上的城市，特别是面向全国的城市，房价上涨的幅度很快，为什么天津的房价上涨幅度远不如北京呢？天津不是辐射全国的城市，而北京是。第二点，大部分二三线城市，三四线城市，房子是卖不出去的，这是普遍的现象。我们国家在政策出台的时候，基本思路是要解决房地产库存，要消化库存，要摒弃过去以房地产发展为导向的城市发展模式，这是政策的重点，可是我们媒体经常把房价上涨当成重点了。什么原因呢？房价上涨有它的特殊性，它的等级化管理体制决定了公共服务水平、优质资源集中在这些最好的城市，无论是省会城市还是特殊的直辖市。为什么北京房价上涨？辐射全国，优质公共服务条件最高，而且高很多，我经常讲，我们的房价低于香港，北京、上海很可能是面向华人世界的，尽管有雾霾，但是改变不了优质公共服务的水平，房价上涨还有很大的空间，而不是到此为止，经过无数次调控，也没有抵挡住北京的房价上涨问题，就是因为这种稀缺性导致了城市的土地、地产、资源的价格处于上升趋势。

还有一个，货币发行与经济增长不同步，也是导致现在房价上涨的原因之一，但是这不是根本原因，刚才我讲过了。因为我们跟日本、韩国、美国相比较，我们发行并不超出他们很多城镇化同期水平的时候，但是我们知道，由于我们的制度不完善，投资渠道非常狭窄，投资渠道狭窄很重要的原因，实体经济发展受到严重的遏制，同时不投资房产和地产没得可投，货币发行以后，资产必须贬值，要选择一个投资导向，选择住房是非常重要的判断，货币超发，大家有购买的欲望，带来了华山一条路，只能向房子里面投。20年股市的变化和房地产的变化，房地产是一个曲线，尽管有波动，但是是长时期的曲线，但是股市是急剧的，最近一两年，两三年，然后就跌了，股市和房地产都是投资渠道，但是稳定性方面，房地产强很多。

第三，政府利益，很多记者不研究政府利益，三四线城市为什么形成泡沫，我们得了解政府，政府的利益动机。我们曾经总结过，城市政府的收入来源是什么，只有两个，一个是税收，贾康经常研究，我们怎么解决地方财政税收问题，但是税收是干嘛的呢？是保吃饭的，就是保地方的政府运转的，庞大的行政官僚机构的支出，所以我们叫吃饭财政。解决基础设施建设，由于我们的金融杠杆不健全，整个城市的投资管理体制，国有化的现象比较重，所以我们的效率不是很好，金融杠杆没有进来，绝大部分政府，甚至相当于100%的政府都把土地出让作为唯一的来源。土地出让是政府的预算外资金来源，也是政府进行基础设施建设，进行投资的重要来源，正因为如此，土地出让决定政府必须把房地产发展作为非常重要的资金来源和政府运转的资金保障。每一届地方政府他在进行重要决策的时候，他要把整个城市的开发作为非常重要的目标。

第二个特点，如果我们的房子是商品，仅仅是企业推动，他是一个结果，如果企业和政府双重推动，那这种力量就过于庞大，远远超出企业单向推动的作用，所以这种杠杆的趋势是不可遏制的。

第三个特点，我们的政府官员和国外的政府官员不一样，我们的任期比较短。这种不断的官员的轮换，不断的不断的新区的开发，房地产的开发，导致严重的过剩，因为他毕竟取决于地方能够购买房子的人到底有多少，辐射面积有多少，所以在绝大部分三四线城市，甚至县城都出现了严重的积压，因为就那么多人口。

这种发展，招商引资，包括官员的频繁调动，升迁政绩需求，都是推动三四线城市泡沫非常重要的原因，当然也和城市发展模式有关，所谓城市发展模式，招商引资、低价出让土地，卖地，卖房地产用地，高价获得土地出让金补偿，一任官员这么干，下一任官员这么干，25年我们卖了多少地，形成了多少财政收益，花出去多少，新任的领导还得继续卖地，但是现在每地可卖了，卖不出去，所以到2015年，我们三四线城市，绝大部分二线城市无地可卖，所谓的泡沫就形成了。

另一方面，我们对房子的关注还有一个刚才我讲过的，媒体的作用，对政策产生一些诱导，过度关注房价上涨，还有房地产商的炒作绑架了舆论，在未来对于房地产形势的预估上，我更多的希望媒体来关注房屋卖不出去到底是什么问题，房屋卖不出去，房价上涨以后，是不是可以有空间缓解房价上涨的因素，一会儿我会讲，不是房价上涨了就没有可能来解决中低收入人口买房的问题，因为空间是可以调整的。

上次有一个专家讲，是不是政府可以压低房价，压低房价以后，中低收入人口就可以买到住房，压低房价怎么可能呢？把北京核心区的房子，本来买十万、八万的，卖到三四万，两三万，谁买谁发财了，用行政手段让你发了财，等于是欺诈中低收入群体。这种信息不对称导致的政策出台可能会出现很多误区。

 研究房地产的对策，要针对不同的地区，不同的房子的上涨，或者是卖不出去的形势来制定的相应的政策。比如说北京怎么解决房子问题，上海怎么解决房子问题，深圳怎么解决房子问题，是否有一些规律？前几天我注意到了，很多媒体都进行了报道，深圳华为迁出，是不是由于房价上涨导致了企业迁出，对深圳到底是好事还是坏事？其实是好事，我们研究城市发展规律的时候，在工业化的成长期的中期阶段，城市是以工业为主导的。到了工业化中期以后，城市要退二进三，三产进入，二产退出，因为二产要求廉价的土地成本、环境成本和管理成本。三产进入意味着深圳的一些工业企业自动跟市场规律，根据地价和城市成本向外迁出，未来服务业会进去填补企业的空白，这是正常的现象，不是什么危机，对企业是一件好事，在空间上来调整我们的产业结构，调整人才结构，调整工厂的布局，企业的布局。对于北京、上海来讲也是如此，我们有没有空间呢？有空间，空间在哪里呢？在我们城市的周边，这边房价上涨到十万、八万，我们还在控制着土地供给。我们周边的中小城市的发展还受到严重的限制，北京“北三县”，环北京地区还不能搞房地产，你这是要和北京竞争资源，北京人到哪儿去买房子，中低收入人口北京不让买，买不起，北京的辖区内不给你提供空间，我到河北去买房子，还不让河北建，影响了北京的整个市场，那我去哪儿买，我只能说房价太高了，你得调整房价。实际上，我们根据国际经验，是有路可走的。

我举一个例子，五环以内，北京的房价平均七八万，但是这是667平方公里有1050万人口，加上流动人口大概不到1500万。到六环以内2200平方公里，2267平方公里，人口是1500万，我们的土地就比较粗放了，可以看到很多空间没有利用起来，很多人要学东京的模式，东京是623平方公里，23区，人口890万，可是东京到了2700公里，人口已经达到了2500万，到了1.3万平方公里，他的人口已经达到了3600万，在东京的辖区内有无数中小城市存在。可是我们看看北京的郊区，基本上控制所有的小城镇，小城市发展，不允许每个房地产公司，或者是开发中低收入人口的住宅，我们到哪儿去买房。空间上可以去调节，可以解决房价上涨的问题，我们不用，反而采取了控制人口的政策。就是你可以来就业，但是你不可以在这儿享受公共服务，不可以买房，你必须在北京贡献所有的青春，但是享受不到同等的公共服务。我们看房价上涨，有办法可以缓解，交通基础设施配制也可以解决，城郊铁路，北京才87公里，上海才52公里，东京所有的特大城市郊区，平均是两千多公里，城际铁路修到哪儿，房子就建到哪儿，小镇就建在哪儿，北三县为什么上涨，因为城际铁路通到那里了，房价上涨到两万多，还有固安、永清等等等等很多城市。在北京市内还有16800平方公里，和东京的1.3万平方公里，我们还有很大的差距，能不能解决这个问题，我想还有很多问题，关键在于我们的城市管理政策。城市管理的政策不是根据城市发展的需求，而是希望城市的公共服务成本向外分担，去满足更多的人口，这就是户籍管理体制改革最大的问题。

户籍管理体制改革，特大城市控制人口，主要问题出在主城区，而不是辖区，但是公共服务是按辖区进行提供的，我们导致了一片呼声，房价很高，其实有解决办法。

这里提到了，尊重市场调整下，大范围选择住房供给，而不是控制，要改善交通设施配制条件，规划辖区内的中小城市和小城镇，使一些总部级大学校区向这些地方搬迁，公共服务的均等化，来解决房价上涨呼声过高的问题。特别讲一条，主城区的房价上涨是不可阻挡的趋势，远离天花板，只有以其他方式来解决，才能解决我们的住房供给问题，这是一类问题的两个方面。

二是加快转型，对于供给过剩的城市要加快转型步伐，就要调整城市发展战略，辖区那么大，都建房子了，没人买，会形成积压。还有就是增加城市的包容性，现在很多地方政府八成是建设，和房地产卖房子结合起来，城市的视觉效果越好，你建得好的时候，城市的包容性就差了，城市的服务业发展不起来，城市的空间过于粗放，一片生态绿地，一片大马路广场，在这里面就不允许小商小贩卖东西，甚至为了视觉，提出把低端产业、人口清出，这都是违反城市发展规律的。增加包容性希望更多人来就业，未来才有可能购买你的住房，但是我们绝大部分所谓二三线的城市，已经不能容忍农民进城了，在这个过程当中，你的城镇化潜力就没有办法发挥出来，释放出来。

 第三，卖不出去的房子应该限制土地供给。我特别注意到，这种等级化的管理体制，把资源全部向高等级城市集中。有一个省会城市，他没有发展空间了，我问他的领导，你为什么没有发展空间还非要建立新区呢？他说我周边这些地级市发展很快，他不发展就没有发展机会了。这是一个问题，没有资源了，没有空间了，离50公里以外搞一个新区，整个交通条件，地理位置条件都非常不好，违背经济规律和自然规律建那么一个新区，为什么不允许那些城市去发展呢，这也是城市治理竞争关系在等级化导致了资源分配不平衡，如果你把这些机会给那些城市的话，一样是中国的土地，也是省的行政区，但是他不这么想。高等级的城市有绝对的话语权，因为关注度在这里，他的房子在这里，他要享受最好的服务，这就需要财政来源，就是税收和土地的出让金，这种想法未来要改变。

怎样来促进城市体制管理，增加就业机会，增加人口进入机会，制定长期消化房地产的供给政策，我们还有很多路需要探索。

未来我们需要促进城市发展来解决房地产发展的两类矛盾，要明确城市发展目标。我们现在的城市更多的只是看的，我们提出方便的城市，什么是方便的城市？我们研究很多，老城区最方便，房子最破，我们提出低碳绿色城市，在很多人眼里是不是一片大的森林公园，就是低碳绿色了，国际上讲，高效配制，资源高度配制的城市，紧凑型城市，才能使你出门可以步行，不用开车，才能形成真正的低碳。宜居宜业的城市，我们现在都是大院式地产，房子只能住，但是为什么提出街区经济呢，我前几天去了巴塞罗那，巴塞罗那老城区不到一千平方公里，每间房子的第一层，楼房的第一层全部是小店小户，夜生活非常繁华，房子的其他功能我们没有充分地释放，仅仅变成居住的功能。这个在房地产发展的未来，城市发展的未来，这是需要调整的。恢复街区的发展，可能对于我们住房结构的变化会起到促进作用，这里还涉及到土地的问题。

再有一个是实现创新，怎样利用科技创新来解决城市发展，要增加城市的包容性。

在这个基础上，怎么来继续地支持实体经济发展，一个地方政府在竞争过程当中，如果通过卖房子来解决地方发展，最大的产业就是实体经济。前些年去浙江调查，每年几万、十几万的收入，为什么形成炒房团，因为买房子、卖房子一瞬间获得的利润远远超过十几年，几十年的实体经济发展，要不要回归一条促进实体经济发展的路？我们提出特色小镇等等等等。这是未来城市政府的政策导向，再有一个，如何制定具体政策，促进就业增长，我们现在提出视觉增长的模式，提出各种绿色低碳模式，但是很少把就业增长作为城市发展的具体模式，有了就业才有收入，有了收入才能买房子，这是最基本的道理。但是我们变了，GDP为导向，视觉为导向的政府工程，怎样来制定合理的经济政策、税收政策，将来贾康他们会讲。再有，如何促进土地管理制度改革。    

总的来讲，关于房子有无数话要说，在座很多大专家也有很多话要讲，但是我们要在全局的角度下看待中国的房地产发展。

第二点，不要把房价上涨作为我们现在政策出现一个很重要的倾向，其实在全国不是这个问题。

第三点，调整城市发展模式，解决中低收入供给，解决就业导向的城市发展政策，这是城市发展最重要的出路。

房地产不是没有发展前景，房地产的发展也在未来的整个中国经济转型中也会得到优化，但是，这个要和政府的政策有直接关系。

我想，我们不要看大中国的房地产发展，也不要过度地乐观，一个最大的问题，比如说房价高的地方，房地产发展还有无数的机会，这个地方要制定什么样的政策，房子卖不出去的地方怎样来调整结构，这是值得我们大家深思的问题。

谢谢！